Simulation de prêt relais

Le prêt relais : vendre pour acheter

Faire s'accorder vente et acquisition d'un bien immobilier n'est pas chose aisée. Il existe pourtant une solution : le prêt relais. Ce dernier va financer la nouvelle acquisition et donc assurer le lien entre les opérations de vente et d'achat.

Comment ça marche ? Admettons que vous ayez eu un coup de cœur pour un bien immobilier. C'est le logement de vos rêves. Problème : vous n'avez toujours pas vendu votre logement actuel. Grâce au crédit relais, vous bénéficiez d'une avance afin de financer votre nouvelle acquisition. Le montant de cette avance est calculé en fonction de la valeur du bien que vous occupez actuellement.

Qu'est-ce qu'une simulation de prêt relais ?

Il s'agit tout simplement de calculer votre futur prêt relais. Notre outil de simulation prêt relais est rapide, anonyme et gratuit, vous avez juste à indiquer quelques informations rapides :

• le type de bien (neuf, ancien) ;
• le montant du bien à acheter ;
• le montant du bien à vendre ;
• votre capital restant dû ;
• votre apport personnel ;
• la durée et le taux d'intérêt souhaités pour le crédit relais et prêt à long terme.

Les résultats s'affichent instantanément avec votre plan de financement et votre échéancier, comme vous les visualiseriez pour un prêt immobilier classique avec la simulation tableau d'amortissement.

Pourquoi réaliser une simulation de crédit relais ?

Quel que soit votre type de financement, nous vous conseillerons toujours de réaliser une simulation de crédit immobilier complète, par exemple via notre calculatrice crédit immobilier.

Dans le cas présent, cette simulation de crédit relais vous permet d'avoir un aperçu du coût de votre futur prêt relais et de vos futures mensualités.

Autre argument de poids : vous pouvez évaluer votre capacité d'achat, c'est-à-dire le montant que vous pouvez investir dans votre projet immobilier.

Avec ces données en tête, vous appréhendez mieux votre projet et votre demande de financement auprès de votre courtier ou de votre banque.

Quels sont les types de prêt relais ?

On distingue deux formes de crédit relais :

• le prêt relais sec : ce type de prêt relais concerne les transactions où le prix d'achat du nouveau logement est inférieur au prix de vente de l'ancien bien. Ce produit est peu proposé par les banques car trop onéreux pour celles-ci.
• le prêt relais jumelé avec un autre prêt. Il prend en compte les transactions où le prix d'achat est supérieur au prix de vente. Ce produit est plus répandu que le crédit-relais sec.
  Une fois la vente effectuée, la somme dégagée permettra en partie de rembourser par anticipation une partie du prêt contracté pour le nouveau bien acheté et ce, sans pénalités de remboursement anticipé.

Comment est calculé le montant du prêt relais ?

Le montant du prêt relais varie entre 60 et 80% du montant de votre bien actuel, en fonction du déroulement de celle-ci. Si, par exemple, vous avez signé un compromis de vente, la banque en tiendra compte et vous accordera un montant plus important.

NB : vous êtes susceptible de dégager une plus-value si la vente de votre bien se révèle supérieure au montant du prêt relais. Avec cet « excédent », vous pouvez par exemple financer des travaux, l'injecter dans votre prêt immobilier (si vous en avez souscrit un) ou bien l'épargner.

Comment sont établis le taux d'intérêt et la durée de remboursement d'un prêt relais ?

La durée de remboursement du prêt varie, elle, entre 12 et 24 mois. Cette durée correspond au délai auquel vous devez vendre votre bien. À l'issue des 24 mois, le prêt relais doit être remboursé.

Quant au taux de crédit immobilier, il dépend de l'établissement prêteur et des taux directeurs du moment.

Comment rembourse-t-on les mensualités d'un prêt relais ?

Comme pour un prêt immobilier classique, le prêt relais inclut une part de capital, une autre d'intérêts, et éventuellement une assurance de prêt immobilier.

Deux possibilités se présentent à vous :

• soit vous remboursez le capital et les intérêts, en une seule fois, lors de la vente de votre bien. On parle de franchise totale. Seules les primes d'assurance sont payées mensuellement ;
• soit vous remboursez les intérêts et, le cas échéant, les primes d'assurance tous les mois. Le capital est, lui, remboursé à la fin du prêt. On parle alors de franchise partielle.

Dans les 2 cas, la vente de votre bien doit rembourser la totalité du prêt relais.

À noter que la franchise totale est plus coûteuse que la franchise partielle. Les intérêts non payés se cumulent en effet au fil des mois, génèrent eux-mêmes des intérêts, et viennent s'ajoutent au capital emprunté.

Le prêt-relais sec

Le prêt-relais sec est un prêt relais simple, classique. Comprendre : le prêt accordé couvre le montant total de votre nouvelle acquisition. Avec un prêt relais sec, vous n'avez donc pas besoin de signer un prêt immobilier complémentaire.

Un exemple :

• 1- Un emprunteur possède un bien d'une valeur de 160 000 € qu'il a remboursé en totalité ;
• 2- Il veut revendre pour acheter un bien de 100 000 €. Frais de notaire compris, l'opération s'élève à 108 850 € ;
• 3- Il peut prétendre à un crédit-relais de 112 000 € (160 000 x 70 %), mais il ne cherche à financer que 108 550 €;
• 4- La durée du credit relais sec est fixée à 12 mois, au taux de 4 % hors assurance. Sa mensualité s'élève à 362,83 €, qu'il paiera jusqu'à la revente de son bien ;
• 5- L'emprunteur trouve un acheteur. Il revend son bien 160 000 €, ce qui lui permet de rembourser son prêt-relais de 108 550 €. La différence lui permettra de financer de futurs travaux.

Le prêt relais associé

On l'a vu juste au-dessus, le crédit relais, que vous pouvez simuler ici, peut englober la totalité d'une opération. Sauf que dans la majorité des cas, un ménage vend un bien pour acheter plus grand, par exemple lorsqu'elle attend un « heureux événement ».

En d'autres mots, la valeur de votre logement actuel ne couvre pas toujours le montant de votre future acquisition.

Il existe alors une solution : le prêt relais associé, connu également sous les noms de prêt relais jumelé, prêt relais couplé et prêt relais adossé.

Le principe ? Vous souscrivez un autre prêt immobilier, classique celui-là, afin de financer la somme restante pour compléter l'opération.

Attention, dans ce cas de figure, vous devez rembourser 2 mensualités jusqu'à ce que vous remboursiez le prêt relais :

• la mensualité du prêt relais ;
• celle du prêt immobilier complémentaire.

Assurez-vous que vous disposez bien de la capacité budgétaire pour payer tous les mois 2 échéances.

Prenons un exemple basique. Vous disposez actuellement d'un appartement d'une valeur de 150 000 €. Vous souhaitez acquérir une maison d'un montant de 250 000 € :

• Vous optez pour un prêt relais d'un montant correspondant à 60% de votre appartement actuel (90 000 €). Le prêt ne prend pas en compte la totalité de la nouvelle acquisition ;
• Vous devez signer un prêt immobilier complémentaire de 160 000 € (250 000 - 90 000) ;
• Vous vendez votre bien, ce qui vous permet de rembourser le crédit relais de 90 000 €. Si vous le vendez à sa valeur (150 000 €), il vous reste un excédent de 60 000 €. Cette somme vous permet de rembourser par anticipation une partie du prêt immobilier.

Le prêt relais et le 1%

Les salariés des entreprises soumises au prêt Action Logement (anciennement appelé prêt 1% logement) peuvent disposer d'un prêt-relais à un taux de 1%, à la condition toutefois que l'emprunteur soit propriétaire du bien qu'il met en vente.

Ce type d'aide est proposé aux salariés changeant de domicile pour motif professionnel, suite par exemple à une mutation.

Derniers conseils avant de signer votre prêt relais

Avant d'effectuer une demande de prêt relais, voici quelques conseils :

• Bien entendu avant de prendre votre décision, faites votre simulation prêt relais pour bien évaluer vos possibilités en amont ;
• Vous devez absolument vendre votre bien pour rembourser votre prêt relais. Veillez donc à ne pas le surestimer et à proposer un prix en adéquation avec les valeurs du marché ;
• Pensez à informer régulièrement votre banque de l'évolution de la vente de votre bien.