⏱L'essentiel en quelques mots
Vos revenus déterminent votre capacité d’emprunt et influent aussi sur le montant maximum de votre crédit.
Pour vous faire une offre de prêt immobilier, les banques recensent vos rentrées d’argent et vos charges. Les banques tiennent compte pour l’emprunt du salaire net. L’ancienneté et la stabilité d’emploi sont d’autres arguments cruciaux pour les banques. Celles-ci demandent notamment aux chefs d’entreprise ou aux auto-entrepreneurs de justifier d’un revenu régulier sur 3 ans minimum.
Les banques classent aussi les revenus selon leur nature. Certains, comme les recettes locatives, ne sont comptabilisés qu’à 70%. Et d’autres (primes exceptionnelles, heures supplémentaires…) ne sont pas du tout pris en compte.
Les charges récurrentes pèsent aussi dans la balance. Elles permettent de définir un taux d’endettement. Celui-ci ne peut légalement pas dépasser les 33%.
Dans les charges, se regroupent notamment les crédits en cours, le loyer et les pensions.
Sommaire
Les revenus stables : indispensables au prêt immobilier
Le salaire net
Salaire net ou salaire brut : que faut-il prendre en compte pour un prêt immobilier ? Pour les salariés en CDI et pour les fonctionnaires, le revenu pris en compte pour le prêt immobilier est le salaire net avant impôt.
Les revenus des contrats à durée déterminée, de stage ou intérim ne sont pas retenus par les banques.
Sauf :
- si le futur emprunteur peut apporter la preuve d’une activité stable et régulière sur plusieurs années ;
- s’il travaille sous contrat pour la fonction publique et qu’il peut justifier d’une ancienneté de 3 ans minimum.
En cas de période d’essai, le salaire pour un prêt immobilier n’est pas pris en compte.
|
Capacité d'emprunt |
Salaire minimum |
Mensualité minimum |
|---|---|---|
|
770 € |
254 € |
|
|
1 446 € |
473 € |
|
|
2 102 € |
726 € |
|
|
2 891 € |
954 € |
|
|
3 400 € |
1 122 € |
|
|
4 304 € |
1 420 € |
|
|
6 025 € |
1 988 € |
|
|
10 050 € |
3 317 € |
Les pensions et rentes
Les pensions alimentaires et les allocations familiales peuvent être comptabilisées dans les revenus, si elles sont versées durant la majeure partie de la durée de l’emprunt. L’âge des enfants est alors regardé par les banques car les aides peuvent diminuer, voire s’arrêter, quand les enfants quittent le foyer fiscal.
La prestation compensatoire en cas de divorce est aussi considérée comme un revenu.
A noter
Il arrive que certaines banques ne tiennent pas compte des pensions et des allocations. Chaque organisme dispose de critères d’analyse propres et évalue les risques en fonction de ses exigences.
L’activité non salariée
Pour les activités non salariées, principales ou secondaires, les revenus pris en compte pour un crédit immobilier sont les bénéfices. Cela concerne les travailleurs indépendants, les chefs d’entreprise, les intermittents ou encore les auto-entrepreneurs.
Pour apporter plus de poids à leur dossier, il est préférable que ces professionnels justifient d’une activité régulière sur 3 à 5 ans, ce qui est un gage de stabilité pour les banques.
Les retraites sont, elles aussi, comptabilisées à 100% car elles représentent un revenu constant. Seulement l’âge de l’emprunteur peut être un frein pour l'établissement bancaire.
Les revenus locatifs : un plus qui fait la différence
Les revenus locatifs font partie des rentrées d’argent inventoriées pour un prêt immobilier. Ils apportent un avantage non négligeable. Seulement comme ces revenus peuvent fluctuer, en raison de changement de locataire, de loyers impayés ou de travaux, la banque n’en tient compte qu’à 70%.
Exemple de revenus locatifs
Prenons l’exemple d’un emprunteur percevant un loyer de 500€ tous les mois et réglant une mensualité de 700€ pour son crédit immobilier. La banque va tenir compte dans ses revenus d’une rentrée complémentaire de 350€ (70% du loyer de 500€), tout en enregistrant les 700€ dans ses charges.
Salaire variable et commissions : un cas à part
Les banques prennent en compte le salaire variable pour le prêt immobilier et les commissions, selon l’ancienneté du commercial ou du VRP.
Seule la partie fixe est retenue pour les commerciaux exerçant depuis deux années ou moins. L’ensemble du salaire (fixe et commission) est comptabilisé pour les commerciaux ayant une expérience de plus de 3 ans. La banque se base sur la moyenne des revenus nets des deux ou trois dernières années.
A retenir
Il est important de rappeler que la banque étudie et apprécie la situation de l’emprunteur dans sa globalité. Certains profils, peut-être instables en raison de leur situation professionnelle, peuvent cependant obtenir un prêt immobilier, si par exemple ils disposent d’un bon apport. Les revenus, même s’ils sont une base de référence établie, ne sont pas le seul indicateur.
Quels sont les revenus qui ne sont pas pris en compte ?
Dans leur calcul des organismes prêteurs, les revenus qui ne sont pas pris en compte sont :
- les heures supplémentaires ;
- les primes exceptionnelles ;
- les frais professionnels (déplacement, repas…) ;
- les primes d’intéressement et de participation.
- Les allocations quelles qu'elles soient
Bon à savoir
Même si ces revenus ne sont pas considérés pour l’obtention d’un prêt immobilier, ils restent néanmoins un atout pour la banque. Notamment si vous en épargnez une grande partie !
Quelles sont les charges prises en compte pour le taux d'endettement ?
Déterminer le taux d’endettement permet d’évaluer la capacité à emprunter. Pour rappel, celui-ci ne peut pas dépasser les 33%. Il s'agit du rapport entre revenus et charges.
Pour calculer le taux d’endettement, la banque répertorie toutes les charges récurrentes. À savoir :
- les crédits en cours (à la consommation, auto ou renouvelable) ;
- les pensions versées ;
- les rentes ;
- les impôts et taxes ;
- les loyers.
Ces charges s’ajoutent à la mensualité du prêt immobilier pour calculer le taux d’endettement.
La formule de calcul du taux d'endettement est la suivante :
(charges + mensualité de crédit / revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer.
Voici en exemple la répartition des revenus et des charges pour un commercial en CDI, qui perçoit un revenu locatif et qui sollicite un prêt immobilier.
Revenus |
Charges |
Salaire fixe |
Crédit immobilier |
Commissions |
Crédit auto |
Loyer (70%) |
- |
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