Tout savoir sur l'offre de prêt immobilier

Pour obtenir un prêt immobilier, vous sollicitez votre banque. Celle-ci étudie votre demande et décide de vous accorder un crédit immobilier. Elle vous transmet ensuite une offre de prêt immobilier par lettre recommandée avec accusé de réception. Le contenu de votre offre de prêt est très important puisqu’il reprend toutes modalités de votre crédit (taux, durée, mensualité…) et permet de comparer les offres de prêt entre elles. Une fois signée, elle fera aussi office de contrat de prêt.

Qu’est-ce qu’une offre de prêt immobilier ?

Une offre de prêt est un document édité par la banque qui liste les obligations de l’emprunteur mais aussi de l’organisme prêteur. Il est à distinguer de l’accord de principe, qui comme son nom l’indique, vous donne une idée des conditions d’emprunt auxquelles vous pouvez prétendre. Une offre de prêt est officielle. Si elle est signée, elle devient alors un contrat de prêt et engage la banque et l’emprunteur sur toute la durée du crédit.

Pour trouver la meilleure offre de prêt immobilier sur le marché, il est recommandé de faire jouer la concurrence. Cependant, vous ne pouvez accepter qu’une seule offre de prêt immobilier. C’est pourquoi il est primordial de savoir lire et analyser une offre de crédit immobilier pour être capable de choisir celle qui vous convient le mieux.

Que doit contenir une offre de prêt immobilier ?

Le contenu d'une offre de prêt est réglementé par la loi « Scrivener 2 » du 13 juillet 1979, qui a été amendée par la suite par la directive européenne sur le crédit immobilier. Une offre de prêt doit en effet absolument mentionner les éléments suivants :

L’identité des parties concernées

• L’établissement prêteur ;
• Nom, prénom, date et lieu de naissance de l’emprunteur ainsi que du ou des éventuel(s) co-emprunteur(s) ;
• Adresse, coordonnées et situation familiale ;
• L’objectif du crédit immobilier (acquisition, rachat de soulte…).

Les modalités et le coût du crédit immobilier

• Le montant du capital emprunté ;
• La durée de votre emprunt ;
• Le montant de l’apport personnel ;
• Le taux d’intérêt (fixe ou variable) ;
• Le TAEG (taux annuel effectif global) : ce dernier regroupe le coût des intérêts, des frais de dossier, de garantie et de la prime d'assurance prêt immobilier si vous la souscrivez auprès du même établissement ;
• Le TAEA (Taux Annuel effectif d'Assurance) : il indique le coût annuel de votre assurance-emprunteur ;
• Le contrat d'assurance emprunteur ;
• Le montant des mensualités, intérêts et assurance compris ;
• Le coût total de votre crédit : il correspond à l'addition des intérêts et prime d'assurance que vous verserez sur toute la durée de votre prêt ;
• Les différents scénarios en cas de variation de taux. Dans le cas d’un crédit à taux variable, la banque délivre des simulations de variation de taux et ce que cela implique sur les mensualités, la durée et le coût total du prêt ;
• La date du déblocage des fonds : elle correspond à la date de l'acte de vente et peut être échelonnée en fonction des travaux dans le cadre d'une construction.

Le mode de remboursement

• L'échéancier du remboursement ou tableau d’amortissement (dans le cas d’un crédit à taux fixe) : il s'agit d'un calendrier de vos futurs remboursements précisant la répartition intérêts, assurance et capital ;
• Date et mode règlement ;
• Conditions de la modularité des mensualités. Certains contrats de prêt prévoient la modularité des mensualités C’est-à-dire la possibilité de modifier le montant des mensualités de crédit en fonction de votre nouvelle situation (si vos revenus baissent ou augmentent par exemple).
• Conditions du report d’échéances. Comme pour la modularité du prêt, certains contrats prévoient le report d’échéances. Ce dernier permet de suspendre le remboursement du crédit pour faire face à une situation provisoire.

Les conditions d’un remboursement anticipé partiel ou total

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : ils correspondent aux frais que vous aurez à verser si vous remboursez votre prêt en anticipé. Ils ne pourront pas dépasser 3% du montant emprunté et peuvent être négociés dans la majorité des cas pour un remboursement partiel.

Les conditions en cas de défaillance de remboursement

L’offre de prêt doit mentionner les sanctions applicables en cas de manquement dans le remboursement de votre crédit immobilier.

Les conditions particulières

Cette partie regroupe toutes les clauses négociées avec votre banque, notamment les réductions sur certains services bancaires par exemple ou la suppression des IRA.

La Fiche d’information standardisée européenne (FISE)

Une Fiche d’information standardisée européenne (FISE) doit être fournie, depuis le 1^er octobre 2016 par l’établissement prêteur, en complément de l’offre de prêt immobilier. Cette fiche représente une liste synthétique de tous les éléments essentiels de votre crédit. Le but de cette fiche est de permettre de mieux appréhender les conditions de votre prêt et de simplifier la comparaison entre plusieurs offres.

Les délais et la signature de l'offre de crédit immobilier

L’offre de prêt reçue, pour l’accepter, vous devez respecter certaines étapes nécessaires avant de passer à sa signature.

Quels délais relatifs à l’offre de prêt faut-il respecter ?

Pour qu’une offre de prêt soit valide, prêteur et emprunteur doivent respecter certains délais :

• Le délai de réflexion. Accordé à l’emprunteur, ce délai de réflexion de 10 jours est incompressible, c’est-à-dire que vous disposez de 10 jours pour réfléchir et vous ne pouvez donner votre réponse qu’à partir du 11^ème jour à compter de la réception de l’offre de prêt ;
• La durée de validité de l’offre de prêt. Elle s’étale sur 30 jours dès la réception du contrat par l’emprunteur. Il s’agit du délai pendant lequel les conditions de crédit mentionnées dans l’offre sont maintenues ;
• La durée de validité après signature de l’offre de prêt. Après signature du contrat, vous disposez de 4 mois pour signer l’acte de vente chez le notaire. Dépassé ce délai, l’offre n’est plus valide.

Comment signer son offre de prêt ?

Au 11ème jour après la réception de l’offre de prêt, vous pouvez enfin la parapher, la signer et la renvoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.

Sachez qu’il est conseillé de prendre le temps d’étudier attentivement tous les éléments du contrat avant de prendre votre décision. Une fois l’offre signée, celle-ci reste valable pendant 4 mois. Au-delà de ce délai et si la transaction immobilière n’a pas été concrétisée, le contrat est automatiquement annulé et les montants empruntés doivent être remboursés.

A l’inverse, si la vente est maintenue, vous pouvez alors signer votre contrat de vente. La banque envoie, à la date fixée, le montant équivalent au prix du bien sur le compte du notaire en charge de la vente.

Comment trouver la meilleure offre de prêt immobilier ?

La réponse tient en un mot. Comparez ! Faire le tour des banques et les solliciter pour votre projet immobilier est primordial si vous souhaitez obtenir le meilleur financement. Chacun des établissements va alors réaliser une simulation de votre prêt en fonction des premiers éléments que vous lui fournirez (informations sur vos revenus, vos charges, votre situation familiale…). Ensuite, vous devrez lui fournir une série de documents que nous vous listons dans notre guide. L’établissement analyse votre dossier, vérifie la faisabilité de votre projet, étudie votre solvabilité et vous transmet une offre de prêt. Durée, taux, mensualité, tout doit être étudié avant de faire votre choix.

Parce qu’une offre de prêt peut paraître complexe, recourir à un courtier en crédit immobilier facilite vos démarches. Il vous explique l’univers du crédit et vous donne les clés pour comparer les propositions et choisir celle qui correspond à vos besoins. Votre courtier vous fait ainsi gagner du temps et sa mission va même au-delà. Grâce à son expertise, il optimise votre dossier en vérifiant par exemple si vous êtes éligible à un prêt aidé comme le prêt PAS ou le PTZ, ce qui permettrait de réduire le coût total de votre crédit. Pour maximiser vos chances d’être financé au meilleur taux, il transmet votre dossier de demande de crédit à ses partenaires bancaires pour trouver un crédit immobilier sur-mesure. A la réception de votre offre, votre courtier peut vous accompagner dans sa compréhension et vérifier que tous les éléments négociés figurent bien dans le document.