Crédit immobilier

Le fonctionnement du crédit immobilier : comment ça marche ?

Vous pouvez financer différents projets à l'aide d'un prêt immobilier : un bien neuf ou ancien, mais aussi un terrain à bâtir. Vous pouvez également faire construire, ou réaliser de lourds travaux ou un agrandissement dans un logement existant.

La règle pour ces travaux : au-delà de 70 000 €, vous avez affaire à un prêt immobilier. Sinon, il s'agira d'un crédit conso.

Il existe différents types de crédits immobiliers, parmi lesquels :

• Le prêt immobilier classique : son remboursement comprend une part d'intérêts, d'assurance et de capital. Au début, ce sont principalement des intérêts qui sont remboursés, la part de capital augmentant avec le temps (et la part d'intérêts diminuant) ;
• Le crédit in fine : ce prêt est destiné à l'investissement locatif. Ses mensualités ne comprennent que les intérêts et l'assurance emprunteur, le capital étant remboursé en un seul versement à la dernière échéance (à l'aide d'une assurance-vie nantie par la banque en règle générale) ;
• Le prêt relais : un crédit à court terme qui permet d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu le vôtre ;
• Le prêt épargne logement : il est accordé selon le niveau d'épargne sur un compte épargne logement ou un plan épargne logement ;
• Le prêt à taux zéro : un prêt aidé destiné aux primo-accédants et accordé sous conditions, qui permet de financer une partie de son achat immobilier sans frais de dossier ni intérêts ;
• Le prêt accession : un prêt aidé également, accordé sous conditions aux salariés du secteur privé, qui permet de financer une partie de l'achat immobilier à taux d'intérêt réduit (1 %) ;
• Le prêt fonctionnaire : un crédit réservé aux agents de la fonction publique et accordé sous conditions.
• Le prêt conventionné : un prêt aidé, accordé par la Caisse d'allocation familiales ;

Plusieurs crédits peuvent se cumuler : un PTZ et un prêt classique, ou deux prêts classiques par exemple.

Pour prétendre à un crédit immobilier, vous devez respecter certains critères d'éligibilité :

• une situation professionnelle stable ;
• un apport personnel suffisant : comptez en général 10 % du montant de l'opération, pour couvrir frais de notaire et de garantie. L'emprunt sans apport est parfois possible, mais cela dépend de paramètres comme la conjoncture, la politique des banques ou encore le profil et le projet du ou des emprunteurs ;
• des comptes sans découvert : une bonne gestion de votre budget est capitale, la banque analyse vos trois derniers relevés de compte. Des signes d'épargne sont très appréciés !
• un taux d'endettement bas : il doit être compatible avec la souscription d'un prêt immobilier et donc ne pas dépasser 35 % avec ce nouveau prêt, assurance-crédit incluse.

Comment calculer votre prêt immobilier ?

Calculer votre capacité d'emprunt

Combien je peux emprunter ? C'est la première question à vous poser ! Pour mettre toutes les chances de votre côté, mieux vaut commencer par là. En effet, en commençant par la recherche immobilière, vous risquez de visiter des biens qui n'entrent pas dans votre budget.

La première étape est donc de calculer votre capacité d'emprunt : c'est-à-dire le montant total que vous pouvez obtenir auprès d'une la banque pour votre acquisition.

En ajoutant votre apport personnel et en retranchant les frais de notaire et de garantie, vous obtenez votre capacité d'achat : votre enveloppe totale pour votre acquisition.

Dans un premier temps, vous pouvez faire des simulations en ligne pour obtenir une première estimation. Un calculateur de crédit immobilier fonctionne de façon très simple : il suffit de renseigner les différents champs pour obtenir une première idée de votre budget.

Vous souhaitez une vision très précise ? Prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire ou faites appel à un courtier, qui vous accompagnera ensuite dans votre recherche de crédit et négociera pour vous. L'avantage : votre courtier pourra vous délivrer une attestation de financement ou Pass Crédit chez Empruntis : ce sésame vous permettra notamment de rassurer le vendeur.

Une fois que vous savez combien vous pouvez emprunter, vous pouvez débuter vos visites : vous serez plus efficace, car vous rechercherez uniquement les biens en adéquation avec votre budget !

Calculer votre mensualité

Une autre façon d'aborder le sujet revient à vous poser la question suivante : quelle mensualité êtes-vous en mesure de rembourser sur le long terme, en fonction de vos revenus et de vos charges ?

Pour mémoire, vous ne devez pas consacrer plus de 35 % de vos revenus au remboursement des mensualités de votre prêt immobilier, assurance comprise. Là encore, vous pouvez réaliser une simulation de mensualités en ligne.

Pour un calcul plus précis, tournez-vous vers votre conseiller bancaire ou votre courtier. Selon la mensualité que vous pouvez rembourser sans perturber votre équilibre budgétaire, il sera possible d'établir le montant que vous pouvez emprunter, en tenant compte des taux immobiliers du moment et de la durée du prêt.

Comment obtenir le meilleur taux immobilier ?

Cela va sans dire, un crédit de 200 000 € à 4 % vous coûtera plus cher qu'à 3 %, puisque le coût des intérêts sera plus élevé. D'où l'importance de rechercher le meilleur taux de crédit et les meilleures conditions, une fois que vous avez signé votre compromis et que vous vous lancez dans votre recherche de financement.

Les taux d'intérêt varient selon plusieurs facteurs : politique des banques à l'instant T, coût de l'argent pour elles, mais aussi durée du crédit par exemple.

Notre baromètre Empruntis, publié chaque début de mois, vous donne la tendance du moment. Vous y retrouvez les valeurs moyennes, valables pour tout emprunteur, et les meilleurs taux, réservés aux profils premium.

Dynamique : les taux immobiliers de avril 2025

Votre projet et votre profil emprunteur ont bien sûr leur importance. En effet, une banque se base sur le risque qu’elle prend à vous prêter une certaine somme d’argent sur une durée précise, ce qui se reflète sur le coût total de votre financement.

Il est donc important de soigner votre profil et de présenter un dossier solide, en respectant les critères d'éligibilité que nous avons cités plus haut : des revenus stables et pérennes, une bonne gestion de vos comptes avec des signes d’épargne si possible, un endettement bas et un apport personnel.

L'importance de l'apport

Attardons-nous un instant sur ce dernier : l'apport personnel, c'est cette somme que vous injectez dans votre achat. Il peut être issu de votre épargne sur Livret A ou LDD par exemple, mais aussi d'une donation ou d'un héritage, de la participation que vous verse votre entreprise ou d'un bien immobilier que vous vendez.

Or, il est intéressant à plus d'un titre pour obtenir le meilleur taux :

• il permet de régler les frais annexes, c'est-à-dire les frais de notaire et de garantie : c'est sa première utilité ;
• il montre aussi votre implication : vous partagez les risques avec la banque, puisque vous engagez votre propre épargne dans l'affaire. Elle est donc plus encline à consentir un effort ;
• si vous proposez un apport au-delà des frais de notaire et de garantie, celui-ci vous permet d'emprunter une somme moins importante et donc, de diminuer le montant des intérêts, sachant qu'une durée plus courte signifie aussi un taux de crédit plus avantageux.

Enfin, pour obtenir le meilleur taux, il faut aussi faire jouer la concurrence et solliciter plusieurs établissements bancaires. Et donc, négocier !

Le montage de votre dossier de crédit immobilier

Que mettre dans votre dossier de crédit ? Celui-ci doit contenir des pièces justificatives liées à votre état civil, à vos revenus, vos charges et votre projet.

Voici les documents nécessaires pour faire une demande de prêt immobilier pour un bien ancien (liste non exhaustive) :

• une pièce d'identité ;
• un justificatif de situation familiale (y compris un jugement en cas de séparation) ;
• un justificatif lié à votre domiciliation (contrat de bail, titre de propriété, attestation d'hébergement…) ;
• des justificatifs de revenus : par exemple bulletins de salaire, avis d'imposition, bilans, KBIS, statuts, déclarations 2035...
• des documents liés à votre situation financière : relevé de compte bancaire, relevé de compte épargne...
• des justificatifs liés aux prêts réglementés : pour le PTZ par exemple, quittances de loyer des deux dernières années ;
• les documents relatifs au bien : compromis de vente, devis travaux si besoin.

L'assurance de votre prêt immobilier, une couverture indispensable

L'assurance-crédit couvre le montant de votre crédit en cas d'accident de la vie. Si elle n'est pas obligatoire au sens légal du terme, aucune banque n'accepte de prêter sans cette couverture qui permet de récupérer les sommes engagées en cas de défaillance de l'emprunteur.

De votre côté, elle est aussi très importante : c'est votre seule protection, tout au long de votre crédit !

Si cette assurance vous protège, son tarif impacte néanmoins le coût global de votre prêt, c'est même le deuxième poste de dépense après les intérêts : elle peut peser jusqu'à plus du tiers du coût du crédit.

Mais vous pouvez choisir votre assurance en toute liberté pour optimiser les coûts : le contrat groupe de la banque, ou une assurance externe. Par exemple, si vous êtes jeune et sans problème de santé particulier, un contrat individuel peut s'avérer plus intéressant. Il est même possible de changer d'assurance en cours de prêt.

Quelles sont les étapes clés d'une demande de prêt immo ?

Voici un parcours classique d'accession à la propriété reflétant ces étapes pour l'achat d'un bien ancien :

1. Calcul de votre capacité d'emprunt puis recherche de votre bien
2. Signature du compromis de vente
3. Recherche de votre financement : vous sollicitez plusieurs banques ou vous faites appel à un courtier pour vous éviter ces démarches
4. Constitution de votre dossier
5. Accord de la banque
6. Émission de l'offre de prêt définitive
7. Délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre (qui reste valable 30 jours) puis signature de l'offre
8. Signature de l'acte de vente chez le notaire

Les acteurs du prêt immobilier

Dans votre parcours pour obtenir votre financement, plusieurs acteurs peuvent vous aider. Ainsi, vous pouvez solliciter votre banque par l'intermédiaire de votre conseiller pour obtenir votre crédit. Mais pour mettre un grand nombre de banques en concurrence, il est utile de faire appel à un courtier.

Cet expert du crédit accompagne ses clients de A à Z dans leur recherche de financement.

D'abord, il échange avec vous afin de cerner votre projet. Il analyse votre budget et vous délivre une attestation de financement. Cela vous permet de réaliser une recherche de logement efficace.

Une fois votre compromis signé, votre courtier met ses partenaires bancaires en concurrence afin de comparer les offres et obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions selon votre projet et votre profil. Il négocie pour vous, ce qui vous permet de gagner en temps et en efficacité.

Il vous aide aussi à constituer un dossier solide qu'il défend auprès de ses partenaires bancaires pour obtenir les meilleures conditions (car le taux ne fait pas tout !), et vous accompagne dans l'obtention d'une assurance emprunteur au meilleur tarif, si vous le souhaitez.

Sa mission se poursuit jusqu'à la signature de l'acte notarié : à tout moment, il est présent pour répondre à vos questions et vous guider.

Côté emprunteur, les obligations sont bien entendu de s'acquitter du remboursement du crédit immobilier, en versant les mensualités prévues au contrat de prêt tout au long de sa durée !

A quel moment faire un rachat de crédit immobilier ?

Vous avez souscrit un crédit immobilier lorsque les taux étaient plus élevés qu'aujourd'hui ? Vous pouvez consulter votre banque pour le renégocier. Si elle accepte, un nouveau tableau d'amortissement vous sera fourni et vous pourrez baisser la durée et/ou la mensualité de crédit, en raison de la baisse du coût global de votre prêt.

Outre le fait de renégocier, vous pouvez aussi faire jouer la concurrence en faisant racheter votre crédit par une autre banque, soit en démarchant vous-même les établissements, soit en confiant cette mission à votre courtier. L'intérêt du rachat de prêt immobilier est de baisser le coût total de votre crédit.

Si vous passez par une autre banque, il faudra compter avec les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : en général, elles correspondent à 6 mois d'intérêts du prêt dans la limite de 3 % du capital restant dû. Votre opération doit rester intéressante malgré ce coût, ce à quoi pourra veiller, par exemple, votre courtier.

Empruntis le partenaire idéal pour votre crédit immobilier

Vous avez un projet ? Empruntis vous accompagne ! Nos 25 années d'expérience et nos 160 agences à travers la France (ainsi qu'une agence digitale) nous permettent de répondre à tous vos projets : crédit immobilier, assurance emprunteur, regroupement de crédits ou crédit conso.

Grâce à notre solide réseau de partenaires bancaires, nous vous faisons bénéficier des meilleures conditions, et du meilleur taux.

Votre courtier Empruntis est à vos côtés de A à Z, de la définition de votre budget à la signature de l'acte notarié. Il compare les offres et négocie pour vous les conditions sur mesure auprès de ses partenaires bancaires.

Afin de faciliter vos démarches, il vous délivre le Pass Crédit, sésame permettant de rassurer le vendeur et mettre toutes les chances de votre côté pour acquérir votre bien coup de cœur !

Nous avons à cœur de vous faire bénéficier d'un accompagnement humain et expert. Chaque jour, nos clients nous témoignent leur satisfaction : notre note de 4,8 sur 5 selon les avis Truspilot l'atteste !

A distance ou en agence, choisissez l'accompagnement qui vous convient. Faites une demande d'étude en ligne ou poussez la porte de l'une de nos agences Empruntis !