Assurance de prêt immobilier : les règles de déductibilité à connaître

Quand est-ce que l’assurance emprunteur peut être déduite des revenus fonciers ?

Vous venez d’investir dans un bien immobilier et vous vous posez la question : peut-on déduire l'assurance emprunteur des revenus fonciers ? Bonne nouvelle :  la réponse est oui ! Les emprunteurs peuvent déduire leurs frais d’assurance de prêt des revenus locatifs. La déduction fiscale des primes d’assurance est néanmoins possible uniquement dans certains cas particuliers :

• seuls les investissements locatifs sont concernés : les emprunts pour résidences principales et résidences secondaires ne peuvent donc faire l’objet d’une déduction des primes d’assurance emprunteur ;
• il est tout à fait possible de déduire les intérêts d’emprunt en complément des primes d’assurance emprunteur.

Une déduction uniquement applicable à l’investissement locatif

La déduction des cotisations d’assurance emprunteur n’est autorisée que dans le cadre d’un investissement locatif. L’avantage fiscal s’adresse donc à tous les investisseurs qui achètent un bien immobilier destiné à être mis en location (propriétaires bailleurs). Une fois le bien loué, l’assuré imposable peut effectivement déduire les cotisations d’assurance réglées sur l’année en cours de ses revenus fonciers.

Quelles sont les charges déductibles des revenus locatifs ? Outre les primes d’assurance emprunteur et sous réserve de respecter les autres critères, un propriétaire bailleur a également la possibilité de déduire de ses revenus fonciers les éléments suivants : les intérêts d’emprunt ; les frais de mise en place du crédit immobilier : frais de dossier, frais de garantie (caution, hypothèque), commissions, agios, etc. ; certaines primes d’assurance ; les impôts fonciers (hors taxe d’ordures ménagères) : taxe foncière, taxe d’habitation ; les frais de gestion (honoraires d'agence, concierge, courrier) ; les charges de copropriété non récupérées sur le locataire ; certains travaux (travaux d’amélioration, d’entretien, de réparation ou de remplacement d’équipements) ; l’amortissement du logement et du mobilier (uniquement pour les biens meublés) ; les frais de notaire (uniquement pour la location meublée).

Quels types de primes d'assurance peuvent être déduits des revenus fonciers ?

L’assurance de prêt immobilier n’est pas la seule prime pouvant venir en déduction des revenus fonciers. Il est également possible de retrancher de son assiette imposable les cotisations d’assurance suivantes :

• l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) qui couvre les dégâts survenant en l’absence du locataire ;
• la garantie loyers impayés (GLI) qui permet une indemnisation du propriétaire en cas de défaillance de paiement du locataire ;
• l’assurance habitation “risques locatifs” contre les dégâts causés par le locataire (dégât des eaux, incendie, bris de glace, vol, vandalisme, etc.) ;
• l’assurance multirisques immeuble (MRI) pour les propriétaires d’immeubles. Elle protège le propriétaire contre les risques d’accident dans les parties communes (équipements techniques, chauffage collectif, ascenseur, etc.) et contient une assurance responsabilité civile en cas de dommage causé à un résident. 

Dans quelle case déclarer l’assurance de prêt immobilier ? Pour remplir la déclaration des revenus fonciers, il faut se servir du formulaire de déclaration N° 2044, 2044 spéciale (2044-S) ou N° 2072 (pour les SCI). Attention toutefois, il existe une subtilité de déclaration. Les primes d’assurance de prêt doivent être renseignées au niveau de la case 250 “Intérêts d’emprunt” sur le formulaire 2044 et non dans la case 223 “Primes d’assurance” qui est, elle, dédiée aux autres types de primes d’assurance (PNO, GLI, risques locatifs, etc.). La prime d’assurance de prêt est en effet considérée comme une composante accessoire du financement. Si vous avez plusieurs biens immobiliers mis en location, attention à bien déclarer chaque prime d’assurance de façon séparée afin de les faire correspondre au bien concerné.

Quelles conditions faut-il remplir pour déduire vos revenus fonciers ?

Avant de pouvoir déduire les primes d’assurance de vos revenus fonciers ainsi que les intérêts d’emprunt, il vous faut respecter certaines conditions liées aux primes payées, au régime fiscal et à la présentation de justificatifs adéquats.

Se renseigner sur les primes payées

Seules les cotisations d'assurance de prêt que vous aurez effectivement payées au cours de l'année fiscale sont concernées par la déduction. Ainsi, leur montant ne sera déductible de vos revenus fonciers que si vous êtes un propriétaire loueur imposable.

Si jamais vous vous retrouvez en situation de déficit, c'est-à-dire que votre crédit d'impôt dépasse vos revenus fonciers, vous pourrez reporter ce déficit sur vos prochains revenus fonciers. Ce déficit foncier est reportable pendant une période maximale de 10 ans, ce qui vous laisse une certaine marge de manœuvre pour optimiser vos revenus locatifs.

Opter pour le régime d’imposition adéquat

Pour pouvoir tirer avantage du mécanisme de déduction fiscale appliqué aux primes d'assurance emprunteur, vous devez avoir choisi le régime réel. En effet, si vous êtes soumis au régime du micro foncier (régime forfaitaire), il ne vous sera pas possible de soustraire les primes d'assurance emprunteur de vos revenus fonciers. Tout simplement car sous le régime du micro foncier, vous bénéficiez déjà d'un abattement forfaitaire représentant 30 % de vos revenus.

De plus, votre contrat d'assurance de prêt doit être en adéquation avec votre statut de propriétaire. Que vous exerciez une activité locative en nom propre, une activité de loueur non professionnel (LMNP), une activité de loueur professionnel (LMP), ou que vous réalisiez un investissement via une société civile immobilière (SCI), il est nécessaire que le régime fiscal que vous avez adopté et votre contrat d'assurance soient alignés et pertinents par rapport à votre situation.

Présenter les justificatifs

Pour pouvoir déduire vos primes d'assurance d'emprunt de vos revenus fonciers, vous devez conserver l'ensemble des pièces justificatives. En effet, l'administration fiscale est en droit de vous demander de fournir plusieurs documents afin de vérifier votre éligibilité à cet avantage fiscal en tant que propriétaire bailleur.

Ces justificatifs doivent notamment permettre d’établir clairement le lien entre l’assurance de prêt souscrite et le bien immobilier générateur de revenus locatifs. Dans l’optique d’un potentiel contrôle, ces documents doivent être conservés pendant une période de 3 ans.

Voici un tableau récapitulatif des justificatifs que vous devrez être en mesure de produire : 

Justificatifs à conserver

Document	Détails
Copie du contrat d'assurance emprunteur	Le contrat doit mentionner les dates de paiement pour justifier la déduction fiscale.
Quittances établies par la compagnie d'assurance	Ces quittances attestent du paiement régulier des cotisations d'assurance de prêt immobilier.
Tout document prouvant le paiement des cotisations	Ces documents doivent également faire apparaître les dates de paiement.

Si votre bien est inclus dans un contrat d'assurance collective, vous devrez aussi pouvoir fournir à l'administration fiscale un relevé des frais de gérance.

À retenir pour déduire vos primes d’assurance des revenus fonciers :  les primes ne peuvent être imputées que sur les revenus locatifs ; elles doivent concerner spécifiquement l’emprunt relatif au bien immobilier générant les revenus fonciers ; la déduction ne peut être opérée qu’en ayant opté pour le régime réel d’imposition ; vous devez être en mesure de présenter les justificatifs de paiement à l'administration fiscale en cas de contrôle.

Quel montant d'assurance emprunteur peuvent être réduits des revenus locatifs ?

Il n’existe pas de plafond de déduction des revenus fonciers pour les primes d’assurance emprunteur réglées par l’investisseur locatif. La déduction est toutefois limitée aux primes supportées sur l’année concernée. Elle ne peut pas non plus excéder le montant des revenus locatifs générés sur l’année. Le potentiel excédent peut toutefois être reporté sur les exercices suivants pour créer du déficit foncier (jusqu’à 10 ans).