Faut-il acheter maintenant ou attendre ? Critères et simulation 2026
Est-ce le bon moment pour acheter un appartement ou une maison ? Tout dépend en réalité de nombreux paramètres, et notamment de votre situation personnelle et financière, mais aussi des offres disponibles. Pour vous aider à déterminer si votre projet est pertinent, vous pouvez vous appuyer sur notre calculette. Elle vous aide à estimer rapidement le coût d'un achat immobilier.
- Après quelques années compliquées, le marché immobilier français a retrouvé peu à peu son dynamisme depuis 2025.
- Les prix et leur évolution peuvent grandement varier selon les zones du pays, mais aussi selon les éléments propres au bien (DPE, localisation, volume, etc.) ;
- Il est parfois utile pour un futur emprunteur de patienter quelques mois, voire quelques années, pour mieux préparer son projet, par exemple en se constituant un apport personnel.
Sommaire
Comment se porte le marché de l'immobilier en 2025 ?
Comme le souligne le baromètre SeLoger, la demande a retrouvé, fin 2025, son niveau d’avant la hausse des taux observées courant 2022. En octobre 2025, l’évolution des prix en France sur une année glissante a été de 1,7 %.
Pour rappel : du milieu des années 2010 à 2022-2023, les taux immobiliers ont été historiquement bas. Dans ce contexte, beaucoup de ménages ont pu plus facilement accéder à une capacité d’achat importante, ce qui a alimenté, durant cette période, l’augmentation des prix.
À partir de 2022, le retour de l’inflation dans la zone euro et en France a conduit la BCE à modifier sa politique monétaire. Pour faire simple : le principal outil des banques centrales pour contenir l’inflation est d’augmenter leurs taux directeurs. Cette décision va alors indirectement venir augmenter le taux proposé à un particulier dans le cadre de son prêt bancaire.
Lorsque les taux montent, les prix ont tendance à diminuer, car les acheteurs ne peuvent plus présenter, à revenus égaux, la même capacité d’achat. Il y a donc une baisse de la demande. Du fait de la loi de l’offre et de la demande, celle-ci vient mécaniquement provoquer un recul des prix.
En 2025, la crise provoquée par la fin des taux historiquement bas semble avoir été absorbée par le marché.
Quels critères prendre en compte avant de réaliser un achat immobilier ?
Emprunter et s’engager dans un achat immobilier est un projet important. La démarche, pour être réalisée dans de bonnes conditions, demande une analyse poussée de plusieurs critères.
La précision de son projet
Dans un premier temps, listez puis hiérarchisez vos besoins :
- emplacement (proximité avec votre travail ou avec un axe de transport) ;
- services publics (école, pôle santé, transport en commun) ;
- superficie (nombre de chambres, par exemple) ;
- extérieur (jardin, balcon...) ;
- environnement (calme du quartier, voisinage, nuisances sonores, etc.) ;
- travaux à réaliser ;
- isolation et performances énergétiques.
Bien cibler vos attentes va vous aider à trier plus facilement les annonces, et ainsi améliorer l’efficacité de vos recherches et vous empêcher de vous investir dans une mauvaise voie.
La capacité à acheter
La capacité à acheter, ou capacité d’achat, est le budget total que vous pouvez concrètement consacrer à votre acquisition. Elle vous permet donc de savoir sur quelle fourchette de prix vous pouvez vous positionner.
La capacité d'achat dépend de plusieurs éléments :
- votre taux d'endettement. Les organismes bancaires consentent des crédits immobiliers uniquement si votre taux d'endettement est inférieur à 35 % (assurance comprise) ;
- votre apport personnel et/ou vos prêts aidés ;
- votre capacité d'emprunt. Il s'agit de la somme maximale pouvant être obtenue auprès de la banque en fonction de vos revenus et de vos charges actuelles.
Pour calculer la capacité d'achat, vous pouvez vous baser sur la formule suivante :
Capacité d'achat = capacité d'emprunt + apport personnel + prêt aidé - frais de notaire
L'apport personnel
Il s'agit de l'épargne dont vous disposez et que vous pouvez consacrer à votre projet. Les établissements bancaires exigent en général au minimum 10 % du prix de vente. L'apport personnel sert alors à couvrir les frais annexes du projet, constitués notamment des frais de notaire, des frais de dossier et des frais de garantie.
Outre cet aspect : justifier d’un apport personnel est un élément qui permet de démontrer à la banque votre capacité à gérer d’une manière sérieuse vos finances personnelles. En théorie : plus vous disposez d'un apport important, plus les banques sont prêtes à vous prêter.
Le coût de l'achat du logement
Le montant global de la transaction immobilière n'est pas uniquement constitué par le prix de vente. Il faut également tenir compte :
- des honoraires du notaire ;
- des frais de dossier de la banque ;
- du montant total des intérêts ;
- du coût de l'assurance emprunteur ;
- des frais de constitution d'une garantie (hypothèque, nantissement, caution).
Qu'est-ce que le TAEG ?
Le TAEG (taux annuel effectif global) est un indicateur efficace pour comparer rapidement les prêts entre eux. Exprimé en pourcentage annuel, il indique le coût total de l’emprunt et des frais qui lui sont directement liés.
Les charges de propriété
Dans vos prévisions budgétaires, il est important de ne pas oublier de prendre en considération le coût d'entretien d'une propriété. En étant propriétaire, vous devez en effet prendre en charge :
- les factures courantes (électricité, gaz, eau...) ;
- la taxe foncière ;
- les frais d'entretien (réparations, jardinage, etc.) ;
- les travaux de rénovation.
Il est essentiel d'en tenir compte de cette nouvelle situation en amont de l'acquisition pour vous assurer de disposer du budget nécessaire pour y faire face en plus des mensualités de votre crédit immobilier.
Comment le marché de l'immobilier pourrait évoluer dans les mois à venir ?
Il est en soi impossible de prédire l’évolution du marché et, d'une façon générale, du logement en France. Plusieurs hypothèses sont envisageables :
- une baisse des prix généralisée après une augmentation massive de l’offre de logements ou une diminue durable des capacités d’achat pour les ménages. Ce cas de figure est déjà apparu, mais uniquement ponctuellement, par exemple lors de la crise de 2008 ou plus récemment avec la hausse des taux d’intérêt, venue réduire la solvabilité de la demande ;
- une hausse des prix qui se poursuit, entretenue par une croissance du pouvoir d’achat, par la démographie et par des contraintes importantes sur les nouvelles constructions (normes, coûts de production, zones constructibles etc.). C’est en grande partie ce scénario qui a été observé dans les dernières décennies ;
- une stagnation de la valeur des biens, qui, à la manière d’un placement « refuge », resterait globalement corrélé à l’inflation, sans mouvement majeur.
Dans tous les cas : un investissement immobilier reste un investissement, ce qui signifie qu'un risque de perte de capital existe. La valeur d'un bien acquis peut connaître une hausse, mais aussi une baisse du fait de divers facteurs (économiques, politique, nouvelle loi, etc.)
À noter également qu’il n’existe pas « un » marché immobilier mais bien « des » marchés immobiliers : selon l’organisation du territoire national (centralisation autour de Paris, perte de vitalité d’une zone, etc.) des tendances parfois opposées peuvent être enregistrées dans une même période.
De plus : certains emprunteurs ont des profils qui permettent de bénéficier d’un dispositif spécifique d’aide : par exemple le Pinel en son temps pour inciter l’investissement locatif ou, encore aujourd’hui, le PTZ (prêt à taux zéro) destiné à faciliter l’accession à la propriété pour les primo accédants.
Acheter maintenant ou plus tard : comment faire votre choix ?
Il n’existe pas de réponse simple à cette question. En revanche, notre calculette est un outil gratuit qui vous offre la possibilité d’approfondir votre projet, en effectuant tous les calculs que vous jugez nécessaires pour disposer d’un maximum d’informations avant de faire votre choix.
N’oubliez pas que les courtiers sont également à votre disposition : en tant qu’experts du crédit, ces professionnels pourront vous orienter vers les solutions les plus pertinentes disponibles pour votre profil aujourd’hui.
Vous pouvez aussi consulter nos guides et nos articles pour aiguiser vos connaissances en matière d’immobilier :
- Quelles sont les aides financières pour un achat immobilier ?
- Comprendre la différence entre prix FAI et prix Net vendeur
- Comment se rétracter après un achat immobilier ?
- Dans quels cas la TVA immobilière s'applique-t-elle ?
- Les impôts à payer quand on achète un bien immobilier
- Dans quels cas peut-on être exonéré de la taxe foncière ?