Crédit immobilier : quel est votre projet ?

  1. Accueil
  2. Pret immobilier
  3. Guide du credit immobilier
  4. Garantie pret immobilier
  5. Hypotheque
  6. Pret hypothecaire

Le prêt hypothécaire : le prêt réservé aux propriétaires

L'essentiel en quelques mots

Vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier et vous sollicitez un crédit immobilier pour financer un nouveau projet ? La banque peut vous proposer le prêt hypothécaire. Il consiste à mettre en hypothèque un ou plusieurs biens existants pour garantir le nouveau crédit. Ce type de financement permet également d’obtenir des liquidités plus facilement. Focus sur le prêt hypothécaire.

Pret hypothecaire
Le prêt hypothécaire : le prêt réservé aux propriétaires

Qu’est-ce que le prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est un crédit adossé à une hypothèque, et destiné aux propriétaires immobiliers. Pour rappel, l’hypothèque est une garantie de prêt immobilier qui permet à la banque de saisir le bien en cas de défaillance de remboursement et si aucune solution amiable n’a été trouvée. Le prêt hypothécaire permet :

Dans d’autres cas, le prêt hypothécaire peut servir à obtenir des liquidités (cela fait partie des avantages d'un prêt hypothécaire). La somme est alors versée directement à l’emprunteur sans droit de regard de la banque sur l’utilisation des fonds.

Le prêt hypothécaire peut être à taux fixe ou variable. Mais lorsque les taux immobiliers sont bas comme en 2021 par exemple, les banques n’appliquent pas le taux variable car les valeurs sont déjà très basses.

Dans quels cas demander un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est intéressant dans certains cas, notamment lorsque vous :

Profitez du meilleur taux en quelques clics !

à partir de 0,90% sur 15 ans(1)

Comparateur pret immobilier

Suis-je éligible au prêt hypothécaire ?

Pour pouvoir bénéficier du prêt hypothécaire, vous devez être résident fiscal français. Comme pour tout crédit, votre taux d’endettement est aussi étudié. Vos revenus doivent permettre de rembourser le nouveau crédit tout en tenant compte des autres charges en cours. Si vous souhaitez avoir une idée de votre taux d’endettement pour vérifier si vous pouvez supporter une nouvelle charge, vous pouvez utiliser notre calculette de taux d’endettement simple et gratuite. Il vous suffit d’entrer vos revenus ainsi que vos charges et vous obtenez une simulation rapide. Le taux d’endettement autorisé est de 33%. Si votre taux actuel s’élève à 10%, vos revenus vous permettent de supporter une charge supplémentaire de 23%.

Autre condition, le bien à mettre en garantie doit vous appartenir en votre nom propre ou appartenir à une SCI (Société Civile Immobilière). Dans le cas de la SCI, les banques demandent généralement que tous les associés de la SCI se portent cautions solidaires du prêt.

Si vous n’êtes pas seul propriétaire du bien que vous souhaitez donner en garantie, l’ensemble des nus-propriétaires ou usufruitiers doivent se porter caution hypothécaire.

Peut-on souscrire un crédit hypothécaire sans revenus ?

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez être en mesure de rembourser les sommes empruntées. Pour le vérifier, la banque va analyser votre situation financière. Il est donc nécessaire, si vous sollicitez un prêt hypothécaire, de percevoir des revenus réguliers.

Pour savoir combien elle peut vous prêter, la banque va calculer votre capacité d’emprunt en fonction de vos charges et de vos revenus tout en faisant attention à ce que votre taux d’endettement après opération respecte bien la limite des 33%.

Comment fonctionne le prêt hypothécaire ? 

Vous êtes propriétaire d’un bien déjà soldé

Le bien que vous souhaitez mettre en garantie a déjà été soldé ? La banque qui vous octroie le prêt hypothécaire procède alors à sa mise en hypothèque. Celle-ci donne lieu à une publication aux services de la publicité foncière. L’intervention d’un notaire étant nécessaire, des frais vous seront appliqués. Ceux-ci regroupent l’inscription du bien sur un fichier immobilier, les frais administratifs mais aussi la rémunération du notaire, ainsi que des agents concernés par l’opération.

💡

Bon à savoir

Le montant total des frais d’hypothèque représente environ 1,5% du capital emprunté.

Vous êtes propriétaire d’un bien dont vous remboursez encore le crédit

Le bien que vous souhaitez mettre en hypothèque n’est pas encore soldé ? Le nouvel établissement prêteur proposant le prêt hypothécaire doit alors racheter le capital restant dû et récupérer la garantie hypothécaire de 1er rang. C’est-à-dire qu’en rachetant vos dettes, la nouvelle banque récupère le droit sur l’hypothèque et devient prioritaire sur la saisie du bien en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur.

Là encore, pour mettre en place l’hypothèque, il faut régler des frais d'hypothèque, qu'il ne faut pas confondre avec les frais de notaire de l'acquisition immobilière. L’hypothèque reste ensuite valable tout au long du crédit sans dépasser 50 ans et peut être levée à tout moment soit parce que vous vendez le bien, soit parce que vous avez perçu une somme qui vous permet de rembourser le capital restant dû en totalité et par anticipation.

Attention

Le remboursement total anticipé est possible que le bien mis en hypothèque soit soldé ou non. Toutefois, il faudra prévoir des frais de mainlevée puisque le passage chez le notaire est nécessaire. Un outil de simulation de frais de mainlevée mis à disposition par la chambre des notaires de Paris vous permet d’ores-et-déjà d’avoir une idée sur vos éventuels frais de mainlevée.

Quels sont les avantages et inconvénients d’un crédit hypothécaire ?

👍

Les plus

  • Le prêt hypothécaire permet d’acheter un bien à l’étranger ;
  • Il est possible de financer les projets immobiliers des seniors ;
  • Le prêt hypothécaire permet de se dégager des liquidités ;
  • Dans le cadre d’un regroupement de crédits, la banque peut vous proposer un rachat de crédit hypothécaire ;
  • Il est possible de rembourser un prêt hypothécaire par anticipation.
👎

Les  moins

  • La mise en hypothèque du bien engendre des frais comme les honoraires du notaire ;
  • Un remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire entraîne des frais de mainlevée d’hypothèque ;
  • Le montant du prêt hypothécaire est calculé sur le prix du bien mis en garantie. Le montant du crédit correspond généralement à 70 ou 80% du prix du logement.

Comment obtenir un prêt hypothécaire facilement ?

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez en faire la demande auprès de la banque. Celle-ci vérifie la faisabilité de votre projet en calculant ce que l’on appelle le ratio hypothécaire.

Dans ce calcul, le montant à financer ne doit pas dépasser la valeur de votre bien. Chaque banque fixe le ratio hypothécaire minimum et maximum acceptable, généralement compris entre 70 et 80%.  

Votre ratio hypothécaire est donc déterminé en fonction du prix de votre bien à placer en hypothèque.

Ratio hypothécaire = montant à financer ÷ valeur du bien immobilier x 100

Exemple :

Vous possédez un bien immobilier estimé à 300 000€. Pour obtenir un prêt hypothécaire afin de financer un nouveau projet, votre ratio hypothécaire doit se situer entre 70 et 80%.

Ce qui signifie que votre montant à financer ne doit pas dépasser 210 000€ (70%) à 240 000€ (80%) pour que la banque accepte votre projet.

Profitez du meilleur taux en quelques clics !

à partir de 0,90% sur 15 ans(1)

Comparateur pret immobilier

Quel montant peut-on obtenir avec un crédit hypothécaire ?

Le ratio hypothécaire est bien un indicateur de faisabilité du bien, et non le montant que la banque peut effectivement vous accorder. Pour savoir combien la banque peut vous prêter, il faut s’appuyer sur un autre calcul :  celui de la marge hypothécaire.

Deux calculs sont possibles selon votre situation.

Votre bien est soldé ?

Si vous avez déjà remboursé entièrement le crédit sur le bien que vous voulez mettre en hypothèque, voici comment calculer la marge hypothécaire :

Marge hypothécaire = valeur du bien estimé x ratio hypothécaire

Reprenons le même exemple :

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, dont le prix est estimé à 300 000€. La banque définit votre ratio hypothécaire à 80%. La marge hypothécaire correspond alors à :

Marge hypothécaire = 300 000€ x 80% =  240 000€.

Ainsi, en contrepartie de la mise en hypothèque d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000€, la banque peut vous prêter 240 000€.

Votre bien n’est pas soldé ?

Si votre bien n’est toujours pas soldé, la banque, qui va devoir racheter votre capital restant dû, doit l’intégrer dans le calcul de la marge hypothécaire.

Supposons qu’il vous reste 50 000€ à rembourser, la banque va devoir procéder au calcul suivant :

Marge hypothécaire = (valeur du bien estimé x ratio hypothécaire) –  CRD (capital restant dû)

Marge hypothécaire = (300 000 x 80%) – 50 000€ = 190 000€.

Après étude de votre dossier, la banque pourra vous accorder 190 000€ pour financer votre nouveau projet.

Profitez du meilleur taux en quelques clics !

 

Comment renégocier son prêt hypothécaire ?

Vous avez souscrit un prêt hypothécaire il y a quelques années et les taux de crédit immobilier ont baissé depuis ? Renégocier votre prêt hypothécaire vous permettrait de profiter des conditions actuelles de crédit.

Toutefois, pour que l’opération soit intéressante, il faut observer ces conditions :

Une fois ces conditions vérifiées, vous pouvez soit renégocier votre prêt actuel auprès de votre banque. Soit faire racheter votre crédit par un nouvel organisme qui vous consentira de meilleures conditions de financement pour vous compter parmi leurs clients. Dans ce cas, il faudra prévoir les frais de mainlevée, puisque la nouvelle banque devra récupérer l’hypothèque à son profit.

Quelle banque pour un prêt hypothécaire ?

Vous pouvez interroger directement les établissements bancaires pour savoir s’ils proposent le prêt hypothécaire. Celles-ci vont ensuite étudier votre projet et vous faire leurs propositions. Mais le mieux reste de se faire accompagner par un courtier en crédit immobilier. Constamment informé sur le marché du financement immobilier, il est en mesure de vous diriger vers l’établissement qui pourra vous financer au meilleur taux de crédit hypothécaire.

Quel est le taux d’un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire, faisant partie de la famille des prêts immobiliers, est soumis au même taux d’usure qu’un crédit immobilier classique. Pour rappel, le taux d’usure est fixé par la Banque de France pour éviter les abus.

Il peut être intéressant de passer par un courtier en prêt immobilier pour renégocier son prêt hypothécaire et ainsi trouver le meilleur taux. Expert en financement, ce professionnel vous dirige vers les établissements les plus à même de vous proposer la meilleure offre de prêt. Il vous aide également dans la constitution de votre dossier pour mettre les chances de votre côté pour être financé. Il négocie les meilleures conditions auprès de ses partenaires bancaires et vous obtient un crédit sur-mesure. L’accompagnement du courtier immobilier se poursuit ensuite jusqu’au déblocage des fonds.

Profitez du meilleur taux en quelques clics !

à partir de 0,90% sur 15 ans(1)

Pour vous aider

Besoin d'un prêt immobilier au meilleur taux ?

Nos courtiers sont disponibles pour répondre à vos questionsdu lundi au vendredi de 9h à 19h,
le samedi de 10h à 18h 😉

Choisissez votre créneau

Lun. 21 févr.

Un courtier expert vous rappelle

Ces données seront utilisées uniquement pour répondre à vos questions.