Calcul TAEG et TEG : calculez le Taux Annuel Effectif Global
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Au moment de souscrire un crédit immobilier, il est parfois difficile d'évaluer le coût total de l'emprunt. Si le taux d'intérêt nominal renseigné dans les offres de prêt est une première indication, il est loin de refléter l'ensemble des dépenses relatives au crédit immobilier telles que les frais d'assurance, de garantie ou encore les frais complémentaires.
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est alors l'indicateur le plus précis permettant d'estimer le montant total des dépenses engagées pour l'emprunt et également d'évaluer la pertinence d'une offre par rapport aux autres. Quels frais sont pris en compte dans cet indicateur ? Découvrez comment calculer le TAEG et l'utilité de calcul pendant la recherche de financement.
Qu'est-ce que le TAEG (ou TEG) ?
Depuis le 1er octobre 2016, le TAEG remplace et complète le TEG (Taux Effectif Global) qui malgré sa vocation à rendre compte de la façon la plus précise possible du coût total du crédit immobilier se révélait encore trop incomplet. Basé sur un calcul des frais mensuels rapportés ensuite à l'année à l'aide d'une moyenne, le TEG restait trop approximatif n'incluant pas certaines données par ailleurs.
Le TAEG a ainsi été mis en place pour corriger ces imperfections. Outre, le taux nominal des intérêts, les frais de dossier, les frais de garanties ou d'assurance obligatoires, le TAEG intègre également les coûts liés aux garanties facultatives de l'assurance ainsi que les nouvelles normes européennes. Exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée, il permet de prendre en considération les variations dans le remboursement du crédit selon les différents mois.
Désormais obligatoire dans les offres de prêt soumises par les banques, le TAEG doit apparaître dans la Fiche d'Information Standardisée Européenne (FISE) transmise par les banques aux emprunteurs.
Pourquoi calculer le TAEG ?
Le TAEG offre la possibilité à l'emprunteur de comparer rapidement et facilement les différentes offres pour faire son choix de façon éclairée. Il permet ainsi aux emprunteurs de se prémunir contre des offres trompeuses qui pourraient être présentées dans des communications promotionnelles.
Il s'agit d'un outil de négociation pour les emprunteurs puisqu'il peut être comparé de façon objective avec les offres proposées par chacune des banques qui l'utilisent de façon standardisée.
Le calcul du TAEG est également très important pour anticiper et maîtriser son budget. Outre le fait de bénéficier de l'offre la plus attractive, il offre la possibilité à un ménage de visualiser le coût total à supporter tout au long de l'emprunt et ainsi d'établir un budget prévisionnel au plus près de la réalité chaque mois.
Comment est calculé le TAEG ?
Si le TAEG permet d'obtenir un indicateur simple et rapidement identifiable, son calcul reste malgré tout assez fastidieux et implique de prendre en compte un certain nombre de paramètres.
TAEG vs taux d'usure
En premier lieu, le TAEG doit impérativement respecter le taux d'usure maximal fixé par la Banque de France. Ce taux correspond au taux maximum fixé par le législateur auquel les établissements financiers sont soumis pour proposer un crédit à un emprunteur. Il s'applique à tous les types de crédit, du crédit de trésorerie au crédit immobilier en passant par les crédits professionnels.
Un taux d'usure correspondant à chaque type de crédit est déterminé chaque trimestre par la Banque de France. Son respect par les banques est strictement encadré par l'article L314-6 du Code de la consommation. La mise en place de ce taux d'usure répond à une volonté des pouvoirs publics de mettre fin aux écarts importants pouvant exister entre les différentes offres et de limiter les abus dans les pratiques de certains organismes bancaires.
Ce qui est compris dans le TAEG
Le TAEG prend en compte l'intégralité des éléments déjà compris dans le calcul du TEG à savoir :
- Le taux nominal du crédit qui est le taux brut permettant de calculer les intérêts d'un emprunt. Il correspond au « coût actuel de l'argent ».
- Les assurances obligatoires décès et incapacité qui sont inévitablement adossées à un prêt immobilier.
- Les frais de dossier correspondant à la rétribution de la banque pour l'étude et le montage du dossier de financement.
- Les frais de garantie ou de sûreté réelle : cautions ou hypothèques sollicitées par les banques pour se couvrir en cas d'impayés.
- La rémunération du courtier ou de tout autre intermédiaire intervenant dans l'octroi du crédit.
- Les frais d'ouverture et de tenue de compte.
De nouveaux paramètres sont désormais intégrés au calcul du TAEG :
- Les frais d'assurance facultatifs : il s'agit notamment de la garantie incapacité de travail temporaire (ITT) ou de la garantie perte d'emploi.
- Les frais de transfert de fonds.
- Les indicateurs normés européens.
- Le montant de l'évaluation d'un bien immobilier peut désormais également être intégré dans le calcul du TAEG.
Formule du TAEG
Le TAEG peut être calculé selon la formule suivante :
TAEG = [(montant total à rembourser - montant de l'emprunt)/montant de l'emprunt] x nombre de mensualités.
La formule du TAEG permet d'obtenir directement une base de calcul annuelle grâce à la méthode actuarielle là où le calcul du TEG nécessitait de déterminer un taux périodique (souvent mensuel).
Ce taux était ensuite multiplié par le nombre d'échéances de remboursement permettant ainsi d'obtenir un taux proportionnel (méthode proportionnelle).
Si l'indicateur du TAEG apporte un complément d'information essentiel à l'estimation réelle de la totalité des frais liés à un crédit, il n'inclut toutefois pas 2 composantes importantes à prendre en compte par l'emprunteur mais difficilement intégrables à un calcul générique :
- Les frais de notaire, indépendants du crédit immobilier et dont le coût est différent selon chaque étude.
- Les pénalités faisant suite soit à un remboursement anticipé du prêt immobilier soit à un manquement lié au contrat de crédit (échéance de remboursement non honorée à temps ou frais divers lié à la non-exécution du contrat).
Comment faire baisser son TAEG ?
Vous avez la possibilité de mettre toutes les chances de votre côté pour bénéficier d'une offre de prêt au meilleur taux et aux meilleures conditions. Pour faire baisser votre TAEG, vos pouvez notamment :
- Augmenter votre apport afin de diminuer le montant de l'emprunt et donc le taux d'intérêt attenant.
- Réaliser une délégation d'assurance auprès d'un assureur externe à l'établissement bancaire où vous souscrivez le prêt. Cette délégation peut vous permettre de réaliser plusieurs milliers d'euros d'économies. Les assurances groupe sont en effet généralement bien plus coûteuses. Vous devrez cependant pour cela respecter l'équivalence des garanties.
- Négocier les frais de dossier ainsi que les frais d'ouverture et de tenue de compte. N'hésitez pas à entreprendre cette démarche qui est courante pour les banques.
- Jouer sur les quotités lors d'un emprunt avec un co-emprunteur. Il s'agira alors de faire peser les frais d'assurance de prêt sur la personne ayant le moins de risques de santé afin de faire baisser les cotisations d'assurance, si la banque ne demande pas une couverture à 100% pour chacun.
- Comparer facilement les différentes offres de prêt des banques grâce au simulateur de crédit immobilier d'Empruntis.
Vous avez un projet d'achat immobilier ? Empruntis met à votre disposition plusieurs outils de calcul pour vous aider à faire le bon choix dans cet engagement aussi important :
- Un outil de calcul simple et rapide du TAEG.
- Un outil de simulation de mon prêt immobilier.
- Un outil de calcul rapide de votre capacité d'emprunt.
- Un outil de calcul de mes mensualités de remboursement.