Prêt amortissable : fonctionnement, calcul et avantages

Prêt amortissable : définition

Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier classique, les banques appliquent des intérêts en contrepartie des sommes avancées. L’établissement prêteur exige également la souscription d’une assurance de prêt pour couvrir l'acquittement de l'emprunt en cas d’un éventuel accident de la vie (invalidité, décès, perte d’emploi…).

Dans le cadre d’un prêt amortissable, chaque mensualité est composée d’une part de capital, d’intérêts et d’assurance de prêt qui sont remboursés progressivement tout au long du crédit. Une échéance est déterminée à l’avance sur un tableau d’amortissement. Celui-ci permet aux emprunteurs d’avoir une vue d’ensemble sur leur crédit avant de concrétiser leur potentiel achat.

Prêt amortissable : l’opposé du prêt in fine

Contrairement au prêt amortissable dont le capital à rembourser se fait de manière progressive durant toute la durée du prêt, le crédit in fine suppose, quant à lui, l'acquittement des sommes empruntées en fin de prêt. Car « in fine » signifie en latin : à la fin. Vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance durant la phase de transition et à la dernière échéance, vous soldez en une fois le capital emprunté. C'est un des nombreux avantages de cet emprunt.

Ce type de prêt immobilier s’adresse aux investisseurs souhaitant réduire leurs impôts. Avant d’accorder un crédit in fine, les banques vont d’abord vérifier la solvabilité de l’emprunteur et exiger certaines garanties pour sécuriser l’opération. Celui-ci devra également présenter un apport (montant compris entre 10 et 50 % de la somme à emprunter) qu’il devra placer sur une épargne (généralement une assurance-vie) nantie au profit de la banque et alimentée tout au long du prêt in fine.

Pour plus d’informations, consultez notre guide des crédits in fine et ses avantages.

Quels sont les projets finançables ?

Le prêt amortissable est une solution de financement polyvalente qui s’applique à une grande variété de projets. Il peut servir à l’achat d’un logement (qu’il soit neuf ou ancien), qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.

Mais son usage ne se limite pas à l’habitation : il est également possible de l’utiliser pour acquérir un terrain ou un bien à usage professionnel comme un local commercial ou des bureaux. De même, il peut financer des travaux de rénovation dans un bien déjà détenu.

Quels sont les avantages du crédit amortissable ?

Il faut savoir que le crédit amortissable est la formule la plus classique d’emprunt pour concrétiser un projet personnel, immobilier ou hypothécaire. En effet, il permet un financement clair et structuré, avec un remboursement progressif du capital et des intérêts sur une période définie jusqu’à extinction complète du montant restant dû.

Ce type de crédit présente ainsi plusieurs avantages pour l’emprunteur :

• une vision précise du coût total du crédit dès la souscription ;
• une stabilité financière grâce à des mensualités fixes (dans le cas d’un taux fixe) ;
• une meilleure maîtrise de votre budget personnel ;
• une solution adaptée à la majorité des projets (achat immobilier, travaux, rachat de crédits, etc.) ;
• une alternative plus sûre qu’un crédit renouvelable, souvent plus coûteux et risqué.

Les différents prêts amortissables

Le prêt amortissable à taux fixe

Dans le cas d'un emprunt à taux d'intérêt fixe, celui renseigné sur votre offre de crédit s’applique du début jusqu’à la fin de votre prêt. Il vous permet une visibilité sur l’ensemble de votre emprunt. Vous connaissez à l’avance le coût total de votre crédit qui reste le même jusqu’à la fin de la période de remboursement. L’autre avantage du fixe est qu’il permet d’établir, contrairement au variable, le taux annuel effectif global (TAEG). A l’aide du TAEG, vous pouvez comparer facilement les offres entre elles.

Le prêt amortissable à taux variable

À l’inverse du taux fixe, vous optez pour un crédit immobilier à taux variable (ou révisable). Celui-ci va fluctuer en fonction d’un indice de référence déterminé lors de la souscription de l'emprunt : généralement, l’Euribor. Ce dernier représente le taux d’intérêt auquel les banques d’Europe se prêtent des liquidités entre elles.

L’avantage du révisable est qu’il permet à l’emprunteur de miser sur une baisse des taux pour réduire le coût du crédit. Autre point positif : le taux de départ est inférieur à celui d’un prêt à taux fixe.

Toutefois, le variable n'est pas indiqué pour une longue période de remboursement, car il y a un risque d’augmentation parfois importante, ce qui peut mettre en péril le remboursement de l'emprunt. Il existe des variables capées à +1,2 ou 3 par rapport au taux de départ, permettant de limiter ce risque.

Les taux révisables ne sont pas commercialisés lorsque les taux sont bas comme en 2019 par exemple. En cas d’augmentation des taux immobiliers, leur retour se ferait progressivement par la mise en place d’abord du semi-fixe : c’est-à-dire un emprunt avec une part de fixe pendant 8 à 12 ans puis révisable capé à +1,2 ou 3 points par rapport au taux de départ.

Consultez le guide des taux variables pour mieux comprendre leur fonctionnement.

Le tableau d’amortissement : le plan d’action de votre crédit amortissable

Lorsque vous souscrivez un prêt amortissable à taux fixe, la banque joint à votre offre de prêt un tableau d’amortissement appelé également échéancier. Celui-ci représente un calendrier de remboursement qui couvre l’ensemble du prêt, du déblocage des fonds jusqu’à la fin de leur paiement.

Selon le Code de la consommation, le tableau d’amortissement doit indiquer mois par mois, le montant et la date à laquelle toutes les mensualités doivent être réglées. Il doit également contenir le détail de chacune d’entre elles. En effet, la part du capital, des intérêts et de l’assurance de prêt immobilier doit être indiquée pour chacune des mensualités du crédit amortissable.

Lorsque vous observez l’ensemble des mensualités d’un tableau d’amortissement, vous remarquez que la part du capital dans le remboursement progresse au fur et à mesure, contrairement à celle des intérêts qui diminue mensualité après mensualité. Le montant des cotisations d’assurance reste constant, à moins que vous ne décidiez de procéder au changement de votre assurance de prêt immobilier.

Il est possible, selon les cas, que votre crédit immobilier amortissable soit remboursable à échéances constantes ou variables.

Le prêt amortissable à échéances constantes

Lorsque vous sollicitez une banque et que celle-ci vous propose un crédit amortissable à taux fixe, les mensualités sont constantes durant toute la durée du prêt. Ce qui permet de se projeter plus facilement dans le remboursement de son crédit. Car le taux auquel votre prêt a été concédé reste inchangé malgré les évolutions des taux d’intérêt immobiliers du marché.

Le prêt amortissable à échéances variables

Votre prêt amortissable à taux fixe peut aussi être à échéances variables. C’est le cas pour un prêt à taux fixe sur deux lignes, ou dans le cas d’un prêt à échéances progressives :

En effet, si vous souscrivez un prêt sur deux lignes et si ceux-ci ne sont pas lissés, (prêt à paliers), vos délais de paiement varient lors du passage d’un palier à un autre. Ce type de montage de prêt vous permet de réduire le coût global de votre crédit immobilier. Un premier prêt est alors souscrit sur une longue durée et un deuxième sur une durée plus courte.

Dans le cas du prêt progressif (qui est un cas particulier), le taux d'intérêt reste fixe, mais les mensualités augmentent chaque année selon les modalités définies dans le contrat (entre 1 et 2% généralement). Le prêt progressif est réservé généralement aux jeunes cadres, fonctionnaires ou investisseurs locatifs dont les revenus vont certainement augmenter. Il permet d’amortir plus rapidement le capital et baisser ainsi le coût global du crédit.

Quel crédit amortissable choisir ?

Vous l’aurez compris, le choix d’un crédit amortissable dépend avant tout de votre situation personnelle, de vos objectifs à court et long terme, mais aussi de votre capacité d’anticipation sur vos revenus futurs.

• Vous recherchez la sécurité et la stabilité ? Le prêt amortissable à taux fixe et échéances constantes est le plus adapté. Il donne une visibilité totale sur le coût de l’emprunt et des mensualités identiques tout au long du remboursement. C’est l’option privilégiée par la majorité des emprunteurs, notamment pour un premier achat ou une résidence principale.
• Vous anticipez une hausse de vos revenus dans les prochaines années (jeune actif, fonctionnaire, profession libérale en développement) ? Le prêt à échéances progressives peut être judicieux. Vos mensualités augmentent chaque année selon un pourcentage défini, ce qui permet de limiter le poids du crédit au départ, tout en amortissant plus rapidement le capital.
• Votre projet nécessite un montage complexe ou plusieurs lignes de prêts ? Vous pouvez envisager un prêt à paliers ou à échéances variables. C’est notamment le cas si vous combinez plusieurs prêts (PTZ, prêt employeur, etc.) ou si vous investissez dans l’immobilier locatif.
• Vous êtes sensible aux variations de marché ou cherchez à optimiser un crédit sur le court terme ? Les prêts à taux variable ou semi-fixe peuvent être une opportunité… mais avec prudence ! Mieux vaut les envisager lorsque les taux sont élevés et susceptibles de baisser, et sur des durées courtes pour limiter les risques de hausse.

Exemple d’échéancier en 2025

Imaginons que vous contractiez un emprunt de 200 000 € sur 20 ans (240 mois) auprès de votre banque pour financer l’achat d’un logement. En septembre 2025, les taux d’intérêt observés pour ce type de prêt à taux fixe oscillent entre 3,8 % et 4,5 % selon le profil emprunteur. Pour cet exemple, prenons un taux fixe de 4,00 % et un taux d’assurance de 0,30 %. 

Extrait du plan de remboursement pour les 5 premières années (12/09/2025) :

Année	Capital remboursé	Intérêts payés	Capital restant dû	Mensualité (hors assurance)	Assurance annuelle	Coût annuel total
1	6 443,57 €	7 544,81 €	193 556,43 €	1 163,99 €	600 €	14 567,81 €
2	6 702,30 €	7 286,08 €	186 854,13 €	1 163,99 €	600 €	14 567,81 €
3	6 971,39 €	7 016,99 €	179 882,74 €	1 163,99 €	600 €	14 567,81 €
4	7 250,99 €	6 737,39 €	172 631,75 €	1 163,99 €	600 €	14 567,81 €
5	7 541,22 €	6 447,16 €	165 090,53 €	1 163,99 €	600 €	14 567,81 €

Ce qu’il faut retenir

• mensualité constante (hors assurance) : environ 1 164 € ;
• assurance emprunteur : 0,30 % du capital emprunté, soit 600 € par an ;
• au fil des années, la part des intérêts diminue tandis que celle du capital augmente progressivement ;
• capital restant dû : baisse régulièrement, année après année.

Peut-on modifier les mensualités d’un prêt amortissable ?

Le différé d’amortissement

Autre avantage : lorsque vous souscrivez un prêt amortissable pour un achat particulier et que vous souhaitez reporter le paiement de la première échéance, il est possible avec l’accord de votre banque d’effectuer un différé d’amortissement. Il existe deux types de différés :

1. Le différé partiel. Vous reportez l'acquittement du capital. Vous ne remboursez que les intérêts ainsi que les cotisations d’assurance ;
2. Le différé total. Vous reportez le capital ainsi que les intérêts.

Le différé d’amortissement est utile lorsque vous achetez un bien vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou que vous faites faire des travaux dans un bien que vous achetez et que vous ne pouvez donc occuper dès l’achat. Cette facilité vous permet de continuer à régler un loyer par exemple, tout en faisant l’acquisition de votre bien. À noter, les différés allongent la durée de prêt et augmentent de ce fait le coût global de votre crédit immobilier.

La modulation des mensualités

Le paiement de votre prêt amortissable a débuté et vos revenus ont évolué entre-temps. Vous souhaitez revoir à la hausse ou à la baisse le montant de vos mensualités. Vous pouvez demander la modulation de vos délais de paiement si votre contrat de prêt le prévoit et selon les modalités qui y sont définies.

Le report d’échéances

Vous remboursez un prêt immobilier amortissable et vous souhaitez suspendre momentanément vos mensualités ? Il existe le report d’échéances partiel ou total.

• Le report partiel : l'acquittement du capital est différé, vous continuez à rembourser les intérêts du prêt et l'assurance emprunteur ;
• Le report total : en plus du capital, les intérêts sont également reportés. Vous ne payez que l'assurance durant le report.

Dans les deux cas, le report aura également pour effet un allongement de la durée du crédit restant. Pour votre projet à financer, vous pouvez aussi réaliser une simulation de prêt immobilier sur le simulateur Empruntis, calculer la somme de vos mensualités et avoir une idée de votre financement personnel.

En effet, selon la complexité de votre projet, il peut être nécessaire de prévoir un montage de prêt adapté, par exemple qui combine un prêt amortissable, un prêt aidé (PTZ) et un crédit complémentaire.