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Loi Denormandie 2023 : comment défiscaliser grâce à l'ancien ?

L'essentiel en quelques mots

La loi Denormandie vient prolonger la loi Pinel, avec néanmoins certaines modifications. Ce dispositif vise à encourager les investisseurs locatifs à investir dans un bien immobilier ancien situé   en zones dites « tendues ». En échange de la rénovation du bien dégradé, le propriétaire bailleur peut bénéficier d’une réduction de son assiette fiscale. Cet amendement propose une réduction de leur assiette fiscale. Retour sur ce nouveau dispositif Denormandie qui s’applique aux investissements locatifs.

Loi Denormandie
Loi Denormandie 2023 : comment défiscaliser grâce à l'ancien ?

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie, adoptée le vendredi 30 novembre 2018, est issue du projet de loi de finance pour 2019. Ce dispositif d'aide à l'investissement locatif s'applique à partir de janvier 2019. Il complète la loi Pinel, qui devait prendre fin le 31 décembre 2017, qui elle-même fait suite aux lois Duflot, Scellier, Robien, Borloo, Périssol. Récemment prolongé jusqu’au 31 décembre 2023, le Denormandie entend encourager les investisseurs locatifs à rénover un logement vide et dégradé en zones éligibles au dispositif. Le propriétaire bailleur doit s’engager à mettre le bien une fois restauré en location pour une durée minimum et sous conditions. En contrepartie, il bénéficie d’une baisse d’imposition.

Quelle réduction d’impôt permet la loi Denormandie ?

L'un des objectifs de cet amendement Denormandie est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones prioritaires. Pour accéder à la défiscalisation, les investisseurs doivent s'engager à mettre en location le bien pour une durée déterminée. Plus elle est longue, plus la défiscalisation sera importante :

Exemple de réduction d'impôt en fonction de la durée pendant laquelle il sera mis en location
Valeur du logement Durée de location Déduction fiscale maximale
200 000 € 6 ans 30 000 €
300 000 € 6 ans 36 000 €
200 000 € 9 ans 36 000 €
300 000 € 9 ans 54 000 €
200 000 € 12 ans 42 000 €
300 000 € 12 ans 63 000 €

La loi Denormandie encourage aussi l'amélioration des logements anciens à l'image de la loi Pinel. Cependant, les obligations sont simplifiées puisqu'auparavant il était nécessaire de réaliser de lourds travaux de rénovation jusqu'à transformer le logement ancien en un logement neuf (en termes de performances énergétiques) pour avoir accès à la défiscalisation. Avec le dispositif Denormandie, des travaux devront certes être effectués, mais l'objectif est de combattre l'insalubrité en rénovant les logements anciens. Toutefois, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. En effet, le gouvernement entend prendre à bras le corps la question des logements indécents.

Comment bénéficier de la loi Denormandie ?

La loi Denormandie s'applique uniquement aux logements dont :

Et doivent être situés dans des zones qui restent encore à définir. Néanmoins, certaines d'entre elles sont d'ores et déjà connues. Notamment, les 222 communes ayant signé le « Plan action cœur de ville » ainsi que celles ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire ORT.

Quels types de logements sont concernés par la loi Denormandie ?

La défiscalisation peut être accordé à un logement :

Quelles zones sont concernées par la loi Denormandie ?

Le dispositif de défiscalisation Denormandie a pour but de redynamiser le cœur des villes moyennes délaissées. Il est notamment applicable dans les 222 villes en zone labellisée « Action Cœur de ville » ou dans les communes ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Ainsi, le Denormandie ouvre le dispositif Pinel aux logements anciens et fortement dégradés, indépendamment du zonage en vigueur. Au total, ce sont 244 villes qui sont éligibles au Denormandie. Découvrez si votre ville est éligible au dispositif.

D’ailleurs, le prolongement de ce dispositif jusqu’à fin 2023 démontre la volonté du gouvernement d’accélérer la rénovation énergétique du bâti. Pour rappel, la loi Climat entend lutter contre les logements les plus énergivores, classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces logements, autrement appelés « passoires thermiques », doivent en effet disparaître progressivement du parc immobilier locatif français pour répondre aux objectifs de la loi Climat. 

Quels sont les travaux éligibles au dispositif Denormandie ?

Pour être éligibles au dispositif Denormandie, les travaux réalisés doivent :

De plus, sachez qu’il est nécessaire de faire appel à un professionnel certifié Reconnu Garant pour l’Environnement (RGE).

💡

Bon à savoir

Dans le cadre du Dispositif Denormandie, les travaux engagés doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2e année qui suit l'acquisition.

Quelles sont les conditions relatives au locataire ?

La loi Denormandie est destinée à favoriser l'accès au logement aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour bénéficier des logements sociaux, mais permettant difficilement l'accession au parc locatif privé. Ainsi, le montant des ressources que peuvent percevoir les locataires qui résident dans un logement acquis dans le cadre de la loi Denormandie est plafonné en fonction de la zone du logement et de la composition du foyer. Les montants sont identiques à ceux fixés par la loi Pinel.

Denormandie 2022 : plafonds de ressources annuelles des locataires (revenu fiscal de référence de 2020) selon la zone géographique

Composition du foyer fiscal

Zone A

Zone A bis

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne vivant seule

39 363 €

39 363 €

32 084 €

28 876 €

28 876 €

Couple

58 831 €

58 831 €

42 846 €

38 560 €

38 560 €

+ 1 personne à charge

70 718 €

77 120 €

51 524 €

46 372 €

46 372 €

+ 2

84 708 €

92 076 €

62 202 €

55 982 €

55 982 €

+ 3

100 279 €

109 552 €

73 173 €

65 856 €

65 856 €

+ 4      

112  844 €

123 275 €

82 465 €

74 219 €

74 219 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+12 573 €

+13 734 €

+9 200 €

+8 277 €

+8 277 €

Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques avril 2021 – chiffres valables pour la métropole et applicables pour les baux conclus en 2022.

Quelles sont les conditions relatives au bail ?

Le contrat de bail

Pour bénéficier du Denormandie et de l’avantage fiscal, il faut que le bien soit mis en location dans un contrat de bail respectant les conditions suivantes :

Les plafonds du loyer

L'amendement Denormandie conserve les mêmes plafonds de loyers mensuels que ceux fixés par la loi Pinel. Il s'agit du montant maximal que le propriétaire peut fixer pour son locataire. Le montant varie en fonction de la localisation du bien. Un simulateur en ligne sur le site du gouvernement (service-public.fr) permet, par ailleurs, de savoir dans quelle zone se situe le logement concerné.

Zone de localisation géographique du logement

Plafonds mensuels de loyer Denormandie 2022 (prix au m²)

Plafonds mensuels de loyer Denormandie 2021 (prix au m²)

Zone A bis

17,62 €

17,55 €

Reste de la Zone A

13,09 €

13,04 €

Zone B1

10,55 €

10,51 €

Zone B2 (sur agrément)

9,17 €

9,13 €

Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - chiffres valables en métropole

Loi Denormandie ou Pinel ? Comparatif

Vous envisagez de réaliser un investissement locatif et souhaitez savoir quel dispositif est le plus avantageux entre le Pinel et le Denormandie. Tout d’abord, il faut savoir que ces deux dispositifs de défiscalisation sont très semblables. Le Denormandie s’inspire d’ailleurs de la loi Pinel. Toutefois, il existe plusieurs différences que nous avons relevées dans le tableau ci-dessous.

Les différences entre les dispositifs Denormandie et Pinel

Conditions

Loi Denormandie

Loi Pinel

Le type de bien concerné

Immobilier ancien à réhabiliter

Immobilier neuf, achat sur plan (en VEFA) ou ancien sous conditions de travaux rénovation

La zone géographique

Communes ayant signé une ORT ou bénéficiant d’un Plan Action coeur de ville

Zones A, Abis et B1

La limite d’investissement

300 000 €

300 000 €

Travaux éligibles

Les travaux doivent représenter 25% du coût total des travaux

Impose de se lancer dans de lourds travaux

Les plafonds de ressources et de loyer imposés

Plafonds identiques

Plafonds identiques

La durée de location

6, 9 ou 12 ans

6, 9 ou 12 ans

L’avantage fiscal

Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans

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