Achat à l'étranger : comment fonctionne le prêt hypothécaire ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
C’est décidé, vous partez vivre à l’étranger. Vous avez trouvé une petite maison près de Porto ou un chalet en Bavière. Pour concrétiser votre projet, il faut maintenant trouver un financement.
Armez-vous de patience, les banques françaises prêtent difficilement pour l’achat d’un bien immobilier à l’étranger.
Heureusement, il existe deux solutions pour obtenir un prêt d’une banque française : le prêt hypothécaire et le prêt Lombard. Ces deux mécanismes vous permettent d’obtenir un prêt pour l’achat d’un bien immobilier à l’étranger, à condition d’avoir un patrimoine immobilier ou mobilier en France pour offrir une garantie à la banque.
Le prêt hypothécaire est le plus apprécié des banques pour les achats immobiliers à l’étranger. Si vous n’avez pas la chance de détenir un patrimoine, immobilier ou mobilier, vous pouvez solliciter les banques locales. Si vous parvenez à établir un dossier solide et en langue locale, alors il vous sera possible d’emprunter.
Acheter un bien immobilier à l’étranger : pourquoi les banques sont frileuses ?
Vous avez trouvé un bien immobilier à l’étranger et vous souhaitez l’acheter ? La prochaine étape est de trouver un financement. Malheureusement, les investissements immobiliers à l’étranger ne sont pas particulièrement appréciés par les banques.
Il y a trois raisons principales pour lesquelles les banques françaises sont réticentes à accorder un prêt immobilier pour un achat hors de France :
- Elles n’ont pas d’agences sur place ou elles n’ont pas de partenariat avec une banque du pays où vous souhaitez acheter. Vos échanges avec votre conseiller pâtiront sans doute du décalage horaire ;
- La situation géopolitique de certains pays rend le prêt risqué ;
- Les banques ne peuvent pas se constituer de garanties à l’étranger.
Faire un prêt immobilier pour acheter à l’étranger n’est toutefois pas impossible lorsqu’on est bien renseigné et préparé.
Quelles solutions s’offrent à vous pour acheter à l’étranger ?
Trois solutions principales s’offrent à vous lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier à l’étranger :
- le prêt avec une banque locale
- le prêt Lombard
- le prêt hypothécaire.
Vous pouvez tout à fait faire appel à une banque originaire du pays où vous souhaitez acheter. Une banque locale connaît bien le marché immobilier de son pays et de sa région et pourra vous conseiller.
La constitution du dossier peut toutefois être compliquée, car la banque vous demandera sûrement un dossier dans la langue locale. Si c’est le cas, vous devez passer par un traducteur assermenté pour traduire les documents officiels. Votre situation financière doit être stable pour convaincre une banque locale. Ces dernières restent réticentes à prêter à un étranger, surtout si vous ne résidez pas encore dans le pays où vous souhaitez vous installer.
Si vous souhaitez passer par une banque française, vous pouvez utiliser le prêt Lombard ou nantissement. Pour obtenir ce prêt, vous devez constituer une garantie sur un produit financier, votre épargne ou une assurance vie, par exemple. Ce produit financier sera bloqué pendant toute la durée du crédit.
La troisième solution est le prêt hypothécaire. C’est la solution la plus utilisée pour un achat immobilier à l’étranger.
Zoom sur le prêt hypothécaire, qu’est-ce que c’est ?
Le prêt hypothécaire est un crédit immobilier adossé à une hypothèque. Cette solution est accessible au propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Cette hypothèque est constituée sur le patrimoine immobilier du futur emprunteur. Le montant du prêt accordé dépendra donc de la valeur des biens immobiliers détenus par l’emprunteur avant l’acquisition du bien à l’étranger.
Pour quelles raisons le prêt hypothécaire est-il adapté à l’étranger ?
Le prêt hypothécaire est particulièrement adapté à l’achat d’un bien immobilier à l’étranger. En effet, bien souvent, les banques françaises conditionnent l’obtention d’un prêt à la constitution d’une hypothèque sur le bien immobilier acheté.
Une hypothèque ne peut pas être constituée sur un bien situé à l’étranger. C’est un mécanisme prévu par la loi française et il n’est pas transposable en dehors de nos frontières.
Si vous avez la chance de posséder un bien immobilier en France, il peut être utilisé dans le cadre d’un prêt hypothécaire. Le bien situé en France est hypothéqué pour garantir le paiement du crédit immobilier qui finance le bien que vous souhaitez acquérir à l’étranger.
Quelles sont les conditions à remplir pour un prêt hypothécaire pour un achat à l’étranger ?
Le patrimoine immobilier hypothéqué doit se trouver en France. Vous pouvez réaliser un prêt hypothécaire sur un bien soldé, mais également sur un bien pour lequel un crédit est en cours. Le prêt en cours devra alors être racheté par la banque. Le montant de l’emprunt sera évidemment plus important lorsque votre bien est soldé.
Le taux d’un prêt hypothécaire est similaire à celui des prêts immobiliers standards accordés par les banques.
La banque va vérifier le ratio hypothécaire avant de vous accorder un crédit immobilier hypothécaire. Ce ratio permet de s’assurer que le montant emprunté ne dépasse pas la valeur du bien hypothéqué.
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