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Tout savoir sur le compromis de vente

L'essentiel en quelques mots

Le compromis de vente est un document essentiel dans le cadre d’un achat immobilier. Il sert d’avant-contrat entre le vendeur d’un bien et l’acheteur qui s’engagent mutuellement.

  • Le compromis de vente est différent de la promesse de vente, car cette dernière n’engage que le vendeur et pas l’acheteur.
  • Il n’est pas nécessairement signé chez un notaire, mais il doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires. Il s’accompagne de documents techniques.
  • La procédure d’élaboration du compromis doit être respectée pour que le document soit valide.
  • Le compromis de vente comporte généralement des conditions suspensives permettant à chacune des parties d’annuler la vente.
  • Les clauses et les délais relatifs à la vente sont fixés dans le document, rédigé soit par un notaire, soit par les parties ou un agent immobilier.
  • La signature du compromis s’accompagne en général du versement d’un acompte appelé dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation.
compromis de vente
Tout savoir sur le compromis de vente

Le compromis de vente : qu’est-ce que c’est ?

Un compromis de vente est un document contractuel signé lors de l’achat d’un bien immobilier (terrain, appartement, maison, etc.). Il est établi entre l’acheteur et le vendeur et sert d’avant-contrat. En effet, avec lui :

Il peut être signé chez un notaire, entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un agent ou mandataire immobilier.
Il a valeur juridique d’avant-contrat et permet à chacune des parties de préparer la signature de l’acte définitif, en général dans les trois mois. En effet, l’acte authentique nécessite souvent de produire des documents qui demandent des délais d’obtention :

Quelle est la différence entre la promesse de vente et le compromis de vente ?

Le compromis et la promesse de vente sont souvent confondus, car l’appellation juridique du compromis est promesse synallagmatique de vente. Si le contenu des deux documents est assez similaire, leur portée est néanmoins radicalement différente. En effet, dans le compromis, acheteur et vendeur s’engagent mutuellement, l’un à vendre et l’autre à acheter.
Dans la promesse de vente (aussi appelée promesse unilatérale de vente), seul le vendeur s’engage envers l’acheteur à vendre le bien à l’acheteur au prix indiqué. L’acheteur ne s’engage pas à acheter.

Par ailleurs, si elle n’est pas réalisée chez un notaire, la promesse de vente doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans les dix jours suivant son acceptation par l’acheteur. Le compromis n’a pas besoin d’un tel enregistrement. Le coût de l’enregistrement est de 125 €.

Quels sont les éléments du compromis de vente ?

Le compromis de vente est régi par le Code civil (articles 1583 et 1589). Il doit comporter un certain nombre d’éléments pour être valide et notamment établir l’accord de l’acheteur et du vendeur sur le bien concerné et son prix.
Juridiquement, le compromis vaut vente : si l’acheteur ou le vendeur renonce à la vente, l’autre partie peut exiger la réalisation du contrat par voie de justice. Les seuls cas où une annulation est possible sont détaillés dans le compromis et s’appellent les conditions suspensives.

Le compromis peut être rédigé sans l’intervention d’un notaire, mais selon l’importance de l’achat immobilier, il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel.
Il comporte des mentions obligatoires :

Quels sont les documents à annexer dans le compromis de vente ?

Les documents techniques lorsqu’on vend un bien immobilier

Lorsqu’on vend un bien immobilier, il est obligatoire d’annexer au compromis de vente un dossier de diagnostics techniques (DDT). Ces diagnostics sont destinés à informer l’acquéreur de l’état du bien et des risques inhérents (par exemple l’exposition au plomb ou à l’amiante, la performance énergétique, l’état des installations électriques, etc.).
Voici la liste des diagnostics obligatoires à annexer à tout compromis de vente.

Diagnostics obligatoires pour un compromis de vente

Diagnostic technique

Durée de validité

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Illimitée si négatif, 1 an au moment de la vente si concentration supérieure à 1 mg/cm².

État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

Illimitée si négatif, réalisé après le 1er avril 2013 et en l’absence de travaux de rénovation. Si le diagnostic date d’avant 2013, il doit être renouvelé à la vente.

État relatif à la présence de termites

6 mois

État de l’installation intérieure de gaz (si plus de 15 ans)

3 ans

État des installations électriques intérieures (si plus de 15 ans)

3 ans

État des risques et pollutions (naturels, miniers, sismiques, technologiques…)

6 mois

Diagnostic de performance énergétique et audit énergétique le cas échéant

10 ans

Diagnostic des installations d’assainissement non collectif si le bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout

3 ans

Présence d’un risque de mérule dans les zones concernées

6 mois

État des nuisances sonores aériennes si le bien est situé dans une zone d’exposition au bruit (proximité d’un aérodrome)

pas de durée de validité

Source : Code de la construction et de l’habitation (art. L271-4). 

Certains diagnostics ne s’appliquent évidemment pas si le compromis concerne la vente d’un terrain (état des installations électriques par exemple).

Les annexes à fournir pour la vente d’un lot de copropriété 

Lorsque le bien à vendre fait partie d’une copropriété, d’autres pièces doivent être annexées en plus des diagnostics obligatoires précédents.

Documents de compromis de vente en copropriété

Description

Caractéristiques

Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble

  • Fiche synthétique de la copropriété
  • Règlement de copropriété
  • État descriptif de division des lots
  • Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années

Informations financières

  • Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel des deux exercices comptables précédant la vente
  • Sommes dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur
  • État global des impayés de charges au sein du syndicat et dette auprès des fournisseurs le cas échéant
  • Montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu
  • Montant de la dernière cotisation au fonds de travaux le cas échéant

Autres documents

  • Carnet d’entretien de l’immeuble
  • Notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires
  • Fonctionnement des instances du syndicat de copropriété
  • Conclusions du diagnostic technique global de l’immeuble.

Source : Code de la construction et de l’habitation (art. L721-2).

Compromis de vente : quelle est la procédure ?

La procédure de signature du compromis de vente exige la présence des deux parties, vendeur et acheteur. Le document peut être signé en présence d’un notaire ou d’un agent immobilier, mais ce n’est pas obligatoire. Chaque partie reçoit un exemplaire original (sauf en cas de signature chez un notaire, qui conserve l’original unique, chaque partie recevant une copie authentique).

Le compromis est lu et approuvé par le vendeur et l’acheteur, daté et signé.
L’engagement de l’acheteur est généralement officialisé par le versement d’un dépôt de garantie correspondant à 5 à 10 % du prix total. Il viendra en déduction du montant à verser lors de la signature de l’acte authentique.

L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature du compromis. Il peut revenir sur son engagement sans frais en informant le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour faire jouer ce droit de rétractation (différent des conditions suspensives ci-dessous), il n’a pas besoin de justifier sa décision.

Les sommes versées doivent lui être remboursées par le vendeur dans les 21 jours suivant la notification de la rétractation.

💡

Bon à savoir

Si des pièces obligatoires (diagnostics techniques par exemple) manquent au moment de la signature du compromis, le départ du délai de rétractation est reporté jusqu’à la production des documents manquants.

Une fois signé, le compromis est remis en main propre à chaque partie ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les conditions suspensives du compromis de vente

Le compromis engage acheteur et vendeur. En cas de rétractation de l’une des parties, l’autre peut l’obliger à remplir sa part de contrat en faisant un recours devant la justice. Néanmoins, il est possible (et même recommandé) de prévoir dans le compromis des cas où il est possible d’annuler la vente pour l’acheteur comme pour le vendeur.

Ces clauses sont les conditions suspensives. Elles sont librement fixées par les parties, mais on trouve généralement les conditions suivantes :

Les clauses du compromis de vente

Pour signer le compromis de vente, certaines clauses sont obligatoires, d’autres facultatives.
Les clauses obligatoires sont les suivantes :

Les conditions suspensives peuvent être indiquées dans le compromis de vente, mais ne sont pas obligatoires. Cependant, elles sont fortement recommandées pour permettre à l’acheteur comme au vendeur de renoncer à la vente si elles ne sont pas remplies. Les clauses suspensives doivent être rédigées avec soin pour éviter les déconvenues.

Le versement d’une indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais s’il a lieu, il doit être mentionné dans le compromis.

Il peut également exister une clause pénale qui oblige les parties à exécuter le contrat (acheter ou vendre), faute de quoi des dommages et intérêts peuvent être exigés par la partie lésée. C’est le cas par exemple s’il existe une clause suspensive sur le prêt immobilier, mais que l’acquéreur ne fait aucune démarche pour en obtenir un. Le vendeur peut alors faire annuler le compromis en sa faveur.

Enfin, le compromis de vente peut être assorti d’une clause de dédit, différente du dépôt de garantie. Elle permet au vendeur ou à l’acheteur de renoncer à la vente à condition de verser une somme forfaitaire prévue dans le compromis en guise de contrepartie. 

Quel délai entre le compromis de vente et l’acte de vente ?

Le temps qui s’écoule entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique est variable. Ce délai permet aux différentes parties de réunir les documents nécessaires et de purger les conditions suspensives. Par exemple, il faut de deux à trois mois pour obtenir un accord ou un refus de permis de construire.

Il est possible de préciser une date butoir dans le compromis, mais ce n’est pas obligatoire. En moyenne, l’acte final est signé dans les trois mois, mais il peut s’écouler jusqu’à 6 mois.
Le délai de rétractation est un délai légal accordé à l’acheteur pendant dix jours suivant la signature. En revanche, le vendeur est engagé dès le moment où le compromis est signé.

Qui est chargé de la rédaction du compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être rédigé par le vendeur et l’acheteur (de nombreux modèles existent) ou proposés par l’agent ou le mandataire immobilier. Il peut également être signé chez le notaire, ce qui est la solution la plus sécurisée, notamment si l’achat est important.

Est-il possible de verser un acompte dans le compromis de vente ?

Le versement d’un acompte n’est pas obligatoire, mais souvent exigé pour garantir la vente et opérer une certaine contrainte, notamment dans le respect des clauses suspensives.

Le dépôt de garantie, également appelé indemnité d’immobilisation, correspond en général à 5 ou 10 % du prix de vente du bien.

Aucun versement ne peut être exigé ou reçu avant la fin du délai de rétractation (10 jours), sauf si :

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