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Crédit immobilier

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Crédit immobilier

Que finance-t-on avec un prêt immobilier ? 

Un crédit immobilier permet de financer plusieurs projets. Vous êtes à la recherche de votre bien pour devenir propriétaire pour la  première fois ? Où vous cherchez à investir dans l’immobilier ? A moins de payer ce bien avec votre épargne, votre achat se fera sûrement à l’aide d’un prêt immobilier !

Celui-ci peut financer l’acquisition : 

Mais un crédit immobilier peut également vous permettre de réaliser de lourds travaux dans votre bien : au-delà de 75 000 euros, c’est bien un prêt immo qui finance ces travaux.

Comment définir le montant que l’on peut emprunter ? 

Combien pouvez-vous emprunter ? C’est la première question à vous poser avant de vous lancer dans votre recherche de bien. C’est ce que l’on appelle calculer sa capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme qu’une banque sera disposée à vous prêter dans le cadre d’un prêt immo. 

En ajoutant votre apport personnel et les frais de notaire, vous obtenez ce que l’on appelle la capacité d’achat : votre enveloppe globale pour votre projet immobilier !

Pour savoir combien vous pouvez emprunter, vous pouvez réaliser des simulations en ligne pour débuter, afin de vous donner une première idée. 

Pour une étude plus poussée, faites appel à un expert : vous pouvez prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire ou faire appel à un courtier immobilier qui vous guidera dans les étapes de votre prêt immobilier. Votre expert pourra alors calculer précisément votre capacité d’emprunt, et même vous remettre une attestation de cette capacité : ce sésame vous permettra notamment de rassurer le vendeur lors de vos visites. 

Une fois que vous savez combien vous pouvez emprunter, vous pouvez débuter vos visites : vous serez plus efficace, car vous rechercherez uniquement les biens en adéquation avec votre budget. 

Bien définir la durée de son prêt

Vous pouvez souscrire un prêt immobilier sur des durées allant de 5 à 30 ans. En pratique, la durée sur 20 ans est la plus commune. Or la rémunération des banques pour vous accorder un prêt est représentée par un taux immobilier (vous devez rembourser le montant emprunté, plus les intérêts du crédit). Celui-ci varie selon la durée de votre emprunt. Plus il dure dans le temps, plus le taux est élevé. Sans surprise, plus la durée d'emprunt est longue, plus vous payez d’intérêts : le coût du crédit augmente donc avec la durée d’emprunt.

Par exemple, voici les taux immobiliers en mai 2024.

Taux immobilier national mai 2024
Durée d'emprunt Meilleur taux immobilier Taux immobilier moyen Trouver votre taux immobilier 
7 ans 3,00 % 3,65 %
Simulation
10 ans 3,15 % 3,65 %
Simulation
15 ans 3,35 % 3,80 %
Simulation
20 ans 3,50 % 3,90 %
Simulation
25 ans 3,60 % 4,00 %
Simulation

L’importance de la mensualité d’un crédit immobilier

Trouver la durée qui vous correspond revient à savoir quelle mensualité maximum vous pouvez supporter au regard de vos revenus et de vos charges. Vous ne devez pas dépasser 35 % de vos revenus (assurance du prêt incluse). C’est votre taux d’endettement maximum.

Pour un même montant emprunté, un crédit plus court est moins cher, mais le montant des mensualités est plus élevé. Un crédit plus long est plus cher, mais les mensualités sont plus basses.

La durée d’emprunt idéale est donc celle qui vous permet d’obtenir des mensualités à hauteur de votre budget et le taux d’intérêt le plus intéressant possible.

La mensualité que vous pourrez rembourser sans bouleverser votre budget a son importance, car elle pourra déterminer le montant que vous pourrez emprunter, selon la durée de votre prêt et le taux d’intérêt appliqué.

Le poids de l’apport personnel dans un prêt immobilier

L’apport, c’est cette somme dont vous disposez et que vous souhaitez injecter dans votre projet. Les banques y sont très sensibles et l’apport se révèle même indispensable la plupart du temps.

Votre apport peut provenir : 

Quoi qu’il en soit, il faudra toujours en justifier la source. 

Combien apporter ? En règle générale, 10 % du montant de votre projet, afin de couvrir les frais de notaire et de garantie. Mais vous pouvez tout à fait aller au-delà. D’ailleurs, et à moins que les taux immobiliers ne soient vraiment très bas, un apport plus conséquent vous permet de diminuer le montant de votre emprunt et donc, celui des intérêts (puisqu’ils sont calculés sur une somme moins importante). De leur côté, les banques sont aussi plus enclines à proposer de meilleures conditions.

Comprendre l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt immobilier couvre le montant de votre crédit en cas d’accident de la vie. Si elle n’est pas obligatoire au sens légal du terme, aucune banque n’accepte de prêter sans assurance- crédit. Les banques doivent être sûres de récupérer les sommes engagées en cas de défaillance de l’emprunteur. De votre côté, cette couverture est aussi très importante : il s’agit de votre seule protection, tout au long du remboursement de votre prêt immobilier !

Cette assurance vous couvre, vous et vos proches, à travers les garanties suivantes (obligatoires ou facultatives selon votre projet et la banque qui le finance ) :

En cas d’accident de la vie, l’assureur prend le relais de vos remboursements auprès de la banque, ou verse le capital restant dû, selon la garantie mise en oeuvre, les conditions définies au contrat e la quotité assurée (pourcentage de la somme assurée : un emprunteur seul doit assurer son prêt à 100 %, à plusieurs il est possible de répartir les quotités, jusqu’à 100 % chacun).

Si cette assurance vous protège, son tarif impacte néanmoins le coût global de votre prêt, c’est même le deuxième poste de dépense après les intérêts : elle peut peser jusqu’à plus du tiers du coût du crédit !  Son coût est défini à l’aide du TAEA (taux annuel effectif d’assurance), qui est l’équivalent, pour l’assurance, du TAEG (taux annuel effectif global) d’un crédit.

Si la banque exige que vous souscriviez une assurance de prêt immobilier, vous avez néanmoins le choix de votre assureur. Vous pouvez opter pour le contrat groupe que vous propose votre banque au moment de signer votre crédit, mais vous pouvez aussi faire jouer la concurrence si le tarif ne vous convient pas.

Il est important de comparer toutes les solutions du marché pour obtenir le meilleur tarif. Par exemple, si vous êtes jeune et sans problème de santé particulier, une assurance externe peut s’avérer plus intéressante. Dans ce cas, il suffit de réaliser une déliaison, c’est-à-dire procéder à une délégation d’assurance de prêt.

L’intérêt est de trouver le contrat qui vous offre les meilleures garanties au tarif le plus bas, selon votre projet et votre profil.

Vous avez déjà un crédit et vous n’avez pas comparé les assureurs ? Vous pouvez renégocier ! La loi Lemoine de 2022 a autorisé la renégociation infra-annuelle de l’assurance emprunteur : vous pouvez donc baisser les coûts, même en cours de prêt bancaire !

A quoi servent les simulations en ligne ? 

Il existe différentes simulations de prêt immobilier que vous pouvez effectuer en ligne : vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt, évaluer la mensualité d’un prêt ou encore, calculer votre taux d’endettement. Voici comment cela fonctionne :

Vous pouvez effectuer autant de simulations que vous le souhaitez à l’aide des calculettes Empruntis. Celles-ci ont néanmoins une valeur indicative, afin de vous donner un ordre d’idée. Pour obtenir une simulation précise, vous pouvez vous adresser à votre conseiller bancaire ou faire appel à un courtier immobilier.

Pourquoi comparer les offres de crédits ? 

Quand vous recherchez votre crédit immobilier suite à la signature de votre compromis par exemple, votre objectif est de trouver l’offre de crédit au meilleur taux et aux meilleures conditions selon votre projet et votre profil. Car cela impacte le coût de votre opération ! 

Pour trouver cette meilleure offre, il faut donc les comparer entre elles : c’est-à-dire voir comment les différentes banques se positionnent par rapport à votre demande de prêt. En effet, toutes n’ont pas les mêmes politiques et ne proposent pas les mêmes taux. Ces conditions varient chaque mois.

Comment Empruntis peut vous accompagner dans votre prêt immobilier ? 

Courtier immobilier, Empruntis vous accompagne dans l’obtention d’un crédit immobilier au meilleur taux et aux meilleures conditions, selon votre projet et votre profil. Vous gagnez en temps et en efficacité pour obtenir la meilleure offre de prêt !

Ce que votre courtier fait pour vous :

Chez Empruntis, vous pouvez faire appel à l’une de nos 160 agences dans toute la France, ou vous tourner vers notre agence en ligne, au choix. Dans tous les cas, en ligne ou en agence de proximité, le traitement en agence ou à distance vous est proposé afin de répondre au mieux à vos attentes.

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Avec nos lettres types, FAQ et lexique :

Vous souhaitez donner congé à votre propriétaire dans le cas de votre achat immobilier, demander le remboursement de votre prêt immobilier par anticipation, réaliser des travaux dans votre copropriété ? Ces lettres types et bien d'autres sont à votre disposition pour vous faciliter la vie et téléchargeables directement sur Empruntis.

Parce qu'un projet immobilier est un investissement sur le long terme, vous vous posez certainement de nombreuses questions. Pour vous aider, nous avons répondu à ces questions dans notre FAQ. Besoin d'une définition sur l'hypothèque, l'indivision ou la quotité ? Un lexique est à votre disposition.

Écrit par Cécile Roquelaure

16 avril 2024 -  10 min. de lecture 

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Questions / Réponses
Quelle banque pour le meilleur prêt immobilier ?

Cela dépend de votre profil et de la durée de remboursement, et d'autre part des objectifs commerciaux des différentes banques au moment de votre demande. Pour obtenir un crédit immobilier aux meilleures conditions et au meilleur taux, il est important de comparer les propositions bancaires et donc les différents TAEG que l’on peut vous proposer.

Comment obtenir le meilleur prêt immobilier ?

Pour obtenir le meilleur crédit immobilier, il est important de comparer les offres des banques. En détaillant son projet grâce au comparateur de prêt immobilier, il est possible d'accéder aux meilleures propositions bancaires. Le courtier en crédit immobilier négocie ensuite pour l'emprunteur le meilleur taux de prêt immobilier et les meilleures conditions auprès de ses partenaires bancaires.

Comment simuler un prêt immobilier ?

Pour simuler un crédit immobilier, des outils de simulation de prêt immobilier sont à votre disposition, pour évaluer :

  • votre capacité d'emprunt
  • le montant des mensualités du crédit
  • les frais de notaire
  • le taux d'endettement
  • etc.

Ces simulateurs vous permettent d'orienter vos recherches ou de connaître le coût du crédit immobilier en fonction des mensualités souhaitées, de la durée et du taux d’intérêt du crédit.

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