Faut-il acheter maintenant ou attendre ? Critères et simulation

Vous envisagez un achat immobilier ? Le contexte économique du secteur vous fait douter. Inflation, hausse des taux d'intérêts : est-ce le bon moment pour acheter ? S'il faut tenir compte de tous ces paramètres, il ne faut pas céder pour autant aux commentaires alarmistes. Tout dépend en réalité de votre situation personnelle et financière. Pour vous aider à déterminer s'il faut acheter maintenant ou attendre, vous pouvez compter sur notre calculette de prêt immobilier. Elle vous aide à estimer précisément le coût d'un achat immobilier.

• Le marché immobilier français perd de son dynamisme en 2023. L'inflation et la hausse des taux d'intérêt amènent de nombreux investisseurs à reporter leur projet et observer la situation.
• Dans ce contexte, le nombre de transactions baisse fortement en 2023.
• Pour évaluer si vous devez acheter ou attendre, il est important de bien définir votre projet et votre capacité d'achat.

Comment se porte le marché de l'immobilier en 2023 ?

Le marché de l'immobilier a connu une hausse rapide des taux d'intérêt. Celle-ci a commencé à la fin de l'année 2022, et pourrait se poursuivre dans les mois qui suivent. Une situation qui grippe l'octroi de prêts immobiliers car les emprunteurs perdent en pouvoir d'achat.

A cela s'ajoute l'inflation qui s'élève à 5,6 % en moyenne en 2023 selon la Banque centrale européenne (BCE). Pour contrer cette hausse des prix, la BCE a plusieurs fois relevé ses taux directeurs. Le taux de dépôt, première référence, a ainsi été porté à 4 %, un niveau jamais atteint auparavant.

Cependant, la combinaison de l'inflation et de la hausse des taux se traduit par un ralentissement des opérations immobilières. La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) estime la baisse des ventes à 15 % sur l'année 2023, soit 150 000 transactions en moins par rapport à 2022. Ce climat d'incertitude impacte tous les types de ventes, dans le neuf comme dans l'ancien. L'attentisme est de mise chez la plupart des investisseurs.

Hormis la hausse des taux, les promoteurs immobiliers rencontrent des difficultés importantes en 2023.

• Augmentation du coût des matériaux.
• Exigence réglementaire plus élevée.
• Baisse des accords de permis de construire.

Selon la FPI (fédération promoteurs immobiliers), les mises en chantier ont chuté de 14,3 % au deuxième trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022. La mise en vente de programmes neufs a quant à elle baissé de près de 28,8 % au premier semestre 2023 par rapport à la même période en 2022.

Quels critères prendre en compte avant de réaliser un achat immobilier ?

Dans ce contexte peu engageant, la réalisation d'un achat immobilier demande une analyse poussée de plusieurs critères.

La précision de son projet

Aujourd'hui plus qu'avant, il est important de réfléchir à son projet en amont. Listez puis hiérarchisez vos besoins :

• emplacement (proximité avec votre travail ou avec un axe de transport) ;
• services publics (école, pôle santé, transport en commun) ;
• superficie (nombre de chambres, par exemple) ;
• extérieur (jardin, balcon…) ;
• environnement (calme du quartier, voisinage, nuisances sonores, etc.) ;
• travaux à réaliser ;
• isolation et performances énergétiques.

Le stock de biens augmente en 2023. Vous pouvez donc vous permettre d'être plus exigeant. En contrepartie, il peut être plus difficile de vendre dans le contexte actuel.

La capacité à acheter

La capacité à acheter est le budget total que vous pouvez consacrer à un achat immobilier. Elle vous permet donc de savoir à quel prix vous pouvez acheter votre bien immobilier.

La capacité d'achat dépend de plusieurs éléments :

• votre taux d'endettement. Les organismes bancaires consentent des crédits immobiliers uniquement si votre taux d'endettement est inférieur à 35 % (assurance comprise) de vos revenus ;
• votre apport personnel et/ou prêts aidés ;
• votre capacité d'emprunt. Il s'agit de la somme maximale pouvant être obtenue par la banque en fonction de vos revenus et de vos charges actuelles.

Pour calculer la capacité d'achat, voici la formule :

Capacité d'achat = capacité d'emprunt + apport personnel + prêt aidé - frais de notaire

L'apport personnel

Il s'agit de l'épargne dont vous disposez pour acheter le bien immobilier. Les établissements bancaires exigent en général au minimum 10 % du prix de vente. L'apport personnel sert alors à financer les frais annexes au prêt (frais de notaire, frais de dossier, coût de constitution d'une hypothèque).

Plus vous disposez d'un apport important, plus les banques sont prêtes à vous prêter.

Le coût de l'achat du logement

Le montant global de la transaction immobilière n'est pas uniquement constitué par le prix de vente. Il faut également tenir compte :

• des honoraires du notaire ;
• des frais de dossier de la banque ;
• du montant total des intérêts ;
• du coût de l'assurance emprunteur ;
• des frais de constitution d'une garantie (hypothèque, nantissement, caution).

Les charges de propriété

Dans vos prévisions budgétaires, il est important de ne pas oublier de prendre en considération le coût d'entretien d'une propriété. En étant propriétaire, vous devez en effet prendre en charge :

• les factures courantes (électricité, gaz, eau…) ;
• la taxe foncière ;
• les frais d'entretien (réparations, jardinage, etc.) ;
• les travaux de rénovation.

Il est essentiel d'en tenir compte en amont de l'acquisition pour vous assurer de disposer du budget nécessaire pour y faire face en plus des mensualités de votre crédit immobilier.

Est-ce le bon moment pour acheter ?

Il est pertinent de se demander si 2023 est la bonne année pour acheter un bien immobilier. Toutefois, la réponse dépend de votre situation et du bien immobilier considéré.

En effet, dans certaines localités les prix ont largement entamé leur déclin. Grâce à la baisse du nombre d'acquéreurs, vous disposerez donc d'opportunités intéressantes.

Pour contrer les conséquences financières de la hausse des taux d'intérêt, il est préférable de disposer d'un apport personnel important.

Comment le marché de l'immobilier pourrait évoluer dans les mois à venir ?

Dans les prochaines années, le marché de l'immobilier pourrait connaître plusieurs grandes tendances.

• Une baisse des prix généralisée pour rétablir l'équilibre entre l'offre et la demande.
• Des taux d'intérêt qui pourraient se stabiliser mais à des niveaux élevés augmentant les difficultés pour les ménages les plus modestes d'emprunter ou d'accéder à la propriété.
• Un atterrissage du marché immobilier pouvant diminuer le nombre d'investisseurs potentiels.

Pour les acquéreurs disposant d'un apport, le contexte actuel pourrait être intéressant.

• Baisse des prix.
• Baisse de la concurrence.
• Hausse de la demande locative.

Les primo-accédants pourraient voir leur situation se dégrader sur les prochaines années. Les hausses des taux d'intérêt et l'inflation pèsent sur le reste à charge des ménages. La plupart des foyers auront peut-être à revoir leurs attentes en matière de bien immobilier ou à attendre une embellie du contexte.

Acheter maintenant ou plus tard : comment faire votre choix ?

Vous vous demandez s'il faut acheter maintenant ou plus tard ? Aidez-vous de notre calculette. Grâce à cet outil en ligne gratuit, vous pouvez obtenir une estimation de votre crédit et la comparer au coût que peut engendrer le report du projet d'acquisition. La simulation vous permet de budgétiser votre projet précisément.

Vous pouvez également vous faire épauler par un courtier en prêt immobilier pour estimer si votre projet d'acquisition est pertinent ou non.

Pour aller plus loin :

• Quelles sont les aides financières pour un achat immobilier ?
• Comprendre la différence entre prix FAI et prix Net vendeur
• Comment se rétracter après un achat immobilier ?
• Dans quels cas la TVA immobilière s'applique-t-elle ?
• Les impôts à payer quand on achète un bien immobilier
• Dans quels cas peut-on être exonéré de la taxe foncière ?