Calcul du taux d'endettement 2025 : Outil de simulation en ligne

Votre taux d'endettement actuel vous permet-il de rembourser tous les mois un prêt immobilier ? Pour connaître la réponse, calculez votre taux d'endettement en fonction de vos revenus et de vos charges en effectuant une simulation de prêt immobilier en ligne. 

• Le taux d'endettement est un indicateur qui permet aux banques de vérifier la solvabilité de l'emprunteur et de calculer sa capacité d'emprunt dans le cas d'un nouveau projet immobilier.
• Le taux maximum le plus communément consenti est de 35 %.
• Il arrive que les banques prêtent au-delà de ce taux. C'est le cas notamment lorsque le reste à vivre est important et/ou que l'emprunteur bénéficie d'une stabilité d'emploi.
• Le reste à vivre est également une notion prise en compte par la banque dans le calcul de la solvabilité.
• Il existe plusieurs moyens de faire baisser un taux d'endettement important comme le remboursement des prêts actuels, l'augmentation de l'apport personnel ou encore le rachat de crédit.

En clair, il s'agit de déterminer si vous pouvez vous lancer dans un projet immobilier et, le cas échéant, de connaître la somme d'argent que vous pouvez y consacrer.

Taux d'endettement : définition

Le ratio d'endettement est un pourcentage qui représente le rapport entre vos charges et vos ressources. Les établissements financiers le calculent généralement pour vérifier la solvabilité d'un emprunteur avant de lui octroyer un prêt immobilier. Il est donc un des indicateurs de faisabilité d'un projet. Pour augmenter vos chances d'être financé, vous devez préparer votre projet en amont.

Toutefois, d'après une décision du 29 juin 2023, les banques disposent d'une latitude pour s'écarter des critères fixés, dans la limite de 20 % des nouveaux crédits immobiliers accordés chaque trimestre. Sur cette part :

• au moins 70 % doivent bénéficier aux emprunteurs achetant leur résidence principale (contre 80 % auparavant) ;
• et 30 % au minimum doivent concerner des primo-accédants.

Vous êtes dans cette situation ? Il est fortement conseillé de faire appel à un courtier immobilier, qui pourra vous orienter vers un établissement bancaire qui n'a pas encore atteint son quota des 20 % de crédits accordés au-delà de la limite réglementaire !

Comment calculer son taux d'endettement ?

Pour toute demande de prêt immobilier, les organismes bancaires déterminent elles-mêmes votre taux d'endettement et effectuent le calcul de potentiel d'emprunt afin de s'assurer que vous puissiez rembourser un prêt immobilier. Elles n'acceptent généralement pas que le taux d'endettement maximum (fixé à 35 % donc), soit dépassé.

Formule du taux d'endettement

Le ratio d'endettement représente la part occupée par vos charges dans votre budget. Pour le calculer, vous devez diviser vos charges par vos ressources, soit :

Prenons l'exemple d'un ménage qui perçoit 4 000 € de ressources par mois. Parallèlement, les charges récurrentes (pension alimentaire, mensualités de crédit conso...) s'élèvent à 1 200 €. Le taux d'endettement du ménage s'élève alors à 30 % : (1 200 ÷ 4 000) × 100. Les établissements financiers le considèrent donc comme solvable.

Calcul du taux d'endettement : quels sont les facteurs à prendre en compte ?

Les revenus influençant le calcul du taux d'endettement ?

Plusieurs sources de revenus sont prises en compte dans le calcul du taux d'endettement. On retrouve :

• le salaire : le revenu pris en compte est alors le salaire net avant impôts pour les salariés en CDI et les fonctionnaires. Pour les travailleurs indépendants, les auto-entrepreneurs, les chefs d'entreprise ou encore les intermittents, les revenus pris en compte sont les bénéfices.
• les pensions alimentaires et allocations familiales : Leur prise en compte dépend des organismes. Elles peuvent être comptabilisées si, et seulement si, elles sont versées durant la majeure partie de la durée de l'emprunt. L'âge des enfants est également analysé par la banque car les aides peuvent diminuer voire s'arrêter lorsque les enfants quittent le domicile familial.
• les revenus locatifs : si l'emprunteur dispose d'un bien mis en location, la banque prend en compte les rentrées d'argent qui en découlent et calcule le taux d'endettement différentiel. Cependant, elle n'en retiendra que 70 % des loyers perçus en raison des risques de fluctuation inhérents notamment au changement de locataire ou de loyers impayés. Il est essentiel de bien calculer votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif afin de vous assurer de votre solvabilité.

D'autres revenus ne sont pas pris en compte dans le calcul :

• les heures supplémentaires ;
• les primes exceptionnelles ;
• les frais professionnels (déplacement, repas...) ;
• les primes d'intéressement et de participation ;
• les allocations (selon les organismes).

Quelles sont les charges influençant le taux d'endettement ?

Pour calculer le taux d'endettement, la banque répertorie toutes les charges récurrentes suivantes :

• les crédits en cours (consommation, auto ou renouvelable) ;
• les pensions versées, notamment alimentaires ;
• les loyers.

À noter que les charges liées à vos consommations énergétiques (électricité, gaz, eau) ne sont pas prises en compte dans le calcul : ces dépenses de vie courante sont plutôt prises en compte dans la notion de reste à vivre, que les banques vérifient en parallèle.

Exemple de calcul pour vos revenus et vos charges

Prenons l'exemple de Estelle et Mathieu, qui souhaitent emprunter pour acheter une maison.

• Revenus mensuels du couple : 2 400 € pour le salaire net d'Estelle (CDI) et 2 000 € pour le salaire net de Mathieu (fonctionnaire).
• Revenus locatifs issus d'un studio meublé : 700 € (retenus à 70 % = 490 €)
• Total des revenus pris en compte : 2 400 € + 2 000 € + 490 € = 4 890 €
• Crédit auto : 320 €
• Pension alimentaire versée par Mathieu pour un enfant : 200 €
• Crédit à la consommation (travaux) : 180 €
• Total des charges mensuelles : 700 €

Taux d'endettement = (700 ÷ 4 890) × 100 = 14,31 %

Avec un taux d'endettement de 14,31 %, Estelle et Mathieu disposent encore d'une marge confortable avant d'atteindre la limite des 35 %. Cela leur laisse une capacité d'emprunt mensuelle d'environ 1 011 € maximum (soit 35 % de 4 890 € – 700 €).

Comment calculer les 35 % d'endettement ?

Vous êtes une personne seule dont les ressources avoisinent 1 500 €. Vous remboursez tous les mois 200 € pour votre crédit auto. Votre niveau d'endettement dépasse-t-il les 35 % ? Découvrons-le tout de suite.

Revenus	Charges	Taux d'endettement
1 500 €	200 €	13 %

Le pourcentage se calcule ainsi : taux d'endettement = 200 € / 1 500 € x 100 = 13 %. Votre taux respecte la limite autorisée.

Quel est le taux d'endettement maximum en 2025 ?

Le pourcentage d'endettement maximum le plus communément consenti est de 35 %. Cela représente environ le tiers du revenu mensuel net. Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) a renforcé l'obligation de respect et a fixé des règles précises pour l'usage des dérogations, mais certaines dérogations existent en fonction des profils et des organismes.

Emprunter avec un taux d'endettement supérieur à 35 %

Un ratio d'endettement supérieur à 35 % (assurance de prêt comprise) n'est pas forcément synonyme de refus de la part des banques. Elles peuvent de fait tolérer un endettement supérieur à ce plafond symbolique si vous disposez de ressources et d'un reste à vivre importants. Comme mentionné précédemment dans cet article, les acquéreurs de leur résidence principale et les primo-accédants peuvent obtenir un crédit immobilier immobilier même si leur taux d'endettement dépasse le seuil autorisé.

Concernant le reste à vivre, qu'est-ce que c'est ? Il s'agit de l'argent dont vous disposez après avoir payé toutes vos charges. Cette somme doit être jugée suffisamment importante pour couvrir les dépenses courantes (alimentation, transports, habillement ...).

Quels risques si je dépasse ce taux ?

Un ratio d'endettement supérieur à 35 % constitue un risque pour l'emprunteur. En effet, lorsque l'endettement est supérieur à la limite autorisée, les risques de se retrouver en difficulté économique augmentent. Ne pas honorer le paiement de deux mensualités de crédit successives entraîne l'inscription au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) : c'est un fichier qui recense les personnes en état de surendettement.

Dépasser le taux d'endettement maximum constitue également un risque pour l'organisme prêteur. C'est pourquoi avant d'accorder un prêt, l'établissement vérifie le taux d'endettement mais aussi d'autres éléments comme la stabilité de l'emploi, le reste à vivre ou encore le saut de charges.

Comment baisser mon taux d'endettement ?

La banque refuse votre demande de financement car votre niveau d'endettement est trop élevé ? Comment faire alors pour le baisser ? Que faire si mon taux d'endettement est trop élevé ? Voici quelques pistes.

Rembourser les crédits à la consommation

Votre taux d'endettement dépasse la limite autorisée car vous avez souscrit un ou plusieurs crédits à la consommation ? Essayez autant que possible de vous en acquitter, grâce à votre épargne, par exemple. Le remboursement des prêts en cours fait automatiquement baisser votre taux d'endettement. Vous retrouvez ainsi du budget que vous pouvez consacrer à votre nouveau projet immobilier.

Augmenter l'apport personnel

Vous sollicitez un crédit immobilier mais votre taux d'endettement ne vous permet pas d'être finançable ? Vous pouvez augmenter votre apport personnel pour y remédier. La somme à emprunter est moins importante et cela consolide votre dossier, en démontrant notamment aux banques que vous êtes capable d'épargner sur le long terme.

Faire un rachat de crédit

Si votre taux d'endettement ne vous permet pas de réaliser votre emprunt immobilier, une solution existe : le regroupement des crédits en cours. Cette opération consiste à regrouper tous vos prêts (immobilier et à la consommation) en un seul. Vous ne payez ainsi qu'une seule mensualité par mois, à un taux réduit et sur une durée plus longue. C'est ainsi que votre taux d'endettement diminue.

Pourquoi calculer son taux d'endettement ?

Premièrement, parce que cela vous donnera un premier aperçu sur la faisabilité économique de votre projet. Deuxièmement, parce qu'une personne informée en vaut deux. Lorsque vous irez voir votre courtier ou votre agent bancaire, vous aborderez votre entretien de manière plus sereine face à un univers et un projet qui peut devenir anxiogène.

Formule du reste à vivre

L'institution financière va aussi vérifier votre reste à vivre. Cette analyse du reste à vivre permet à la banque de savoir combien il vous reste après le paiement de votre mensualité de prêt mais aussi de vos charges quotidiennes incompressibles. Pour calculer votre reste à vivre, il suffit de suivre cette formule :

Endettement, surendettement : quelles différences ?

Attention, il ne faut pas confondre endettement et surendettement ! Dans le premier cas, vous remboursez un ou plusieurs prêts mais le paiement des mensualités s'effectue sans incident. Toutefois, il se peut que le niveau de vos charges soit trop important, et que votre demande de financement soit refusée en conséquence. Auquel cas, nous vous invitons à faire racheter vos crédits.

Pour mémoire, votre endettement ne doit généralement pas représenter plus de 35 % de votre budget si vous souhaitez souscrire un crédit immobilier. Les institutions bancaires peuvent toutefois tolérer un endettement plus élevé, selon votre dossier et profil, dans le cadre d'une demande de crédit conso.

À l'inverse, un ménage surendetté est, lui, dans l'impossibilité complète de s'acquitter de ses mensualités et doit faire face à plusieurs incidents de paiement. Son taux d'endettement dépasse les 50 % et le ménage n'est plus éligible au rachat de prêt.

Calcul du taux d'endettement pour un investissement locatif : qu'est-ce qui change ?

Si le principe de calcul reste similaire à celui d'un achat de résidence principale, l'investissement locatif introduit une nuance importante : seules 70 % des recettes locatives sont généralement prises en compte, pour anticiper les impayés ou vacances de loyer.

Selon les établissements, deux approches peuvent être appliquées :

1. La méthode classique, qui intègre les revenus locatifs à 70 % dans le revenu global, mais peut faire grimper le taux d'endettement au-delà du seuil de 35 % ;
2. La méthode différentiel, plus avantageuse, qui tient compte du revenu locatif net après déduction des charges, et l'isole du reste des charges pour évaluer un reste à vivre plus réaliste.

Mais attention : même avec la méthode différentiel, si le taux dépasse 35 %, l'accès au financement reste soumis à la marge de flexibilité très encadrée accordée aux banques !

Notre simulateur de taux d'endettement : un outil essentiel pour votre gestion financière

Le taux d'endettement est un ratio financier crucial que les établissements bancaires analysent minutieusement avant d'accorder un prêt. Pour vous aider à anticiper cette évaluation, nous avons développé un simulateur performant qui vous permet de calculer précisément votre capacité d'emprunt.

Comment utiliser un simulateur de taux d'endettement pour évaluer votre capacité d'emprunt ? Il vous suffit de renseigner vos revenus nets mensuels et vos charges récurrentes. La simulation de prêt immobilier calcule ensuite automatiquement votre taux d'endettement et vous indique si vous respectez la limite des 35 % fixée par les banques.

Cas pratique : exemple de calcul pour un foyer avec investissement

Emma et Lucas perçoivent ensemble 4 800 euros nets par mois. Ils remboursent actuellement un crédit auto et versent une pension alimentaire, pour un total de 680 euros de charges mensuelles. Ils souhaitent emprunter 180 000 € sur 20 ans.

Exemple du calcul de leur taux d’endettement (10/10/25) :

Revenus mensuels	4 800 €
Charges mensuelles	680 € (crédit auto + pension alimentaire)
Montant emprunté	180 000 €
Taux d'endettement	34,90 %
Taux d'intérêt	3,05 %
Mensualité	1 000 €
Durée	20 ans

Ces informations sont données à titre indicatif et selon une simulation réalisée sur notre site en Octobre 2025. Elles ne comportent aucune garantie sur la faisabilité de votre dossier et l'établissement de crédit reste seul décisionnaire du montant, du taux et de la durée du crédit qu'il est susceptible de vous accorder en fonction de la typologie de votre dossier.

Avec un taux d'endettement juste en dessous du seuil maximal autorisé (35 %), cet emprunteur peut emprunter 180 000 € sur 20 ans avec des mensualités de 1 000 €. Il respecte les critères du HCSF, à condition que le montant de son reste à vivre soit jugé suffisant par la banque. Une fois que vous aurez cette info, vous pourrez également contacter un courtier pour qu'il défende votre dossier d'emprunt auprès des bons interlocuteurs.