Le prêt hypothécaire, qu'est-ce que c'est ?

Qu’est-ce que le prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est un crédit adossé à une hypothèque, et destiné aux propriétaires immobiliers. Pour rappel, l’hypothèque est une garantie de prêt immobilier qui permet à la banque de saisir le bien en cas de défaillance de remboursement et si aucune solution amiable n’a été trouvée. Le prêt hypothécaire permet :

• d'acquérir un bien neuf ou ancien ;
• d'acheter une résidence principale ou secondaire ;
• de réaliser un investissement locatif. Dans ce cas précis, les sommes prêtées servent uniquement à payer le bien ou la prestation souhaitée. Le paiement est traçable et peut être effectué soit par appel de fonds soit par le règlement de factures.

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Dans d’autres cas, le prêt hypothécaire peut servir à obtenir des liquidités (cela fait partie des avantages d'un prêt hypothécaire). La somme est alors versée directement à l’emprunteur sans droit de regard de la banque sur l’utilisation des fonds.

Le prêt hypothécaire peut être à taux fixe ou variable. Mais lorsque les taux immobiliers sont bas comme en 2021 par exemple, les banques n’appliquent pas le taux variable car les valeurs sont déjà très basses.

Dans quels cas demander un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est intéressant dans certains cas, notamment lorsque vous :

• Souhaitez acheter un bien à l’étranger. Dans ce cas, la banque ne peut prendre de garantie sur un bien à l’étranger. Vous devez détenir un patrimoine immobilier en France qui sera mis en hypothèque pour financer l’achat du nouveau bien situé à l’étranger ;
• Etes senior et souhaitez réaliser un projet immobilier. Plus vous empruntez à un âge avancé, plus la banque prend un risque à vous financer. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, La banque peut le mettre en hypothèque pour garantir votre crédit immobilier ;
• Effectuez un rachat de crédit. Vous souhaitez grouper vos crédits pour changer les modalités de remboursement (baisser vos mensualités en allongeant la durée du crédit). La banque peut vous proposer un  rachat de crédit hypothécaire quand elle exige la mise en hypothèque de votre bien pour garantir l’opération de regroupement ;
• Dégagez des liquidités de votre patrimoine immobilier. Le prêt hypothécaire permet de se baser sur la valeur de votre patrimoine pour vous fournir des liquidités qui peuvent être utilisées comme bon vous semble. A noter tout de même que les banques sont réticentes à cette catégorie.

Suis-je éligible au prêt hypothécaire ?

Pour pouvoir bénéficier du prêt hypothécaire, vous devez être résident fiscal français. Comme pour tout crédit, votre taux d’endettement est aussi étudié. Vos revenus doivent permettre de rembourser le nouveau crédit tout en tenant compte des autres charges en cours. Si vous souhaitez avoir une idée de votre taux d’endettement pour vérifier si vous pouvez supporter une nouvelle charge, vous pouvez utiliser notre calculette de taux d’endettement simple et gratuite. Il vous suffit d’entrer vos revenus ainsi que vos charges et vous obtenez une simulation rapide. Le taux d’endettement autorisé est de 33%. Si votre taux actuel s’élève à 10%, vos revenus vous permettent de supporter une charge supplémentaire de 23%.

Autre condition, le bien à mettre en garantie doit vous appartenir en votre nom propre ou appartenir à une SCI (Société Civile Immobilière). Dans le cas de la SCI, les banques demandent généralement que tous les associés de la SCI se portent cautions solidaires du prêt.

Si vous n’êtes pas seul propriétaire du bien que vous souhaitez donner en garantie, l’ensemble des nus-propriétaires ou usufruitiers doivent se porter caution hypothécaire.

Peut-on souscrire un crédit hypothécaire sans revenus ?

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez être en mesure de rembourser les sommes empruntées. Pour le vérifier, la banque va analyser votre situation financière. Il est donc nécessaire, si vous sollicitez un prêt hypothécaire, de percevoir des revenus réguliers.

Pour savoir combien elle peut vous prêter, la banque va calculer votre capacité d’emprunt en fonction de vos charges et de vos revenus tout en faisant attention à ce que votre taux d’endettement après opération respecte bien la limite des 33%.

Comment fonctionne le prêt hypothécaire ? 

Vous êtes propriétaire d’un bien déjà soldé

Le bien que vous souhaitez mettre en garantie a déjà été soldé ? La banque qui vous octroie le prêt hypothécaire procède alors à sa mise en hypothèque. Celle-ci donne lieu à une publication aux services de la publicité foncière. L’intervention d’un notaire étant nécessaire, des frais vous seront appliqués. Ceux-ci regroupent l’inscription du bien sur un fichier immobilier, les frais administratifs mais aussi la rémunération du notaire, ainsi que des agents concernés par l’opération.

Vous êtes propriétaire d’un bien dont vous remboursez encore le crédit

Le bien que vous souhaitez mettre en hypothèque n’est pas encore soldé ? Le nouvel établissement prêteur proposant le prêt hypothécaire doit alors racheter le capital restant dû et récupérer la garantie hypothécaire de 1er rang. C’est-à-dire qu’en rachetant vos dettes, la nouvelle banque récupère le droit sur l’hypothèque et devient prioritaire sur la saisie du bien en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur.

Là encore, pour mettre en place l’hypothèque, il faut régler des frais d'hypothèque, qu'il ne faut pas confondre avec les frais de notaire de l'acquisition immobilière. L’hypothèque reste ensuite valable tout au long du crédit sans dépasser 50 ans et peut être levée à tout moment soit parce que vous vendez le bien, soit parce que vous avez perçu une somme qui vous permet de rembourser le capital restant dû en totalité et par anticipation.

Quels sont les avantages et inconvénients d’un crédit hypothécaire ?

Comment obtenir un prêt hypothécaire facilement ?

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez en faire la demande auprès de la banque. Celle-ci vérifie la faisabilité de votre projet en calculant ce que l’on appelle le ratio hypothécaire.

Dans ce calcul, le montant à financer ne doit pas dépasser la valeur de votre bien. Chaque banque fixe le ratio hypothécaire minimum et maximum acceptable, généralement compris entre 70 et 80%.  

Votre ratio hypothécaire est donc déterminé en fonction du prix de votre bien à placer en hypothèque.

Ratio hypothécaire = montant à financer ÷ valeur du bien immobilier x 100

Exemple :

Vous possédez un bien immobilier estimé à 300 000€. Pour obtenir un prêt hypothécaire afin de financer un nouveau projet, votre ratio hypothécaire doit se situer entre 70 et 80%.

Ce qui signifie que votre montant à financer ne doit pas dépasser 210 000€ (70%) à 240 000€ (80%) pour que la banque accepte votre projet.

• Ratio hypothécaire à 70% = 210 000€ / 300 000€ x 100 ;
• Ratio hypothécaire à 80% = 240 000€ / 300 000€ x 100.

Quel montant peut-on obtenir avec un crédit hypothécaire ?

Le ratio hypothécaire est bien un indicateur de faisabilité du bien, et non le montant que la banque peut effectivement vous accorder. Pour savoir combien la banque peut vous prêter, il faut s’appuyer sur un autre calcul :  celui de la marge hypothécaire.

Deux calculs sont possibles selon votre situation.

Votre bien est soldé ?

Si vous avez déjà remboursé entièrement le crédit sur le bien que vous voulez mettre en hypothèque, voici comment calculer la marge hypothécaire :

Marge hypothécaire = valeur du bien estimé x ratio hypothécaire

Reprenons le même exemple :

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, dont le prix est estimé à 300 000€. La banque définit votre ratio hypothécaire à 80%. La marge hypothécaire correspond alors à :

Marge hypothécaire = 300 000€ x 80% =  240 000€.

Ainsi, en contrepartie de la mise en hypothèque d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000€, la banque peut vous prêter 240 000€.

Votre bien n’est pas soldé ?

Si votre bien n’est toujours pas soldé, la banque, qui va devoir racheter votre capital restant dû, doit l’intégrer dans le calcul de la marge hypothécaire.

Supposons qu’il vous reste 50 000€ à rembourser, la banque va devoir procéder au calcul suivant :

Marge hypothécaire = (valeur du bien estimé x ratio hypothécaire) –  CRD (capital restant dû)

Marge hypothécaire = (300 000 x 80%) – 50 000€ = 190 000€.

Après étude de votre dossier, la banque pourra vous accorder 190 000€ pour financer votre nouveau projet.

Comment renégocier son prêt hypothécaire ?

Vous avez souscrit un prêt hypothécaire il y a quelques années et les taux de crédit immobilier ont baissé depuis ? Renégocier votre prêt hypothécaire vous permettrait de profiter des conditions actuelles de crédit.

Toutefois, pour que l’opération soit intéressante, il faut observer ces conditions :

• Vous devez vous trouver dans le premier tiers du remboursement de votre crédit ;
• Le capital restant dû doit dépasser au moins 70 000€;
• L’écart entre l’ancien et le nouveau taux doit être d’au moins 0,80 à 1%.

Une fois ces conditions vérifiées, vous pouvez soit renégocier votre prêt actuel auprès de votre banque. Soit faire racheter votre crédit par un nouvel organisme qui vous consentira de meilleures conditions de financement pour vous compter parmi leurs clients. Dans ce cas, il faudra prévoir les frais de mainlevée, puisque la nouvelle banque devra récupérer l’hypothèque à son profit.

Quelle banque pour un prêt hypothécaire ?

Vous pouvez interroger directement les établissements bancaires pour savoir s’ils proposent le prêt hypothécaire. Celles-ci vont ensuite étudier votre projet et vous faire leurs propositions. Mais le mieux reste de se faire accompagner par un courtier en crédit immobilier. Constamment informé sur le marché du financement immobilier, il est en mesure de vous diriger vers l’établissement qui pourra vous financer au meilleur taux de crédit hypothécaire.

Quel est le taux d’un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire, faisant partie de la famille des prêts immobiliers, est soumis au même taux d’usure qu’un crédit immobilier classique. Pour rappel, le taux d’usure est fixé par la Banque de France pour éviter les abus.

Il peut être intéressant de passer par un courtier en prêt immobilier pour renégocier son prêt hypothécaire et ainsi trouver le meilleur taux. Expert en financement, ce professionnel vous dirige vers les établissements les plus à même de vous proposer la meilleure offre de prêt. Il vous aide également dans la constitution de votre dossier pour mettre les chances de votre côté pour être financé. Il négocie les meilleures conditions auprès de ses partenaires bancaires et vous obtient un crédit sur-mesure. L’accompagnement du courtier immobilier se poursuit ensuite jusqu’au déblocage des fonds.