Calculer sa capacité d'emprunt pour un prêt immobilier

Quels biens pouvez-vous envisager d'acheter ? Difficile d'évaluer clairement le montant que l'on peut investir dans son projet immobilier. Pour vous aider dans vos démarches, Empruntis.com vous propose de réaliser une simulation de votre capacité d'emprunt immobilier.

Comment calculer ma capacité d'emprunt ?

Pour établir votre capacité financière, vous devez renseigner certaines informations. Simple et rapide, la saisie des champs demandés ne vous prendra pas plus de 3 minutes. Cette simulation tient compte de :

• vos revenus ;
• ceux de votre co-emprunteur ;
• vos autres revenus mensuels (primes, pensions, loyers perçus ...) ;
• vos charges (toutes les mensualités de crédits, les autres charges mensuelles...) ;
• le montant de vos revenus et de vos charges ;
• le montant de votre loyer ;
• le type de logement qui vous intéresse (neuf ou ancien) ;
• le montant de votre apport personne, si vous en disposez d'un ;
• la durée envisagée de votre crédit ;
• le taux d'intérêt. Selon la durée d'emprunt indiquée, le taux immobilier hors assurance s'affiche automatiquement ;
• le niveau de vos futures mensualités.

Une fois que vous avez rempli les différents champs indiqués, le résultat s'affiche instantanément, avec indication de votre capacité d'achat, du montant empruntable et des frais de notaire.

Astuce : Pour effectuer un premier calcul de votre capacité d'emprunt vous-même, sans passer par notre simulateur, la formule est la suivante :

Capacité d'emprunt totale = ((Revenus - charges) x 33 / 100) x durée (en mois)

Combien je peux emprunter pour mon crédit immobilier ?

La capacité d'emprunt désigne la somme que vous pouvez emprunter afin de financer votre bien immobilier. En associant votre capacité d'emprunt à votre apport personnel et à d'éventuels financements aidés (PTZ, PAS), vous pouvez déterminer votre capacité d'achat. Il s'agit du montant global que vous pouvez investir dans votre projet :

Capacité d'achat = capacité d'emprunt + apport personnel + prêts aidés – frais de notaire

Prenons un exemple. Vous avez déniché la maison de vos rêves – un bien neuf – d'une valeur de 200 000 €, mais vous ne savez pas si vous avez les moyens de vous l'offrir.. Si vous empruntez sur 20 ans et que le taux immobilier s'élève à 1,10 %, voici l'éventuelle enveloppe budgétaire que vous pourriez obtenir :

Enveloppe budgétaire	Somme correspondante en euros
Revenus globaux du foyer	4500 euros
Charges	500 €
Capacité d'emprunt	212 116 €
+ Apport personnel	35 000 €
- Futurs frais de notaire	6 164 €
Capacité d'achat	240 952 €

Cette simulation est réalisée à l'aide de notre outil de simulation de capacité d'emprunt. Les chiffres indiqués sont à titre indicatifs et susceptibles d'évoluer dans le temps selon votre projet.

L'impact du taux d'endettement sur la capacité d'emprunt

Le taux d'endettement désigne la part occupée par vos charges dans votre budget. Pour effectuer le calcul de votre taux d'endettement, vous devez utiliser la formule suivante :

Taux d'endettement = (Charges / revenus fixes nets du foyer) x 100

Lorsque vous effectuez une demande de prêt immobilier, c'est la banque qui va effectuer le calcul de votre taux d'endettement, en même temps que celui de votre capacité d'emprunt, afin de vérifier qu'il soit inférieur au seuil maximal de 33 %. Le calcul de votre taux d'endettement est un élément essentiel pour la banque qui cherche à vérifier votre solvabilité. Désormais, les banques sont plus strictes sur le respect du seuil de 33 % d'endettement et n'accordent pas ou très rarement un léger dépassement.

Plusieurs solutions s'offrent à vous pour faire baisser votre taux d'endettement :

• Une augmentation de vos revenus avec des charges constantes. Par exemple en changeant d'emploi, ou de statut.
• Une réduction de vos charges. Par exemple, en réalisant des économies sur vos factures d'eau, électricité, téléphonie,etc. Vous pouvez également solder un crédit en cours grâce à une épargne régulière, ou renégocier votre crédit immobilier pour profiter d'une baisse des taux d'intérêts.
• Un rachat de vos crédits en cours. Lorsque vous avez plusieurs crédits en cours, le rachat de crédits vous permet de regrouper vos prêts en un seul, et donc de rembourser une seule mensualité plus basse que vos intérêts groupés. Vos charges sont ainsi diminuées et votre taux d'endettement plus bas.

Autre élément pris en compte par la banque pour votre taux d'endettement : votre reste à vivre. Il s'agit du budget que vous possédez après le paiement de vos charges, et qui vous permet de couvrir vos dépenses courantes (alimentation, transports...). Plus votre reste à vivre est important, plus vous aurez matière à rassurer votre banque sur votre solvabilité, dans la limite de 33 % d'endettement.

A quel moment dois-je calculer ma capacité d'emprunt ?

On l'a compris plus haut, le calcul de capacité d'emprunt est une étape importante dans votre projet immobilier, au même titre que le sera par la suite le calcul de vos frais de notaire ou encore la simulation de votre tableau d'amortissement. Ce constat établi, vous avez deux possibilités : soit vous faites vous-même une simulation avec notre outil de calcul, soit vous attendez votre entretien avec votre banque ou votre courtier.

Si vous optez pour la 2e possibilité, votre courtier établit votre capacité d'emprunt réelle afin de déterminer quel montant vous pouvez emprunter.

Néanmoins, nous vous conseillons d'anticiper cette simulation à l'aide de notre outil de calcul capacité d'emprunt. Cela vous permet d'avoir d'une première idée de l'enveloppe financière que vous pourriez obtenir. Vous abordez ainsi votre entretien avec votre courtier de manière plus sereine et disposer d'arguments pour négocier.

En somme, vous n'avez rien à perdre. Notre simulateur est gratuit, son utilisation rapide, le résultat instantané, et vous disposerez d'un atout supplémentaire pour lors de la négociation avec votre courtier.