Simulation prêt immobilier

Les taux d'usure stagnent : quel impact sur votre projet immobilier ?

Le niveau bas des taux d'usure dans un contexte de hausse des taux du crédit immobilier peut compromettre les projets de certains profils d'emprunteurs. On vous explique pourquoi.

Le taux d'usure par rapport au taux immobilier

Le taux d'usure, qu'est-ce que c'est ?

Rappelons tout d'abord ce qu'est le taux d'usure : il s'agit du taux fixé chaque trimestre par la Banque de France et que les banques ne doivent pas dépasser quand elles octroient un crédit. Plus précisément, c'est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui ne doit pas dépasser celui de l'usure.

En effet, pratiquer un taux dit « usuraire » est un délit sanctionné par le code de la consommation.

Le taux d'usure a donc pour objet de protéger les emprunteurs d'un taux de crédit trop élevé. Pour le fixer, la Banque de France se base sur les taux pratiqués par les banques sur le trimestre qui précède. Actuellement, le taux d'usure est bas et stagne : 2,40 % pour les emprunts sur 20 ans.

Un contexte de taux immobiliers à la hausse

Depuis le mois de février et surtout en mars, nous avons assisté à une augmentation des taux du crédit immobilier. Avril a suivi la tendance, avec toutefois une hausse plus progressive.

Nous avons ainsi un taux de prêt immobilier sur 20 ans qui atteint 1,25 % et celui sur 25 ans 1,50 %, quand ceux réservés aux profils premiums s'établissent à 0,90 % et 1,10 %.

Néanmoins, un regard dans le rétroviseur nous rappelle qu'en janvier 2022, le crédit immobilier sur 20 ans était accessible à un taux immobilier de 1 % et celui sur 25 ans à 1,15 %, quand les meilleurs taux sur ces durées affichaient respectivement 0,65 % et 0,85 % !

Ces taux bas qui ont amorcé leur remontée sont analysés par Cécile Roquelaure, Directrice des Etudes d'Empruntis :

« Nous avons une configuration un peu particulière qui n'a pas favorisée l'augmentation du taux d'usure » explique Cécile Roquelaure, Directrice des Etudes d'Empruntis. « Nous avons eu un 1er trimestre à 2 visages. Les taux en début d'année étaient historiquement bas, 1 % en moyenne sur 20 ans. En effet, les banques souhaitaient éviter tout retard comme l'année dernière où les mois de janvier et février avaient été un peu lents... Mais à compter de début février, la remontée est dans les barèmes et se confirme en mars : +0.10 point sur février, puis + 0.20 en mars, et cela devrait se poursuivre. »

Si les taux immobiliers restent bas malgré tout, celui des taux d'usure peut, dans ce contexte à la hausse, poser problème. Car le niveau à ne pas dépasser s'entend bien sur le TAEG, c'est-à-dire sur le taux du crédit tous frais compris et qui comprend :

• Le taux d'intérêt du crédit ;
• les frais à payer à la banque et au courtier s'il y a lieu  ;
• les frais de garantie  ;
• le coût de l'assurance du crédit.

Dans quels cas le taux d'usure peut-il gêner certains projets ?

Entre des taux immobiliers en hausse et ceux de l'usure qui stagnent à des niveaux bas, certaines catégories d'emprunteurs pourraient voir leur projet compromis.

C'est le cas des profils tels que :

• Les emprunteurs pour lesquels l'assurance de prêt représentent une charge importante dans le coût du crédit (séniors ou personnes avec problèmes de santé) ;
• Les foyers les plus risqués et ayant un malus sur le taux en raison du risque que représente leur dossier (les taux varient aujourd'hui de 0,90 % à 2 % en moyenne selon les profils) ;
• Les ménages qui empruntent sur une courte période (prêt relais ou durée courte du prêt avec un emprunt classique).

Prenons un exemple :

Un célibataire souhaitant acquérir sa résidence principale à l'aide d'un crédit immobilier d'un montant de 126 800 € sur 17 ans, et dont les revenus sont de 2 300 € par mois.

Taux immobilier	Taux d'assurance	Frais annexes	TAEG	Taux de l'usure
1,15 %	0,53 % soit TAEA de 1 %	4 300 €	2,58 %	2,43 %

Dans notre exemple, le projet n'est pas finançable en l'état car le TAEG représenterait un taux usuraire, c'est-à-dire au-dessus du taux de l'usure.

Et demain ? Cécile Roquelaure prévoit une tendance toujours haussière :

« Dans les semaines à venir, la hausse des taux va se poursuivre. Une banque nationale nous a annoncé une hausse de ses barèmes de 20 à 25 centimes la semaine dernière. D'autres établissements continueront la hausse même si elle se veut maîtriser. Il faut garder en tête qu'avec le niveau de l'inflation actuelle, le crédit immobilier reste très peu cher. »

Quels conseils pour les emprunteurs ?

Avec un taux d'usure bas et des taux immobiliers qui remontent, les emprunteurs ont tout intérêt à réaliser une simulation de leur crédit, mais aussi à:

1. comparer les banques : cela peut se faire en réalisant soi-même le tour des banques afin de rechercher le meilleur taux possible en fonction de son projet et de son profil ;
2. comparer aussi les assureurs : mettre en concurrence l'ensemble du marché permet d'obtenir les meilleures garanties au tarif le plus bas.

Un courtier immobilier et un courtier en assurance de prêt peuvent également être des atouts dans une telle recherche : inutile dans ce cas de faire le tour des banques et des assureurs, ces experts se chargent d'obtenir le meilleur taux et le meilleur tarif d'assurance auprès de leurs partenaires bancaires et assureurs.

Quelles sont les meilleures banques pour une simulation de crédit immobilier ?

Vous vous demandez quelles sont les meilleures banques pour faire votre simulation de prêt immobilier ? Notre tableau vous aide à y voir plus clair 🧐

Les meilleures banques pour la simulation de votre prêt immobilier

Banque	Avantages	Score
Profil : salarié ou profession libérale, apport 10 % Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier Fortuneo Prêt immobilier à taux fixe (pour résidence principale ou secondaire) : dès 80 000 € et jusqu'à 2 000 000 €, durée max. 25 ans Pas de frais de dossier Pas de modulation des échéances (modification possible de la date de prélèvement) Remboursement anticipé sans IRA (au moins 10 % du montant total)	Note Simulation
Profil : accessible à la grande majorité des profils d'emprunteurs Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier Boursorama Prêt immobilier 100 000 € min., durée 25 ans max. (résidence principale, secondaire, neuf ou avec travaux) Prêt in fine (investissement locatif) Prêt relais Rachat de crédit immobilier Modulation des échéances possible au bout d'un an (limite de l'allongement du prêt : un an) Report : jusqu'à 3 mensualités Remboursement anticipé sans frais (hors rachat par la concurrence)	Note Simulation
Profil : être titulaire d'un compte Monabanq depuis 4 mois minimum. 10 % d'apport minimum demandé Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier Monabanq Prêt immobilier à taux fixe de 30 000 € à 480 000 €, sur 20 ans max (25 avec PTZ). Pas de frais de dossier Modularité possible (mensualités à la hausse ou à la baisse) Report des mensualités possible Remboursement anticipé : minimum 10 % du capital emprunté	Note Simulation
Profil : revenus stables, CDI ou fonctionnaire, apport 10 % minimum Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier ING Direct Prêt immobilier à taux fixe transférable Modulation des échéances possible (coût 175 €) Remboursement anticipé (avec frais dans la limite de 3 % du capital restant dû)	Note Simulation
Profil : selon étude du dossier, 10 % apport minimum, pas de prêt pour une SCI Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier BforBank Prêt immobilier à taux fixe à partir de 80 000 €, sur 25 ans max. Pas de frais de dossier Modularité possible : hausse ou baisse des mensualités jusqu'à 30 %, allongement du prêt de 24 mois max. Report des mensualités possible Remboursement anticipé : minimum 10 % du capital emprunté	Note Simulation
Profil : haut de gamme, avec apport personnel et situation stable Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier AXA Banque Prêt immobilier à taux fixe : dès 50 000 € Prêt relais/prêt immobilier revente : remboursement sur 2 ans max, (70 % de la valeur du bien max.) Modulation des échéances après un an. Augmentation de la mensualité : jusqu'à + 50 %. Baisse de la mensualité : allongement de la durée du prêt (+ 5 ans max.) Remboursement anticipé avec IRA sauf si remboursement sur deniers personnels ou en cas de revente après 5 ans	Note Simulation
Profil : accessible à la grande majorité des profils d'emprunteurs Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier Crédit Mutuel Prêt immobilier à taux fixe ou variable « Modulimmo » : acquisition, construction, travaux, durée max 25 ans Prêt in fine (investissement locatif) Prêt relais Modulation des échéances possible avec Modulimmo après un an d'amortissement (allongement du prêt 3 ans max) Remboursement anticipé avec IRA	Note Simulation
Profil : selon étude du dossier, situation financière et emploi stables, apport bienvenu Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier CIC Prêt immobilier à taux fixe modulable, sur 25 ans max. Prêt relais (70 % valeur du bien) sur 2 ans max. Modulation des échéances possible à la hausse ou à la baisse (hausse jusqu'à 30 % de la mensualité, baisse jusqu'à un allongement du prêt de 3 ans max.) Report des mensualités : 3 mois max. Remboursement anticipé (Cf. contrat de prêt pour les IRA)	Note Simulation
Profil : CDI, apport minimum 10 % Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier Crédit Agricole Prêt immobilier à taux fixe ou variable (tout projet : résidence principale, secondaire, investissement locatif, rachat de prêt immobilier), durée max 25 ans Prêt relais Modulation des échéances possible jusqu'à 30 % de la mensualité Prêt Facilimmo : permet d'augmenter/baisser ou stopper les mensualités pendant 6 mois Remboursement anticipé avec IRA	Note Simulation
Profil : revenus et situation financière stables, apport minimum 10 % privilégiés Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier Société Générale Prêt immobilier à taux fixe sur 25 ans max. Prêt relais : jusqu'à 80 % de la valeur du bien, sur 2 ans max. Prêt in fine Optis sur 15 ans max. Modulation des échéances possible (conditions selon type de prêt) Remboursement anticipé minimum 10 % du montant initial (conditions : cf. contrat de prêt)	Note Simulation
Profil : selon étude du dossier, bon positionnement sur les profils professions libérales et secteur public Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier Banque Populaire Prêt immobilier à taux fixe ou variable Prêt relais Prêt in fine Modulation des échéances possible après 36 mois d'amortissement (hausse des mensualités jusqu'à 30 % max ou baisse avec un allongement de la durée de 2 ans max) Remboursement anticipé avec frais ne pouvant excéder 3 % du capital restant dû	Note Simulation
Profil : selon étude du dossier, profils avec de bons revenus Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier BNP Paribas Prêt immobilier à taux fixe sur 25 ans max. Prêt relais et relais-acquisition Prêt in fine Modulation des échéances possible selon modalités du contrat de prêt Report des échéances possible selon contrat Remboursement anticipé minimum 10 % du financement initial (Cf. contrat de prêt pour les IRA)	Note Simulation
Profil : selon étude du dossier Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier Caisse d'Epargne Prêt immobilier à taux fixe sur 25 ans max. Prêt relais et relais-acquisition Prêt in fine Modulation des échéances possible selon modalités du contrat de prêt Report des échéances possible selon contrat Remboursement anticipé minimum 10 % du financement initial (Cf. contrat de prêt pour les IRA)	Note Simulation
Profil : selon étude du dossier, critères de stabilité financière et professionnelle, compte épargne, apport personnel de 10 % Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier Banque Postale Prêt immobilier à taux fixe ou révisable sur 25 ans max Prêt relais Prêt in fine Prêt accession jeune Modulation des échéances possible sans frais : hausse de la mensualité de 5 à 30 % maximum. Baisse de 15€ minimum et 10 % maximum (délai de 12 mois entre 2 modulations) Remboursement anticipé (CF contrat de prêt pour les IRA)	Note Simulation
Profil : selon étude du dossier, situation financière et professionnelle stables, apport minimum 10 % Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier LCL Prêt immobilier à taux fixe Prêt relais Prêt in fine Modulation des échéances et report possibles (cf. contrat de prêt) Remboursement anticipé (conditions : cf. contrat de prêt)	Note Simulation
Profil : selon étude du dossier, revenus stables, apport 10 % minimum Frais bancaires €€€€€€	Simulation prêt immobilier HSBC Prêt immobilier à taux fixe modulable Modeliz sur 25 ans max (résidence principale, secondaire, travaux) Prêt immobilier à taux révisable Fleximmo Prêt relais : minimum 30 000 €, remboursement 12 mois Prêt in fine minimum 20 000 €, sur 15 ans max Modulation des échéances possible selon modalités du contrat de prêt Report des échéances possible selon contrat Remboursement anticipé minimum 10 % du financement initial (Cf. contrat de prêt pour les IRA)	Note Simulation

Comment utiliser nos simulateurs de prêt immobilier pour dégrossir votre projet ?

Indiquez, selon le simulateur de crédit choisi, vos revenus, vos charges, votre projet et ils vous apporteront les réponses les plus précises qui soient. Cette simulation de prêt immobilier vous permettra :

• D'avoir toutes les clés en main pour cibler votre recherche de bien, indiquer dans votre compromis de vente les conditions de prêt que vous souhaitez, ou faire votre demande de prêt immobilier
• D'étudier à l'avance et dans les moindres détails tous les éléments de votre emprunt immobilier
• D'obtenir ainsi les meilleures conditions et le meilleur taux immobilier actuel adaptés à votre profil emprunteur

En résumé, Empruntis vous propose cet ensemble complet d'outils de simulation prêt immo dynamique et interactive, pour vous aider à maîtriser votre financement et ainsi acheter votre maison ou votre appartement en toute sérénité.

M. et Mme Toutlemonde, tous deux 36 ans, cadres, souhaitent acheter leur résidence principale. 👫

Leurs revenus sont respectivement de 2 200 et 2 300 €. Combien peuvent-ils emprunter ? Quelles mensualités de crédit immobilier pour leur prêt ? Quelle somme consacrer aux frais de notaire ? Ont-ils droit au Prêt à Taux Zéro ? Toutes ces questions M et Mme. Toutlemonde peuvent y répondre en utilisant nos différentes calculettes et en effectuant une simulation de crédit immobilier globale. Voici leurs calculs !

1. Combien emprunter ? 🏦

Pour leur projet d'achat dans le neuf, M. et Mme Toutlemonde doivent d'abord savoir combien ils peuvent emprunter. Pour faire le calcul du prêt immobilier, ils utilisent la calculette capacité d'emprunt. Ils renseignent les champs revenus et charges hors acquisition, puis notent leur apport personnel de 60 000 € et la durée du crédit qu'ils souhaitent sur 20 ans. En quelques clics, ils savent qu'ils peuvent emprunter 321 339 € au taux du marché actuel. Leur enveloppe globale pour l'achat de leur bien, c'est-à-dire leur capacité d'achat, s'élève à 372 770 €.

Capacité d'emprunt de M. et Mme Toutlemonde

Données du simulateur de prêt immobilier	Résultat du calcul
Revenus de M. Toutlemonde	2 200 €
Revenus de Mme Toutlemonde	2 300 €
Charges du couple (loyers à charge après acquisition, crédits en cours, pensions...)	0 €
Apport personnel	60 000 €
Durée du crédit immobilier	20 ans
Taux du crédit immobilier	1,05 %
Capacité d'emprunt	321 339 €
Frais de notaire	8 569 €
Capacité d'achat	372 770 €

Simulation à titre indicatif (hors assurance, hors négociation), novembre 2021.

Quel salaire pour emprunter ? 💰

Faire une simulation de prêt immobilier gratuite vous permet de savoir combien vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus. Pour vous donner une première idée, voici une à titre indicatif des calculs de capacités d'emprunt selon des niveaux de revenus.

Quel salaire pour emprunter 150 000 €, 200 000 € sur 20 ans, 300 000 € sur 25 ans... ?

Montant empruntable	Sur 15 ans (taux immo : 0,90 %)	Sur 20 ans (taux immo : 1,05 %)	Sur 25 ans (taux immo : 1,20 %)
100 000 €	1 805 €	1 405 €	1 180 €
150 000 €	2 710 €	2 105 €	1 755 €
200 000 €	3 605 €	2 805 €	2 340 €
250 000 €	4 515 €	3 510 €	2 925 €
300 000 €	5 405 €	4 205 €	3 510 €
350 000 €	6 305 €	4 915 €	4 100 €
400 000 €	7 205 €	5 605 €	4 680 €
450 000 €	8 105 €	6 305 €	5 270 €
500 000 €	9 005 €	7 005 €	5 850 €
550 000 €	9 905 €	7 705 €	6 435 €
600 000 €	10 805 €	8 405 €	7 025 €
650 000 €	11 710 €	9 105 €	7 610 €
700 000 €	12 605 €	9 805 €	8 190 €
750 000 €	13 510 €	10 505 €	8 780 €
800 000 €	14 405 €	11 205 €	9 360 €
850 000 €	15 305 €	11 905 €	9 950 €
900 000 €	16 205 €	12 605 €	10 530 €
950 000 €	17 105 €	13 305 €	11 120 €
1 000 000 €	18 005 €	14 005 €	11 700 €

2. A combien s'élève la mensualité du crédit ? 📊

M. et Mme Toutlemonde savent qu'ils peuvent emprunter 321 339 € pour l'achat de leur résidence principale. Ils veulent en savoir plus sur les mensualités qu'ils pourraient payer en jouant sur la durée du crédit immobilier.

Il leur suffit d'indiquer sur la calculette de mensualités :

• Le montant du crédit
• La durée du prêt immobilier

Ils obtiennent alors plusieurs simulations. Ainsi, emprunter sur 20 ans au taux actuel donne des mensualités de 1 581 € et un coût total du crédit de 58 501 €. En empruntant sur 25 ans, leur mensualité baisse à 1 337 €, mais le coût du crédit passe à 79 761 €.

Voici le détail de leur simulation de prêt :

Durée du crédit	Mensualités	Taux d'intérêt	Coût total du crédit
10 ans	2 870 €	0,70 %	23 061 €
15 ans	2 005 €	0,90 %	36 561 €
20 ans	1 581 €	1,05 %	58 101 €
25 ans	1 337 €	1,20 %	79 761 €

Simulation à titre indicatif (hors assurance, hors négociation), novembre 2021.

3. Comment calculer les frais de notaire ?

M. et Mme Toutlemonde savent à présent combien ils peuvent emprunter et ont une idée du coût de leur opération. Ils veulent en savoir plus sur les frais de notaire après avoir repéré un appartement neuf 3 pièces de 70 m2 à Asnières-sur-Seine dans les Hauts-de-Seine (92) affiché à 369 250 €. Ils utilisent la calculette frais de notaire.

Après avoir entré le département du bien et son prix d'achat, ils obtiennent immédiatement le résultat. Leurs frais de notaire seraient de 8 353 €.

Détail de la simulation des frais de notaire de M. et Mme Toutlemonde

Frais de notaire	Montant
Emoluments TTC du notaire	4 094 € soit 49 %
Droits et taxes	3 009 € soit 36 %
Emoluments de formalités et débours	1 250 € soit 15 %
Frais de notaire	8 353 €

4. Calculer son prêt à taux zéro (PTZ)

M. et Mme Toutlemonde poursuivent leurs recherches pour leur projet d'achat dans le neuf en simulant leur éligibilité au prêt à taux zéro. Il s'agit d'un prêt aidé destiné aux primo-accédants, qui permet d'emprunter une certaine somme sans payer d'intérêts (de 20 % à 40 % du montant total selon le projet et le profil). Pour en profiter il faut respecter des critères de zone du bien, de plafonds de ressources et de projet (achat neuf ou ancien avec travaux).

Leur revenu fiscal de référence est de 54 000 €, ils souhaitent acheter à Asnières-sur-Seine, et leur foyer est composé de 3 personnes car ils sont parents. Le calcul du PTZ leur indique qu'ils peuvent obtenir un prêt à taux zéro de 102 000 € pour leur opération.

PTZ dans le neuf : calcul de M. et Mme Toutlemonde

Détail du PTZ	Données chiffrées
Montant du PTZ	102 000 €
Différé	5 ans
Période de remboursement	15 ans

Récapitulatif de la simulation de crédit

Notre couple de cadres a à présent de nombreuses informations à sa disposition ! Cela leur donne une bonne idée des contours de leur projet. Voici ce qu'ils ont appris grâce aux calculettes de simulation de prêt immobilier Empruntis.

Simulation de prêt de M. et Mme Toutlemonde

Simulations réalisées	Résultats des calculs
Calcul de la capacité d'emprunt	321 339 €
Capacité d'achat totale	372 770 €
Sur 15 ans	2 005 €, coût total du crédit 36 561 €
Sur 20 ans	1 581 €, coût total du crédit 58 101 €
Sur 25 ans	1 337 €, coût total du crédit 79 761 €
Simulation des frais de notaire	8 353 € (logement neuf, prix 369 250 € dans le 92)
Calcul du PTZ neuf	102 000 €, différé de 5 ans, remboursement sur 15 ans

La prochaine étape pour ce couple ? Challenger le meilleur taux des calculettes et trouver LE meilleur taux pour leur prêt. Objectif : baisser le coût du crédit 💪.

Pour cela, ils peuvent faire appel à un courtier comme Empruntis.com. Il leur suffit d'utiliser le comparateur de prêts immobiliers pour voir apparaître de premières offres. Un courtier les rappelle. Après analyse approfondie de leur profil, il leur propose un plan de financement qu'il négocie auprès de ses banques partenaires afin de leur obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions pour leur projet.

Et vous ? 😊