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⏱Votre assurance de prêt en quelques mots
Le saviez-vous : l'assurance de prêt, exigée pour tout crédit immobilier, peut représenter plus du tiers du coût de votre crédit !
Mais les lois Lagarde, Hamon et Bourquin vous permettent de faire jouer la concurrence à la souscription de votre prêt et même en cours de crédit, pour faire baisser ce coût. Votre courtier Empruntis.com vous accompagne dans le choix d'une offre sur mesure au tarif le plus bas, et à garanties égales 😉
Car c'est un gage de sécurité pour les emprunteurs, mais aussi pour les établissements prêteurs qui l'exigent pour tout prêt immobilier. Par exemple, en cas de décès, les héritiers ou le co-emprunteur n'ont pas à rembourser la part du crédit de l'emprunteur.
Cette dette est réglée par l'assureur (selon les garanties souscrites et à hauteur de la quotité assurée). Avant de souscrire toute assurance de prêt, vous aurez quoi qu'il en soit tout intérêt à comparer les propositions à l'aide de notre comparateur.
Si la caution, l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers ont un fonctionnement différent, tous permettent néanmoins à l'établissement bancaire de récupérer les sommes prêtées en cas de défaillance de paiement.
L'assurance de prêt vient quant à elle compléter cette protection en couvrant les sommes engagées par la banque dans le cas où cette défaillance est liée à un accident de la vie. En cas de sinistre, l'assureur prend le relais en réglant les mensualités de l'emprunt selon les modalités et les quotités définies au contrat. De fait, l'assurance de prêt protège à la fois la banque et l'emprunteur.
Sommaire
Même si elle n'est pas obligatoire au sens légal du terme, toutes les banques l'exigent pour un prêt immobilier, avec a minima une couverture décès et invalidité. En effet, ce type de crédit est par définition souscrit sur une longue durée et pour un montant important. L'établissement bancaire veut donc être sûr de pouvoir récupérer les sommes prêtées en cas de survenue d'un sinistre qui empêcherait le bon remboursement de l'emprunt. Si l'assurance de prêt n'est pas obligatoire, elle est donc néanmoins essentielle : les banques acceptent rarement d'accorder un prêt sans cette couverture.
En revanche, vous n'êtes pas obligé d'accepter l'offre de votre banque. Il est fortement recommandé de comparer. Les lois Lagarde et Hamon et l'amendement Bourquin vous permettent de changer d'assurance :
Vous souhaitez changer d'assurance de prêt immobilier ? Grâce à la loi Hamon, résiliez votre assurance avant la date d'anniversaire de votre contrat.
Avec la délégation d'assurance de prêt immobilier, choisissez une assurance crédit immobilier autre que celle proposée par votre banque.
Résiliez votre assurance de prêt immobilier et optez pour un contrat personnalisé. Bénéficiez ainsi d'une assurance aux garanties équivalentes à moindre coût.
Si vous empruntez seul, la question ne se pose pas : vous avez donc une quotité de 100 % car il faut couvrir 100 % de la somme empruntée.
A deux, c'est différent. Vous pouvez par exemple la répartir à 50 % sur chaque tête par exemple. Mais il est aussi possible d'avoir une quotité de 100 % chacun, ce qui revient à couvrir 200 % du montant de votre crédit immobilier. Dans ce cas, le coût de votre assurance de prêt est logiquement plus élevé. Mais dans le même temps, vous êtes aussi mieux couvert.
Un exemple vaut mieux que de longs discours.
Si deux personnes ont contracté un crédit immobilier et que l'emprunteur décède, en ayant une quotité de 50 %, les conséquences seront les suivantes : l'assurance de crédit immobilier prendra à sa charge le remboursement de 50 % du capital restant dû, et le co-emprunteur devra continuer de s'acquitter des mensualités de crédit immobilier pour rembourser les 50 % restants.
Si l'emprunteur a une quotité de 100 %, le capital restant dû est pris en charge intégralement. Vous pouvez également choisir des quotités à mi-chemin, comme 70 % et 30 %, ou encore 100 % et 50 % ou 70 % chacun... Le choix dépend surtout de la situation professionnelle et des revenus de chacun.
Les garanties décès et perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) sont obligatoires. Selon le niveau de couverture choisi, vous pourrez bénéficier des garanties invalidité permanente totale (IPT), incapacité temporaire totale de travail (ITT), invalidité permanente partielle (IPP), invalidité professionnelle, et maladies non-objectivables (MNO). Vous serez ainsi couvert en cas de maladie, de sinistre ou d'accident.
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À noter qu'une garantie perte d'emploi peut être choisie par l'emprunteur.
La souscription de telle ou telle garantie est en général demandée par l'établissement prêteur. Cela peut varier selon le type de projet et selon l'établissement bancaire. Ainsi, pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire, les couvertures suivantes peuvent être exigées :
D'autres garanties, facultatives, sont parfois demandées selon la banque :
Si vous effectuez un investissement locatif, seules décès et PTIA sont exigées.
Pour faire jouer l'une ou l'autre des couvertures, il faut que le sinistre n'entre pas dans un cas d'exclusion, il faut donc se reporter à son contrat pour connaître ces cas. Dans tous les cas, celle-ci se fait selon la quotité assurée et selon les modalités du contrat.
Les garanties obligatoires
Elle est demandée dans tous les cas. En cas de décès, l'organisme verse le capital restant dû.
Elle est demandée dans tous les cas également et prévoit aussi le versement du capital restant dû dans le cas où l'assuré se retrouve dans l'incapacité totale et irréversible de travailler ou d'exercer une activité. La Perte totale et irréversible d'autonomie équivaut à une invalidité de troisième catégorie selon les critères de la Sécurité Sociale. En cas de PTIA, l'emprunteur ne peut plus effectuer au moins trois des quatre actes quotidiens de la vie qui sont : se déplacer seul, se laver, se vêtir et se nourrir.
Elle est obligatoire en cas d'achat d'une résidence principale notamment. La mise en œuvre intervient dans le cas d'un taux d'invalidité supérieur à 66 % (deuxième catégorie d'invalidité selon la Sécurité Sociale), qui entraîne une inaptitude à exercer sa profession. La prise en charge dépend alors du taux d'incapacité physique et professionnelle de l'assuré.
Cette couverture est limitée dans le temps, à 1 095 jours, soit 3 ans. Ce peut être le cas, par exemple, d'un accident nécessitant une convalescence pendant laquelle l'assuré ne peut reprendre son activité.
Les garanties facultatives
Pour que l'assuré soit pris en charge, il faut que l'incapacité soit permanente et définitive, le retour à la normale étant impossible. Le taux d'invalidité doit être compris entre 33 % et 66 %. Celui-ci est estimé par un médecin choisi par l'assureur, selon un barème de l'assureur croisant les taux d'incapacité professionnelle et fonctionnelle.
Il s'agit d'une garantie propre au corps médical (professions médicales, paramédicales et vétérinaires). Elle peut être activée en cas d'incapacité totale et définitive d'exercer sa profession. Si l'invalidité professionnelle est supérieure à 66 %, l'organisme verse le capital restant dû (toujours selon la quotité et les conditions prévues).
Facultative, la couverture MNO peut néanmoins être exigée par l'établissement prêteur selon les cas, notamment pour l'acquisition d'une résidence principale.
Une maladie non objectivable est une maladie non « mesurable » et non « quantifiable » par un médecin, mais qui nécessite tout de même un arrêt de travail. C'est le cas de pathologies comme le burn-out, les états dépressifs ou les pathologies du dos comme la hernie discale, la sciatique ou le lumbago. Les cas couverts sont généralement l'hospitalisation, l'opération chirurgicale nécessitant un arrêt de travail important ou la constatation de la pathologie par scanner ou radio. La prise en charge varie selon les contrats, il est donc conseillé de lire avec attention les modalités.
Cette couverture, toujours facultative, permet de faire face aux aléas de la vie professionnelle et est activable sous conditions. Elle est réservée aux salariés en CDI et ne peut entrer en jeu que lors d'un licenciement non lié à une action de la part de l'emprunteur.
Donc dans un cas de licenciement, individuel ou collectif, donnant droit aux allocations de Pôle Emploi. Dans ce cas, l'indemnisation se fait selon un certain pourcentage des mensualités du crédit (de 30 à 80 %). Cette garantie est aussi limitée dans le temps lorsqu'elle est activée, il faut donc vérifier sur son contrat le nombre de mois ou d'années pris en charge.
| Garanties | Couverture (mode forfaitaire) |
|---|---|
| Garanties obligatoires | |
| Décès (DC), PTIA, IPT, IP PRO | Versement du capital restant dû selon la quotité assurée. |
| ITT | Mensualités prises en charge pendant cette période, selon les conditions et la quotité définies. |
| Garanties facultatives | |
| IPP | La couverture dépend de plusieurs critères comme la quotité ou le taux d'invalidité constaté, et peut cesser si l’assuré reprend une activité professionnelle à temps plein. |
| MNO | Mise en œuvre variable, couvre en général les cas d'hospitalisation, de constatation de la pathologie (scanner) ou d'opération chirurgicale entraînant un arrêt de travail conséquent. |
| Chômage ou perte d'emploi | L'assureur prend le relais des mensualités selon les conditions, le pourcentage et la durée définis. |
On distingue les exclusions générales et particulières.
Les exclusions générales sont communes à tous les contrats et sont liées à des conséquences extérieures ou à des comportements de l'assuré. Ainsi, ne sont pas couverts les cas suivants :
Les exclusions particulières sont quant à elles liées à la situation de l'assuré. Ainsi, un sinistre faisant suite à un séjour à l'étranger, la pratique de certains sports dangereux, ou l'état de santé de l'assuré peuvent impliquer des exclusions. Selon les cas, il est néanmoins possible de racheter des exclusions particulières, moyennant une surprime.
Quand l'assureur couvre un sinistre, il peut le faire selon le principe forfaitaire ou indemnitaire. Cette disposition est à observer lorsque vous souscrivez votre assurance de prêt.
Le principe forfaitaire : ce modèle garantit un pourcentage de la mensualité de votre crédit immobilier, selon la quotité assurée, peu importe la baisse de vos revenus.
Le principe indemnitaire : ce modèle couvre la perte réelle de vos revenus. La prise en charge en cas de sinistre est proportionnelle à la baisse des revenus en déduisant les éléments compensatoires de type sécurité sociale.
Vous l'aurez compris, le principe forfaitaire est plus avantageux. L'ensemble des assureurs, groupe ou externes, tendent d'ailleurs de plus en plus à privilégier ce modèle.
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Pour faire jouer l'une ou l'autre de vos garanties, il faut vous reporter aux conditions de votre contrat d'assurance emprunteur et à la notice d'information, afin de lire toutes les conditions de mise en œuvre. Vous devez également déclarer le sinistre dans les délais indiqués sur votre contrat et qui peuvent varier selon le risque couvert (le non-respect du délai contractuel peut entraîner un refus de l'assureur). Certains justificatifs sont à joindre à votre demande de prise en charge. Ce peut être par exemple une copie d'un acte de décès ou encore une attestation de la Sécurité Sociale en cas d'invalidité.
Il existe certaines limites et certains délais à connaître avant de signer votre assurance de prêt immobilier : lisez bien votre contrat afin d'en connaître les contours en ce qui concerne les plafonds de garantie ou encore les délais de franchise et de carence applicables.
Dans le cadre d'un contrat groupe, l'âge de souscription ne peut excéder 70 ans. En délégation d'assurance, des solutions existent néanmoins. Les garanties sont également elles-mêmes limitées dans le temps.
Par exemple, l'organisme assureur peut limiter la prise en charge en cas de décès à 85 ans. Mais tous les assureurs externes ne pratiquent pas les mêmes limites, renseignez-vous et comparez les assurances de prêt immobilier selon vos besoins.
Il existe un montant limite de prise en charge d'un sinistre. Cette limite peut être le capital restant dû de votre crédit immobilier, mais ce plafond peut aussi différer selon la garantie mise en œuvre. Il convient donc encore une fois de bien lire votre contrat en amont de la signature.
Il s'agit de la période qui suit la signature du contrat d'assurance de prêt, pendant laquelle vous n'êtes encore couvert par aucune des garanties.
Ce délai correspond à la période qui s'écoule entre un sinistre et sa prise en charge effective. Cette période est variable selon les assureurs et les garanties, il faut donc encore une fois comparer.
La prime d'assurance est la cotisation que vous payez chaque mois. Des surprimes, impliquant une cotisation plus élevée (et donc un TAEA plus élevé), peuvent être appliquées dans plusieurs cas : par exemple, pour étendre votre couverture à des risques non pris en charge initialement. Mais aussi si vous présentez un risque particulier. Un fumeur paye ainsi une cotisations plus élevée qu'un non-fumeur, à profil égal par ailleurs.
La surprime s'exprime en pourcentage de la prime normale. Par exemple, 10 %, sur une, plusieurs ou toutes les garanties.
Policier, pharmacien, agriculteur, pompier, convoyeur de fonds, militaire ou encore agriculteur... Ces métiers sont jugés « à risque », ils font donc l'objet d'exclusions. Il est possible de racheter cette exclusion moyennant une surprime, ou de se tourner vers des assurances spécialisées dans la couverture de ce type de profils.
L'alpinisme, les sports nautiques, les sports de combat, l'escalade, ou encore les ports aériens sont dits sports "dangereux". Ils font donc également l'objet d'exclusions dans le cadre d'une pratique régulière, à moins de payer une surprime.
Assurer un prêt immobilier avec un risque médical.
Votre questionnaire de santé peut révéler des risques médicaux jugés supérieurs à la moyenne. Ceux-ci peuvent entraîner exclusions et/ou surprimes, selon les cas et la pathologie. Ils peuvent être liés à une intervention chirurgicale, des antécédents familiaux ou encore des maladies passées.
Les emprunteurs malades peuvent-ils s'assurer ?
Oui, à l'aide de la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Les assureurs peuvent en effet refuser de prendre en charge certains assurés ayant de graves problèmes de santé. Ces derniers, faute de couverture, ne peuvent donc pas être financés.
Instaurée en 2008, la convention AERAS facilite les démarches des emprunteurs malades et leur permet de s'assurer et donc, d'emprunter, sous certaines conditions.
Le dispositif AERAS est également ouvert à tous ceux :
Les étapes du contrat de votre assurance emprunteur
Une fois que vous aurez souscrit, différentes étapes se présentent ou peuvent se présenter.
Vous avez tout intérêt à comparer les TAEA. Nous allons vous détailler plus bas ce qu'est exactement le TAEA.
Vous pouvez rechercher le meilleur taux d'assurance de prêt à différents moments de la vie de votre crédit :
Pour connaître le coût total de votre crédit, vous pouvez vous appuyer sur le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global. De la même façon, pour connaître celui de votre assurance de prêt, vous pouvez vous appuyer sur le TAEA ou Taux Annuel Effectif d'Assurance.
Le TAEA est en effet un élément officiel de calcul qui doit obligatoirement figurer sur les devis que vous comparez. Si vous avez souscrit l'assurance groupe de votre banque, vous pouvez calculer votre TAEA vous-même à l'aide de la formule suivante :
TAEA = TAEG avec assurance -TAEG sans assurance
Si vous avez opté pour une assurance externe, votre TAEA vous est communiqué à part, sur votre contrat d'assurance de prêt. Votre TAEG avec assurance est donc le résultat de l'addition de votre TAEG et de votre TAEA.
Si l'âge de l'assuré a un impact sur le TAEA, c'est tout simplement car le risque d'invalidité ou de décès s'accroît justement en fonction de l'âge. Le taux augmente donc parallèlement au risque que prend l'organisme. Ainsi, le TAEA est trois fois plus élevé pour les plus de 60 ans, comparativement à une personne de moins de 30 ans.
Être fumeur augmente les probabilités de sinistres de façon assez importante, aux yeux des assurances externes (dans le cas de l'assurance groupe, les risques étant mutualisés, il n'y a généralement pas de différence). Les tarifs sont donc plus élevés pour les fumeurs. Ce qui comprend toute forme de tabagisme, y compris la cigarette électronique.
A noter : si vous devenez non-fumeur, votre cotisation peut néanmoins être revue à la baisse. Pour cela, vous devez avoir arrêté de fumer depuis au moins deux ans avant de le déclarer à votre organisme afin de bénéficier d'une révision de tarif.
Exemples indicatifs de taux d'assurance de prêt immobilier selon l'âge et le statut fumeur ou non-fumeur (pour 200 000€ empruntés sur 20 ans, soit 240 mois)
| Age de l'emprunteur | Taux moyen d'assurance emprunteur groupe | Taux moyen d'assurance emprunteur en délégation non-fumeur | Taux moyen d'assurance emprunteur en délégation fumeur |
|---|---|---|---|
|
25 à 35 ans
|
0,26%
|
0,07%
|
0,10%
|
|
35 à 50 ans
|
0,37%
|
0,19%
|
0,32%
|
|
50 à 70 ans
|
0,95%
|
0,56%
|
0,64%
|
|
+ de 70 ans
|
1,60%
|
1,80%
|
3,30%
|
Le but d'un changement d'assurance ou de la mise en place d'une délégation est de baisser les coûts liés à cette couverture : celle-ci peut en effet représenter jusqu'à plus du tiers du coût de votre crédit ! Il s'agit du deuxième poste de dépenses après les intérêts de votre emprunt. Elle mérite donc que l'on s'y attarde. Vous pouvez d’ailleurs réaliser une simulation pour en estimer le coût.
Vous devez simplement respecter une condition : les garanties de la nouvelle offre doivent être au moins équivalentes à celles demandées initialement par votre banque. D'où l'importance du comparateur que nous proposons, dans lequel les garanties respectives des offres vous sont détaillées.
Revenons plus en détails sur l'assurance groupe et individuelle afin de bien comprendre leurs différences.
Au moment de signer votre crédit immobilier, la banque vous la propose : il s'agit d'une offre basée sur la mutualisation des risques. Ainsi, les mêmes garanties sont proposées à tous les assurés et le tarif, quant à lui, est calculé sur un risque moyen. Mais si l'assurance de prêt est exigée par la banque, vous n'êtes pas pour autant tenu de souscrire celle qu'elle vous propose si elle ne vous convient pas. Vous pouvez opter pour une assurance externe.
Proposée par les assureurs externes, son fonctionnement diffère de celui de l'assurance groupe. En effet, elle se base sur vos propres risques pour calculer son tarif qui est donc personnalisé. Celui-ci sera évalué en fonction de différents critères comme votre âge, votre profession, votre état de santé, votre statut fumeur ou non-fumeur ou encore vos pratiques sportives. Afin de vous proposer le tarif ajusté à votre profil, l'organisme vous soumet un questionnaire de santé qu'il faut remplir avec exactitude.
Vous avez toute liberté d'opter pour un assureur externe individuel au moment de la signature de votre prêt et cela, en vertu de la loi Lagarde de 2010. Elle autorise le libre choix de l'assurance de prêt par l'emprunteur, dès lors que le critère d'équivalence des garanties est respecté. C'est la banque elle-même qui se charge de vérifier cette équivalence en fonction de 11 critères choisis parmi 18 définis eux-mêmes par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). L'établissement bancaire ne peut opposer un refus ou modifier le taux ou les conditions du crédit, si le nouveau devis satisfait ce critère d'équivalence.
Il existe plusieurs moments pour changer d'assurance de prêt immobilier.
Vous avez signé votre crédit il y a moins d'un an ? Vous pouvez résilier votre assurance n'importe quand au cours de la première année de votre prêt : la loi Hamon de 2014 vous y autorise, venant compléter le dispositif législatif permettant aux emprunteurs de choisir librement leur assureur. Ils peuvent ainsi comparer les propositions et opter pour celle qui présente le meilleur tarif.
Pour cela, vous devez rester dans les bons délais : vous avez jusqu'à 15 jours maximum avant le premier anniversaire de la signature de votre offre de prêt, mais nous vous conseillons de réaliser ce changement au plus tôt afin de bénéficier plus vite d'un tarif plus bas.
La loi Bourquin de 2018 marque l'autorisation de la résiliation annuelle. Vous pouvez, à chaque anniversaire de la signature de votre contrat de prêt, en choisir une autre. Il vous faut toutefois respecter un préavis de 2 mois.
Nous vous conseillons d'entamer vos démarches 3 mois avant cet anniversaire, afin d'être sûr de profiter d'une couverture moins chère dans les délais.
Dans tous les cas, votre nouvelle assurance de prêt doit toujours satisfaire le critère d'équivalence. Et dans tous les cas, vous devez adresser votre demande de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception, sauf si vous passez par un courtier qui peut, si vous le souhaitez, le faire pour vous.
Vous devez d'abord remplir un questionnaire. De son côté, l'établissement prêteur est tenu de vous remettre une fiche standardisée d'information ainsi qu'une fiche personnalisée, vous permettant de choisir librement votre assureur.
Bon à savoir : l'aide du courtier en assurance prêt immobilier
Afin de comparer facilement et rapidement les différentes offres des assureurs externes, vous pouvez passer par un courtier en assurance de prêt. Il pourra notamment se charger de la vérification des équivalences et vous aider à choisir la proposition au meilleur tarif selon votre profil.
Au moment de souscrire votre assurance de prêt, vous devez remplir un questionnaire de santé. Des questions sur votre statut fumeur ou non, vos antécédents, pathologies passées et actuelles (dans la limite du droit à l'oubli) ou interventions chirurgicales vous sont posées. Il est fortement conseillé de répondre avec précision et exactitude à ce questionnaire, qui permet d'ajuster le tarif qui vous est appliqué. Toute fausse déclaration peut entraîner la nullité du contrat.
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C'est un document que la banque est tenue, depuis 2015, de remettre à l'emprunteur. Il précise les caractéristiques du prêt immobilier, les critères d'équivalence retenus par l'établissement prêteur et les quotités exigées, ainsi que la description des garanties demandées et l'estimation du coût de la solution d'assurance de prêt.
La fiche personnalisée permet à l'emprunteur d'exercer sa liberté de choix. Elle reprend les 18 critères pour les garanties de décès, invalidité et incapacité ainsi que 8 critères pour la garantie perte d'emploi. L'établissement choisit 11 critères parmi les 18 puis 4 pour la garantie perte d'emploi, en précisant selon les critères, les niveaux de garantie minimum exigés. Ce qui permet au souscripteur de comparer efficacement les équivalences entre différentes solutions et de choisir la plus avantageuse, dans le respect des équivalences.
Cet expert accompagne les emprunteurs dans leur recherche de l'assurance de prêt présentant le meilleur tarif en fonction de leur profil. Il peut intervenir aussi bien quand vous souhaitez effectuer une délégation que lorsque vous souhaitez changer d'assureur.
Pour cela, il vous suffit de comparer les propositions en ligne, puis un courtier en assurance de prêt Empruntis vous rappelle et vous accompagne dans le choix de la meilleure solution pour vous. Il s'occupe également de vérifier l'équivalence des garanties et si vous effectuez un changement d'assurance, il peut se charger de résilier pour vous votre ancien contrat auprès de votre banque ou de votre ancien assureur.
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