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Crédit immobilier
Sommaire
En ce mois de mai 2023, la hausse des taux immobiliers est toujours d’actualité, mais elle est plus contenue : et c’est une bonne nouvelle ! Ce pourrait être un signe de l’atterrissage des taux, d’un point de stabilisation qui ne serait plus si loin.
Concrètement, en mai, vous pouvez emprunter sur 20 ans à 3,25 % (taux en hausse de 10 points de base seulement), et le meilleur taux sur cette durée affiche 2,75 % : un statu quo par rapport à avril !
On observe en mai une belle stabilité des taux immobiliers mini, et des hausses mesurées du côté des taux immobiliers moyens, dits aussi taux du marché.
|
Durée d’emprunt |
Taux du marché |
Meilleurs taux |
|---|---|---|
|
7 ans |
3 % (+ 15 points de base) |
2,40 % (stable) |
|
10 ans |
3 % (+ 10 points de base) |
2,50 % (+ 5 points de base) |
|
15 ans |
3,10 % (+ 5 points de base) |
2,65 % (stable) |
|
20 ans |
3,25 % (+ 10 points de base) |
2,75 % (stable) |
|
25 ans |
3,35 % (+ 10 points de base) |
2,95 % (stable) |
Deux signaux positifs font espérer un point de stabilisation des taux à venir. D’une part, la hausse des taux directeurs de la BCE, qui redonne un peu de confiance aux banques (celles-ci subissent l’augmentation du coût du refinancement, sans pouvoir les répercuter à la hauteur du nécessaire pour elles). D’autre part, l’OAT 10 ans (Obligations assimilables du trésor), qui s’est stabilisé sous sont point haut de 3,2 % en mars.
De quoi atteindre, peut-être, un palier, une pause qui serait nécessaire avant une normalisation. Mais cette normalisation doit être accompagnée d’autres éléments, comme le souligne Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis, dans l’attente des annonces du Ministre du logement :
"Il est important que les mesures prises ne complexifient pas plus la situation. Nous plaidons pour une homogénéisation et une simplification des règles :
- un PTZ uniforme dans l’ancien et dans le neuf quelle que soit la zone, et une quote-part de travaux inférieure dans les villes où les prix sont élevés,
- un accès au crédit plus souple avec des mesures HCSF en cohérence avec la situation de marché actuelle (sortie de l’assurance du taux d’endettement, enveloppe dérogatoire sans contrainte de profils)."
Un emprunt immobilier est un prêt de longue durée accordé par un établissement de crédit pour financer l'acquisition d'un logement. Plusieurs éléments doivent attirer votre attention au moment de votre recherche : le meilleur taux de crédit immobilier, le taux de l'assurance emprunteur mais aussi les conditions de l'emprunt (modularité, remboursement anticipé et pénalités, transférabilité du crédit par exemple), etc. Souscrire un crédit immobilier est un acte engageant qui s'inscrit sur le long terme : 15 ans, 20 ans voire 25 ans.
Si l'assurance de prêt n'est pas obligatoire au sens légal du terme, toutes les banques l'exigent pour tous les crédits immobiliers, parce qu'elles prêtent une somme importante sur une longue durée, qui peut être de 10, 20 ou 25 ans par exemple. Cette assurance protège la banque d'une défaillance de paiement de l'emprunteur qui serait causée par un accident de la vie.
Concrètement, cela se fait grâce à la mise en œuvre de garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, perte d'emploi...). Si l'emprunteur ne peut plus honorer les mensualités du crédit suite à un sinistre, c'est l'assurance qui prend le relais selon les conditions du contrat. Elle est donc une protection aussi pour l'emprunteur !
En plus du crédit principal, il est possible de bénéficier, sous conditions de revenus, de prêts aidés. Ces prêts seront octroyés à un taux d'intérêt avantageux. Par exemple, le Prêt à taux zéro (PTZ), l'ex prêt 1% d'Action Logement, le prêt accession sociale (PAS) et les prêts des collectivités locales. Ce qui permet de baisser le coût total de l'emprunt, si vous êtes éligible. Il existe en effet quelques critères pour accéder à ces crédits comme des conditions de ressources, de situation géographique du logement concerné par le crédit immobilier, ou encore la réalisation de travaux dans le bien.
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Voici les prêts aidés qu'il est possible de solliciter et les critères pour y avoir droit :
| Nom du prêt aidé | Conditions de ressources ? | Selon zone d'habitation ? | Autre critère | Montant finançable avec ce prêt |
|---|---|---|---|---|
| Prêt à Taux Zéro (PTZ) | Revenu fiscal plafonné de 37 000 à 118 400 euros selon la zone d'habitation et le nombre de personnes occupant le logement. | Oui | Premier achat immobilier | Jusqu'à 40% du coût total de l'opération |
| Prêt d'Accession Sociale (PAS) | Revenu fiscal plafonné de 37 000 à 118 400 euros selon la zone d'habitation et le nombre de personnes occupant le logement. | Oui | Premier achat immobilier | 100% du coût total de l'opération |
| Prêt Conventionné (PC) | Non | Non | Non | 100% du coût total de l'opération |
| Prêt Épargne Logement (PEL) | Non | Non | Être titulaire d'un plan épargne logement | Jusqu'à 92 000€ |
| Prêt fonctionnaires | Non | Non | Avoir le statut de fonctionnaire | Jusqu'à 35% et doit être complété par un prêt conventionné |
| Prêt Action Logement | Revenu fiscal plafonné de 38 465 à 120 463 euros selon la zone d'habitation et le nombre de personnes occupant le logement. (+ entre 8 149 euros et 13 421 euros par pers. supplémentaire au-delà de 6 personnes selon la zone d'habitation). | Oui | Non | Jusqu'à 40% du coût total de l'opération, entre 7 000€ à 45 000€ |
| Prêt Locatif Social | Non | Non | Être investisseur, signer une convention APL avec l'Etat (louer le bien en tant que résidence principale, respecter les plafonds de ressources des locataires et de loyers) | Au minimum 50% du coût total de l'opération immobilière (et jusqu'à 100%) |
Il est très difficile d'emprunter sans apport... En effet, les banques y sont sensibles car votre apport montre votre implication dans votre investissement immobilier. Le contexte économique, ou encore les recommandations émises par des entités comme le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) les invitent également à se montrer prudentes, et donc à demander cet apport personnel.
Mais aussi et surtout, l'apport personnel vous permet de régler les frais annexes ! Il s'agit notamment des :
Quel apport ? comptez au moins 10% du montant total de votre opération. Les sources d'apport peuvent être variées : votre épargne sur un Livret A, une participation que vous percevez de votre entreprise, une donation, un héritage...
Vous souhaitez rechercher votre prêt immobilier en ligne ? Passer par un courtier comme Empruntis vous fait gagner du temps et surtout, vous permet d'optimiser le coût de votre crédit ! Voici comment cela se passe :
Vous êtes accompagné par votre courtier dans l'obtention du meilleur financement selon votre profil et votre projet. Votre courtier analysera votre projet et mettra les établissements bancaires en concurrence afin de vous obtenir la meilleure offre. Il vous conseillera tout au long du processus et suivra votre dossier jusqu'au déblocage des fonds.
Lorsque vous recevez l'offre de prêt, votre courtier vous aide dans sa compréhension et en valide tous les éléments ; ensuite, vous disposez de 10 jours de réflexion minimum pour la renvoyer signée (Loi Scrivener). La signature de l'acte authentique chez le notaire fait alors de vous un heureux propriétaire !
Pour trouver le meilleur taux immobilier, il vous faut présenter un profil d'emprunteur qui rassure les banques. Passer par un courtier en ligne vous permet aussi d'avoir accès aux meilleures offres bancaires sans bouger de chez vous. N'oubliez pas l'assurance emprunteur, qui peut aussi se négocier !
Présentez un dossier solide pour mettre toutes les chances de votre côté pour l'obtention de votre prêt immo. Un bon dossier se traduit par :
En passant par un courtier comme Empruntis, vous avez simplement à remplir un formulaire pour comparer automatiquement un grand nombre de partenaires bancaires et faire une simulation de prêt immobilier. Vous pouvez aussi pousser la porte de l'une de nos 160 agences pour un accompagnement de proximité. Dans tous les cas, cela vous évite de faire le tour des banques après avoir choisi votre logement ! La négociation de cet expert du crédit va quant à elle vous permettre d'obtenir le meilleur taux de crédit en fonction de votre projet et de votre profil, car il va établir un plan de financement immobilier sur mesure. Mais il va aussi s'adresser directement aux établissements les plus à même de financer votre projet, car il connaît parfaitement les politiques des établissements prêteurs au moment de votre demande.
Le saviez-vous ? L'assurance emprunteur peut représenter jusqu'à plus du tiers du coût de votre crédit ! Il s'agit du deuxième poste après les intérêts de l'emprunt. Néanmoins, vous pouvez choisir votre contrat librement grâce à la loi Lagarde de 2010. C'est ce qu'on appelle la délégation d'assurance, et cela peut vous permettre d'optimiser les coûts liés à votre crédit.
En général, la banque vous propose son assurance groupe : un contrat aux risques mutualisés, dont le tarif peut donc ne pas convenir à tous. Les assurances individuelles basant leur tarif sur votre propre profil, vous pouvez trouver des offres très compétitives. Seul impératif : les garanties de votre nouveau contrat doivent être au moins égales à celles de l'assurance groupe de la banque.
Votre courtier en crédit immobilier peut bien entendu vous accompagner afin de trouver l'assurance emprunteur qui présentera le meilleur tarif à garanties égales, selon votre profil.
Il n'y a pas que le taux d'intérêt qui vous permettra d'obtenir le meilleur crédit selon votre projet et votre profil, même s'il est bien entendu très important de comparer les TAEG (Taux Annuels Effectifs Globaux) des différentes propositions bancaires. Les conditions du prêt pour votre maison sont tout aussi importantes, et elles sont également négociées et ou/comparées par votre courtier.
Rembourser son crédit en avance implique des Indemnités de Remboursement anticipé ou IRA, en général de l'ordre de 3% du montant du capital restant dû dans la limite de 6 mois d'intérêts du crédit.
Mais il est possible de négocier en amont la suppression des IRA, notamment en ce qui concerne le remboursement anticipé partiel qui vous permet de rembourser une partie du crédit de votre maison par exemple.
Le fait de pouvoir reporter des mensualités de votre crédit si vous traversez des difficultés passagères, ou de pouvoir moduler à la hausse ou à la baisse les échéances de votre crédit sont aussi des éléments à prendre en compte ! Votre courtier compare aussi ces conditions afin de vous accompagner dans le choix de la meilleure offre.
Vous avez obtenu un taux de crédit immobilier défiant toute concurrence pour votre emprunt : oui mais, les taux d'intérêt pourraient remonter dans 5 ou 10 ans lorsque vous souhaiterez revendre et acheter un autre bien. Conserver ce taux immobilier pour votre prochain crédit, c'est possible, avec le transfert de prêt. Une condition là encore, négociée par votre courtier.
Vous avez déjà acheté et vous avez un crédit immobilier en cours. Selon les taux du marché, il est peut-être intéressant de le renégocier. Deux options s'offrent à vous : renégocier le taux immobilier avec votre banque ou le faire racheter par une autre pour profiter d'un meilleur taux.
Avec un rachat de prêt immobilier, vous pouvez réduire la durée du crédit ou encore baisser les mensualités.
Pour que l'opération soit intéressante vous devez :
Monsieur Untel a souscrit un crédit immobilier en mars 2016, d'un montant de 200 000€, sur 25 ans. Ses mensualités de crédit sont de 887€ et le coût total de son crédit atteint 66 156€.
Il renégocie son crédit en 2021. Voici les conditions qu'il obtient :
Monsieur Untel a baissé ses mensualités de 10% et le coût de son crédit a été divisé par 3 ! (simulation sans assurance)
Vous souhaitez donner congé à votre propriétaire dans le cas de votre achat immobilier, demander le remboursement de votre prêt immobilier par anticipation, réaliser des travaux dans votre copropriété ? Ces lettres types et bien d'autres sont à votre disposition pour vous faciliter la vie et téléchargeables directement sur Empruntis.
Parce qu'un projet immobilier est un investissement sur le long terme, vous vous posez certainement de nombreuses questions. Pour vous aider, nous avons répondu à ces questions dans notre FAQ. Besoin d'une définition sur l'hypothèque, l'indivision ou la quotité ? Un lexique est à votre disposition.
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