Crédit immobilier : quel est votre projet ?

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Comment choisir le bon montage de prêt ?

L'essentiel en quelques mots

Dans le cadre de votre crédit immobilier, il est possible que la banque vous propose un prêt immobilier classique, un crédit sur deux lignes, un lissage de prêt… Le financement de votre projet par un prêt bancaire peut se faire de multiples manières. Choisir le bon montage pour son emprunt immobilier dépend de votre besoin et d’éventuels prêts aidés auxquels vous êtes éligible.

  • Le montage de prêt consiste à associer plusieurs emprunts pour optimiser le coût global de votre financement.
  • Le principe est d’adosser des prêts de courte et longue durée pour notamment jouer sur les taux d’intérêt.
  • Il est possible de lisser son prêt multiligne pour rembourser tous les mois la même mensualité, peu importe le nombre de crédits toujours en cours dans le montage.
  • Pour trouver le montage financier le plus intéressant, il est conseillé de se faire accompagner par un courtier en crédit.
Montage de prêt
Comment choisir le bon montage de prêt ?

Que faut-il savoir sur le montage de prêt immobilier ?

Le montage de prêt immobilier consiste à souscrire plusieurs emprunts de montant et de durée différents. L’objectif est d’optimiser le coût global du financement.

La situation la plus commune est d’accoler un prêt classique avec un prêt à taux zéro. Votre montage financier se composera alors de deux lignes de crédit. Grâce à lui, vous bénéficiez de l’absence de taux d’intérêt sur une partie du capital. L’opération est financièrement intéressante.

Il faut distinguer deux situations :

Il est souvent préférable de se faire aider par un courtier en prêt pour trouver le montage le plus efficace. Le plan élaboré dépend de plusieurs critères, dont :

Le prêt immobilier classique : le montage de prêt le plus courant pour une gestion simple

Le crédit immobilier classique est un bon choix lorsque votre dossier ne comporte ni élément particulier ni prêt aidé. Avec le prêt immobilier classique, vous obtenez une seule offre de prêt, assortie d’un seul taux de prêt immobilier, une durée de remboursement et un coût total du crédit. C’est l’option la plus simple.

Le prêt immobilier multiligne : un montage de prêt pour optimiser le coût du crédit

Le prêt multiligne consiste à souscrire deux crédits au lieu d’un. Ce montage de prêt peut s’avérer pertinent, car il peut parfois réduire le coût total de l’opération.

Comment fonctionne-t-il le prêt multiligne ou sur deux lignes ?

Les prêts à deux lignes vous permettent d’optimiser les taux d’intérêt qui vous sont applicables en jouant sur la durée des emprunts. Vous pouvez ainsi faire baisser le TAEG (taux annuel effectif global) global du crédit.

Votre conseiller bancaire vous proposera un prêt sur deux lignes dans le cas où votre crédit comprend un prêt aidé tel un PEL (Plan épargne logement), un prêt PAS (prêt accession sociale) ou un PTZ (prêt à taux zéro) en complément de votre prêt immobilier principal.

En associant plusieurs prêts entre eux, le crédit multiligne peut également offrir une flexibilité appréciable à l’emprunteur. Il dispose d’une somme d’argent en plusieurs tranches. Cela peut être pratique si vous achetez, par exemple, un bien immobilier dont une partie de l’emprunt est réservé aux travaux de rénovation.

Les montages financiers peuvent aussi permettre dans certains cas d’adapter plus facilement vos remboursements à votre situation financière. Vous pouvez ainsi choisir d’augmenter ou de diminuer la mensualité d’un ou plusieurs des prêts. Il est bien sûr recommandé de rembourser en priorité la ligne de crédit dont le taux d’intérêt est le plus élevé.

L’inconvénient principal du prêt multiligne est qu’il faut pouvoir supporter une variation de mensualités. À noter, dans le cadre d’une renégociation de crédit, peu de banques acceptent de racheter un crédit immobilier sur deux lignes.

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Comment fonctionne le prêt multiligne ?

Prenons un exemple :

vous souhaitez acheter un bien immobilier de 200 000 €. Pour cela, vous souscrivez deux prêts immobiliers, par exemple

  • un de 120 000 € euros ;
  • l’autre de 80 000 €.

La durée de remboursement du prêt de 80 000 € sera plus courte que celui de 120 000 €, donc son taux sera plus faible.

Tout en remboursant les deux crédits de ce montage de prêt, vous bénéficiez d’un taux plus avantageux sur une durée moins longue pour le premier crédit.

Au terme de son remboursement, vos mensualités baisseront dans la mesure où il ne vous restera à rembourser que le premier prêt de 120 000 €.

Il est possible de lisser les deux prêts pour que le montant des deux mensualités cumulées soit égal à la mensualité du prêt de 120 000 € quand vous n’aurez plus que celui-ci à rembourser.

L’avantage d’un prêt multiligne est donc d’optimiser, grâce à un taux d’intérêt plus faible pour une partie du capital, le coût total d’un financement.

Le prêt lissé : montage pour des échéances de prêt maîtrisées

Le lissage de prêt est l’opération par laquelle la banque harmonise le montant de vos échéances. Ce montage de crédit reprend ainsi le principe d’un prêt immobilier sur deux lignes, mais en lissant les deux prêts afin d’obtenir des mensualités constantes tout au long du remboursement du crédit. Ce qui évite des mensualités qui grimpent d’un coup au milieu d’un crédit !

Le lissage peut par exemple être proposé par la banque si vous bénéficiez d’un prêt à taux zéro, qui a une période de différé pouvant aller jusqu’à 15 ans. Ainsi, en présence d’un prêt principal complété par un PTZ et un prêt 1 % patronal dont les mensualités et les durées d’emprunt sont différentes, le lissage de prêt vous permet de n’avoir qu’une seule mensualité identique jusqu’au remboursement des capitaux empruntés.

L’avantage du prêt lissé est donc d’obtenir des échéances constantes et de maîtriser le montant des mensualités. S’il permet de bénéficier de taux avantageux par rapport au prêt classique (hors périodes de taux extrêmement bas), ce montage de prêt reste toutefois un peu plus cher que le prêt multiligne non lissée.

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Bon à savoir

Pour les crédits sur deux lignes comme sur les prêts lissés composés de deux prêts classiques, vous obtenez deux offres de prêt. Il y a donc deux garanties à prévoir, ainsi que deux assurances de prêt immobilier. Il convient donc de vérifier que l’opération demeure intéressante, en incluant ces frais.

Comment choisir le bon montage de prêt ?

Il peut être difficile de savoir ce qu’il est possible d’inclure dans votre crédit et de choisir entre plusieurs montages de prêts. Il vous faut celui qui correspond le mieux à votre besoin, à votre profil, à votre projet.

Dans ce cadre, l’accompagnement d’un courtier est précieux. Ce professionnel du crédit s’attache en effet à comprendre vos besoins afin de négocier auprès des banques et obtenir un financement adapté à votre projet.

Que faut-il savoir sur le montage financier pour un achat immobilier ?

Le montage de prêts est principalement utilisé pour les financements de bien immobilier. En effet, ces projets obligent à emprunter une somme importante et à la rembourser sur une longue période. C’est sur ces dossiers d’ampleur que le prêt multiligne est le plus efficace pour faire baisser le coût global de l’opération ?

Le montage sera élaboré en fonction de votre profil. Du fait de la complexité de ces affaires, les conseillers bancaires ne les proposent pas toujours. Il est donc préférable pour cela de passer par un courtier en crédit immobilier.

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