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Les prêts bancaires

Les prêts bancaires

Un prêt bancaire est une solution de financement, proposée par un organisme de crédit, qui consiste à mettre à disposition de l'emprunteur des fonds pour la réalisation de son projet. Ce projet peut être l'acquisition d'un bien mobilier, immobilier, pour se constituer une épargne ou tout simplement faire face à un imprévu. Dans tous les cas, un prêt bancaire permet d'obtenir assez rapidement des fonds, que l'on rembourse ensuite progressivement, auxquels il faut ajouter des intérêts. Les montants accordés varient en fonction du projet et de la situation de l'emprunteur ainsi que du crédit en lui-même. Car en fonction du type de prêt, les conditions de crédit changent. Focus sur les prêts bancaires qui existent aujourd'hui.

Qu'est-ce qu'un prêt bancaire ?

Pour financer un projet, il est possible de recourir aux prêts entre particuliers, mais le mieux reste tout de même de passer par un organisme de crédit officiel. Les sommes empruntées sont plus ou moins importantes et la durée de remboursement se mesure en mois, voire en années. Il est donc préférable que les conditions de crédit soient encadrées et bien définies pour protéger tant l'emprunteur que l'organisme prêteur.

D'autant plus que les banques proposent trois grands types de prêts (ce qu'un particulier ne peut pas dans tous les cas assurer) : le prêt immobilier, le crédit consommation, le rachat de crédit. Tout prêt bancaire se compose de :

Pour souscrire un crédit aux meilleures conditions, il faut faire le tour des banques à la recherche du meilleur taux immobilier. L'offre la plus intéressante trouvée, vous bénéficiez, pour un crédit immobilier, d'un délai de réflexion incompressible d'une durée de 10 jours calendaires. Ce n'est qu'à partir du 11ème jour qu'il est possible d'accepter l'offre en l'envoyant signée par courrier lui-même daté et signé, à l'organisme de crédit. Le prêteur, lui, s'engage de son côté à maintenir son offre de prêt pendant 30 jours calendaires. En ce qui concerne le crédit à la consommation, l'emprunteur dispose de 14 jours de délai rétractation après souscription pour annuler le crédit.

Les prêts immobiliers classiques

Un prêt immobilier bancaire permet à l'emprunteur de réaliser une acquisition, la construction d'un bien ou des travaux dont le montant dépasse 75 000 €. Selon vos besoins, il existe plusieurs types de prêts immo.

Le prêt amortissable

On parle d'amortissement dès lors que le remboursement du capital emprunté est amorti sur l'ensemble de la durée de prêt. C'est la solution la plus courante car elle permet une vision à long terme. La banque dresse ainsi un tableau d'amortissement dans l'offre de prêt qui détaille le montant et la composition des mensualités de remboursement. Celles-ci sont composées des intérêts ainsi que du capital restant dû. La part des intérêts, dans une même mensualité, est plus grande que celle du capital emprunté en début de remboursement. La tendance s'inverse progressivement au fur et à mesure du remboursement, car les intérêts sont calculés sur le capital restant dû.

Le prêt in fine

Contrairement au prêt amortissable, si vous souscrivez un prêt in fine vous ne remboursez que les intérêts tout au long du prêt bancaire. Le capital emprunté n'est à verser qu'à la dernière mensualité en une seule et même fois. Dans la quasi-totalité des cas, la banque exige la souscription à un plan d'épargne (l'assurance-vie le plus souvent) pour garantir le remboursement du crédit.

Le prêt relais

Vous êtes propriétaire d'un premier bien, vous souhaitez le vendre et en acheter un autre ? Le prêt relais est une solution qui permet d'obtenir une avance de la banque pour financer votre nouveau logement. Vous consacrez ainsi tout votre temps à réaliser la vente. Le crédit relais bancaire dure en moyenne 1 à 2 ans durant lesquels vous n'avez à rembourser que les intérêts du prêt relais, le capital étant remboursé à la fin du prêt relais lorsque votre premier bien est vendu. Le montant accordé pour le crédit relais est généralement de 70 % du prix du bien que vous souhaitez vendre.

Le prêt à taux fixe simple ou modulable

Très souvent utilisé, le prêt à taux fixe tire son avantage de la sécurité et la visibilité que cette formule de prêt confère tant à l'emprunteur qu'à la banque. La mensualité reste fixe tout au long de la durée du crédit bancaire.

Une alternative existe néanmoins au taux fixe sans forcément tomber dans le taux variable : le taux modulable appelé également : taux semi-fixe. Cette solution permet de conserver un taux fixe durant quelques années (5, 10 ou 15 ans selon les cas) puis de basculer vers un taux variable capé.

Le prêt à taux variable simple ou capé

A l'inverse du taux fixe le taux variable est révisé, généralement chaque année à la date anniversaire du prêt bancaire, en fonction de l'évolution de l'Euribor, indice de référence le plus souvent utilisé qui désigne le prix auquel les banques se prêtent de l'argent à court terme sur le marché monétaire. Le prêt à taux révisable est intéressant lorsque l'Euribor baisse mais reste risqué puisqu'une augmentation peut entraîner la fragilisation de la situation financière de l'emprunteur.

Le taux variable capé repose sur les mêmes principes qu'un taux variable simple toutefois la variation du taux est plafonnée. En effet, à mi-chemin entre taux fixe et taux variable, le taux variable capé est limité. L'emprunteur fixe avec la banque le seuil et le plafond au-delà duquel le taux ne peut pas aller.

Le prêt modulable

Il est possible de recourir à un prêt bancaire amortissable qui suppose un remboursement à échéances constantes et décider que ces mensualités puissent être modulables. Pour cela, il est nécessaire de convenir avec la banque du montant maximal des modulations et du nombre de fois auquel l'emprunteur aura droit d'y recourir.

Le prêt à paliers

Si vous avez souscrit à plusieurs prêts (PTZ + crédit immobilier classique par exemple) pour financer un projet immobilier, la banque réalise un montage qu'on appelle le prêt à paliers appelé aussi le lissage de prêt afin que l'emprunteur conserve une mensualité constante et que son taux d'endettement ne soit pas impacté par le chevauchement des différents crédits. Dans ce cas précis, le prêt à paliers bancaire ne peut qu'être à taux fixe.

Le prêt multiligne ou prêt gigogne

Le prêt multiligne repose sur la souscription à deux crédits immobiliers bancaires au lieu d'un seul. Le fait que le montant de l'un soit moins élevé que l'autre permet de diminuer le coût du crédit (somme des intérêts à verser tout au long de l'emprunt). En effet, plus le montant emprunté est élevé plus les intérêts sont importants. Avoir un crédit à 150 000 € et un autre à 50 000 € permettra d'obtenir deux taux, deux mensualités et deux coûts de crédits bancaires différents. Les montants les plus élevés sont généralement remboursés en premier. Alors en fin de prêt, il est possible de se retrouver avec une mensualité divisée par deux. Pour rembourser une mensualité constante et conserver les avantages d'économie sur le coût du crédit que permet le prêt multiligne, il est possible de procéder à un lissage de prêt. Ainsi, vous remboursez le même montant de mensualité tout au long du prêt bancaire.

Les prêts immobiliers réglementés

Les prêts réglementés sont distribués par les banques ayant signé une convention avec l'Etat. Ces prêts aidés sont soumis à des conditions strictes définies par le Gouvernement dans le but de favoriser l'accession à la propriété, mais également l'aide à la rénovation des biens existants pour répondre aux enjeux environnementaux.

Le Prêt à taux zéro

Comme son nom l'indique, ce crédit est à taux zéro. C'est-à-dire que la banque ne prélève aucun intérêt à l'emprunteur, celui-ci ne rembourse donc que le capital emprunté. Pour avoir droit au PTZ, il faut répondre à un certain nombre de critères :

Le Prêt à l'accession sociale (PAS)

Soumis aux mêmes plafonds de ressources que le PTZ, le prêt PAS permet quant à lui de financer jusqu'à 100 % du coût d'une acquisition immobilière. Il est possible de compléter le prêt PAS par un prêt à taux zéro, un prêt d'épargne logement ou un crédit action logement (ou 1 % patronal). Il est également possible, à condition que l'organisme de crédit le permette, d'opter pour un prêt PAS simple ou modulable, à taux fixe ou révisable. L'avantage du prêt PAS est qu'il ouvre droit aux APL. Il permet également de réduire les frais de garantie. En effet, si le montant du crédit dépasse 15 000 €, l'hypothèque ou le Privilège de prêteur de deniers (PPD) est obligatoire. Ainsi grâce au prêt PAS, l'emprunteur est exonéré de la taxe de publicité foncière et les émoluments du notaire sont réduits.

Le Prêt conventionné

A l'image du prêt PAS, le prêt conventionné permet de financer jusqu'à 100 % d'une acquisition immobilière. Le taux d'intérêt est lui variable en fonction des établissements de crédit dans la limite imposée par les pouvoirs publics. Le prêt conventionné donne droit aux APL et peut être complété par un prêt à taux zéro, un prêt action logement ou 1 % patronal ou un prêt épargne logement (PEL).

Le Prêt épargne logement

Le prêt épargne logement s'adresse aux bénéficiaires d'un Plan Epargne Logement (PEL) ou d'un Compte Epargne Logement (CEL). Le montant du prêt accordé dépend des intérêts acquis durant la phase d'épargne. Le taux d'intérêt est réglementé. Il est possible d'associer le prêt épargne logement avec un prêt amortissable un prêt PAS, un prêt conventionné ou un prêt action logement.

Le Prêt action logement

Le prêt Action Logement est accordé aux salariés d'une entreprise privée non agricole employant 10 personnes au moins. Le logement doit être situé en France métropolitaine ou dans un département d'outre-mer. Il doit également respecter des conditions de performances énergétiques. Le montant maximal accordé varie en fonction de la zone où est situé le bien et correspond à 30 % du coût total de l'opération.

Le Prêt aux fonctionnaires

Le prêt fonctionnaire vient compenser l'absence du prêt 1 % employeur réservé uniquement aux salariés d'une entreprise privée et permet de financer l'achat ou la construction d'un logement neuf ou ancien. Afin d'en bénéficier, le bien doit être la résidence principale du fonctionnaire et ne peut être situé à plus de 50 km de son lieu de travail. Le montant accordé dépend de la situation familiale de l'emprunteur, de la zone géographique et des caractéristiques du logement et varie entre 1 219 € pour un logement d'une pièce situé en zone 3 et 3 887 € pour un 7 pièces en zone 1. La durée du crédit fonctionnaire est comprise entre 10 et 15 ans.

Le Prêt des collectivités territoriales

Selon le département dans lequel votre bien se situe, il vous est possible de vérifier si vous pouvez bénéficier des aides à l'habitat accordées par les collectivités territoriales. Pour cela, il suffit de renseigner votre département et vous connaîtrez les aides auxquelles vous pourriez prétendre.

Vous l'aurez compris, plusieurs montages de prêts bancaires immobiliers sont possibles. Cumuler un prêt aidé et un prêt classique en est un exemple concret. Il est également possible de souscrire deux prêts lissés en un pour réduire le coût total du crédit ou encore de choisir un prêt modulable pour plus de souplesse dans le remboursement. Le tout est de bien choisir la solution de financement adaptée à votre profil, votre situation financière et votre projet. Pour cela, vous pouvez vous faire accompagner par des professionnels du crédit tels que les courtiers en prêt immobilier, pour vous éclairer sur les solutions qui vous sont les plus intéressantes.

Le crédit à la consommation

Vous souhaitez acheter une voiture, voyager ou financer votre mariage ? Un crédit consommation est la solution qui répond à votre besoin de financement. Appelé aussi prêt personnel, le crédit conso est distribué par les banques mais aussi par les organismes de crédit. Le taux d'intérêt est généralement plus élevé qu'un crédit immobilier. Cependant, les conditions d'octroi sont plus souples car les montants accordés sont très souvent inférieurs au prêt immo. Néanmoins, une assurance de prêt est exigée lorsque le montant emprunté pour un crédit à la consommation est important, notamment lorsqu'il s'agit d'un crédit auto. Focus sur ce type de prêt.

Le prêt personnel non affecté

Un crédit non affecté signifie qu'il n'est pas lié à un achat précis, l'emprunteur peut disposer librement des sommes empruntées. Ainsi, le prêt peut financer un projet aussi bien prévu qu'imprévu. Dans le premier cas, nous retrouvons notamment les crédits voyage ou mariage. L'organisme prêteur débloque ainsi les sommes nécessaires à la réalisation de votre projet personnel. Dans le deuxième cas, le prêt personnel peut être destiné au paiement des impôts par exemple. Il existe deux types de crédits non affectés : le prêt personnel et le crédit renouvelable. Le crédit renouvelable a un taux plus élevé que le crédit perso et fonctionne différemment. Contrairement au prêt personnel qui débloque les fonds en une fois, le crédit renouvelable lui fonctionne comme un crédit qui se recrée dès lors qu'il est utilisé, générant chaque fois des intérêts, c'est-à-dire un coût pour l'emprunteur.

Le crédit affecté

Un crédit affecté est destiné au financement d'un projet bien précis : l'acquisition d'un bien ou le recours à un service bien déterminé. Souvent proposé directement en magasin, le crédit est soumis à la livraison du bien ou du service. Dans le cas contraire, le prêt est automatiquement annulé.

Le crédit auto

Le crédit auto est affecté à l'acquisition d'un véhicule. Le principe est simple, l'emprunteur sollicite une banque pour financer l'achat de sa voiture et l'organisme prêteur débloque les fonds nécessaires. Autre type de crédit qui permet d'acquérir un véhicule : la location avec option d'achat (LOA). L'emprunteur paye des loyers fixes durant une période après laquelle il peut soit solder le dernier loyer pour conserver le véhicule et en être définitivement le propriétaire soit retourner le véhicule.

Le crédit travaux

Comme son nom l'indique, le prêt travaux permet de réaliser plusieurs types d'opérations : travaux de construction, de rénovation, de terrassement, d'agrandissement, d'isolation, etc. Pour vous aider à évaluer le montant qu'il serait nécessaire d'emprunter pour la réalisation des travaux, vous pouvez demander des devis aux professionnels concernés. A noter néanmoins que le crédit travaux ne peut dépasser 75 000 €, au-delà le prêt se transforme en crédit immobilier. Ce peut être le cas par exemple dans le cadre d'un agrandissement par surélévation d'une maison.

Le prêt étudiant

Le prêt étudiant, comme son nom l'indique, est un crédit spécialement réservé aux étudiants. Il peut être affecté ou non à un projet bien précis. En effet, vous pouvez décider de souscrire un prêt étudiant pour vous constituer une épargne ou décider de financer vos études par exemple. La caractéristique principale d'un prêt étudiant est que les conditions de crédit sont avantageuses. Certaines banques n'hésitent pas à aller jusqu'à proposer des prêts à taux zéro pour compter les étudiants parmi leurs nouveaux clients. Une caution parentale est souvent exigée lorsque l'étudiant en question ne dispose pas de ressources ou qu'elles sont jugées insuffisantes.

Le rachat de crédit (ou regroupement de crédits)

Le principe du rachat de crédit de plusieurs crédit est simple : regrouper en un seul prêt plusieurs crédits souscrits auprès de différents organismes. Ceci permet d'obtenir un créancier unique et de réévaluer les mensualités à la hausse ou à la baisse. A noter tout de même que le rachat de crédit permet certes de baisser les mensualités et de réduire le taux d'endettement, cependant la durée de prêt, elle, s'allonge inévitablement et augmente par là-même le coût total du crédit. Il faut donc bien vérifier s'il est intéressant de procéder à un rachat de crédit avant de se lancer.

Il existe aussi le rachat de prêt immobilier. En effet, il est intéressant de recourir au rachat de crédit immobilier lorsque les taux sont en baisse. Il faut néanmoins vérifier si l'opération reste rentable malgré les indemnités de remboursement éventuels (IRA) et les frais de mise en place d'un nouveau crédit (frais de dossiers, de garantie, d'assurance, etc.). Un courtier spécialisé dans le rachat de crédit immobilier peut vous accompagner dans le calcul de crédit, notamment en vérifiant si le rachat et la souscription d'un nouveau prêt est rentable au niveau où vous vous situez dans votre remboursement.

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