Comment choisir le bon montage de prêt ?

Que faut-il savoir sur le montage de prêt immobilier ?

Le montage de prêt immobilier consiste à souscrire plusieurs emprunts de montant et de durée différents. L’objectif est d’optimiser le coût global du financement. Il se fait toujours selon vos revenus et les documents disponibles dans votre dossier. 

La situation la plus commune est d’accoler un prêt traditionnel avec un prêt à taux zéro. En tant qu'emprunteur, votre montage financier se composera alors de deux lignes de crédit. Grâce à lui, vous bénéficiez de l’absence de taux d’intérêt sur une partie du capital. L’opération est financièrement intéressante.

Il faut distinguer deux situations :

• le montage de prêt classique : il est composé d’un seul offre de prêt. Il n’y a qu’une ligne de crédit.
• le montage de prêt multiligne : il est composé de plusieurs emprunts associés.

Il est souvent préférable de se faire aider par un courtier en prêt pour trouver le montage le plus efficace. Le dossier doit comprendre plusieurs pièces justificatives obligatoires, dont :

• le montant de votre projet ;
• le type d’investissement réalisé ;
• votre apport personnel ;
• votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement.

Pour rappel, le délai d’obtention d’un prêt immobilier est de trois à quatre mois. En outre, dans le cadre de la signature d’un compromis de vente, sachez que vous disposez d'un délai de 45 jours calendaires, soit à peu près un mois et demi, pour obtenir votre contrat de prêt.

Le prêt immobilier classique : le montage de prêt le plus courant pour une gestion simple

Le crédit immobilier classique est un bon choix lorsque votre dossier ne comporte ni élément particulier ni prêt aidé avant de pouvoir apposer votre signature du compromis de vente du bien que vous convoiter. Avec ce prêt immobilier, vous obtenez une seule offre de prêt, assortie d’un seul taux de prêt immobilier, une durée de remboursement et un total du crédit. C’est l’option la plus simple.

Le prêt immobilier multiligne : un montage de prêt pour optimiser le coût du crédit

Le prêt multiligne consiste à souscrire deux crédits au lieu d’un. Ce montage de prêt peut s’avérer pertinent, car il peut parfois réduire le total de l’opération sur votre dossier.

Comment fonctionne le prêt multiligne ou sur deux lignes ?

Les prêts à deux lignes vous permettent d’optimiser les intérêts qui vous sont applicables en jouant sur la durée des emprunts. Vous pouvez ainsi faire baisser le TAEG (taux annuel effectif global) global de l'emprunt.

Votre conseiller bancaire vous proposera pour votre dossier un prêt sur deux lignes dans le cas où votre emprunt comprend un prêt aidé tel un PEL (Plan épargne logement), un prêt PAS (prêt accession sociale) ou un PTZ (prêt à taux zéro) en complément de votre prêt immobilier principal.

En associant plusieurs prêts entre eux, le crédit multiligne peut également offrir une flexibilité appréciable à l’emprunteur. Il dispose d’une somme d’argent en plusieurs tranches. Cela peut être pratique si vous achetez, par exemple, un bien immobilier dont une partie de l’emprunt est réservée aux travaux de rénovation.

Les montages financiers peuvent aussi permettre dans certains cas d’adapter plus facilement vos remboursements à votre situation financière. Vous pouvez ainsi choisir d’augmenter ou de diminuer la mensualité d’un ou plusieurs des prêts. Il est bien sûr recommandé de rembourser en priorité la ligne de crédit dont le taux d’intérêt est le plus élevé.

L’inconvénient principal du prêt multiligne est qu’il faut pouvoir supporter une variation de mensualités. À noter, dans le cadre d’une renégociation de crédit, peu de banques acceptent de racheter un crédit immobilier sur deux lignes.

Exemple d'un prêt multiligne

Prenons un exemple de contrat :

vous souhaitez acheter un bien immobilier de 200 000 €. Pour cela, vous souscrivez deux prêts immobiliers, par exemple

• un de 120 000 € ;
• l’autre de 80 000 €.

La durée de remboursement du prêt de 80 000 € sera plus courte que celui de 120 000 €, donc son taux sera plus faible.

Tout en remboursant les deux crédits de ce montage de prêt, l'emprunteur bénéficie d’un taux plus avantageux sur une durée moins longue pour le premier emprunt.

Au terme de son remboursement, vos mensualités baisseront dans la mesure où il ne vous restera à rembourser que le premier prêt de 120 000 €.

Il est possible de lisser les deux prêts pour que le montant des deux paiements mensuels cumulées soit égal à la mensualité du prêt de 120 000 € quand vous n’aurez plus que celui-ci à rembourser.

L’avantage d’un prêt multiligne est donc d’optimiser, grâce à des intérêts plus faibles pour une partie du capital, le total d’un investissement.

Le prêt lissé : montage pour des échéances de prêt maîtrisées

Le lissage de prêt est l’opération par laquelle la banque harmonise la somme de vos échéances selon votre situation. Cet assemblage de crédit reprend ainsi le principe d’un prêt immobilier sur deux lignes, mais en lissant les deux prêts afin d’obtenir des mensualités constantes tout au long du remboursement du crédit. Ce qui évite que ces coûts qui grimpent d’un coup au milieu d’un crédit !

Le lissage peut par exemple être proposé par la banque si vous bénéficiez d’un PTZ, qui a une période de différé pouvant aller jusqu’à 15 ans. Ainsi, en présence d’un prêt principal complété par un PTZ et un prêt 1 % patronal dont les paiements mensuels et les durées d’emprunt sont différentes, le lissage de prêt vous permet de n’avoir qu’une seule mensualité identique jusqu’au remboursement des capitaux empruntés.

L’avantage du prêt lissé est donc d’obtenir des échéances constantes et de maîtriser le montant des mensualités. S’il permet de bénéficier de taux avantageux par rapport au prêt traditionnel (hors périodes de taux extrêmement bas), cet assemblage de prêt reste toutefois un peu plus cher que le prêt multiligne non lissée.

Comment choisir le bon montage de prêt ?

Il peut être difficile de savoir ce qu’il est possible d’inclure dans votre crédit et de choisir entre plusieurs combinaisons de prêts. Il vous faut celui qui correspond le mieux à votre besoin, à votre profil, à votre projet et à vos pièces justificatives.

Dans ce cadre, l’accompagnement d’un courtier est précieux. Ce professionnel du crédit s’attache en effet à comprendre vos besoins afin de négocier auprès des banques et garantir l'obtention d'un financement adapté à votre dossier.

Une assurance emprunteur est aussi souscrite pour couvrir ce genre de contrat, notamment pour garantir le paiement des mensualités en cas d'événements imprévus tels que le décès, l'invalidité, ou la perte d'emploi.

Que faut-il savoir sur le montage financier pour un achat immobilier ?

Le montage de prêts est principalement utilisé pour les financements d'un achat d'un logement avant la signature du compromis de vente. En effet, ces projets obligent à emprunter une somme importante et à la rembourser sur une longue période. C’est sur ces dossiers d’ampleur que le prêt multiligne est le plus efficace pour faire baisser le coût global de l’opération.

La combinaison sera élaboré en fonction de votre profil, de votre capacité financière et de vos pièces justificatives. Du fait de la complexité de ces affaires, les conseillers bancaires ne les proposent pas toujours. Il est donc préférable pour cela de passer par l'avis d'un courtier en crédit immobilier.