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Qu'est ce qu'un prêt viager hypothécaire ?

L'essentiel en quelques mots

Peu connu, le prêt viager hypothécaire représente une solution de financement destinée aux seniors déjà propriétaires et qui souhaiteraient réaliser de nouveaux projets mais dont l’accession à l’emprunt est souvent semée d'embûches. En contrepartie des sommes obtenues, vous devrez mettre votre bien en garantie. Vous n’avez pas à rembourser ni le capital ni les intérêts de votre vivant. La banque récupère les sommes dues au décès de l’emprunteur en vendant le bien mis en hypothèque. Voici tout ce que vous devez savoir sur le prêt viager hypothécaire.

Prêt viager hypothécaire
Qu'est ce qu'un prêt viager hypothécaire ?

Définition du prêt viager hypothécaire

Créé en 2006, le prêt viager hypothécaire est généralement destiné aux personnes âgées (60 ans et plus). Il permet à une personne propriétaire d’un bien immobilier, d’obtenir un prêt sans avoir à rembourser ni le capital, ni les intérêts de son vivant. Les biens immobiliers éligibles au prêt viager hypothécaire sont :

Toutefois, sont exclus du dispositif les biens à usage mixte (habitation et professionnel).

Comment fonctionne un prêt viager hypothécaire ?

En contrepartie d’un prêt viager hypothécaire, l’organisme financier vous demande de mettre en hypothèque le bien dont vous êtes propriétaire. Le remboursement du capital emprunté et des intérêts est différé jusqu’à votre décès, sauf en cas de remboursement anticipé ou lorsque les héritiers souhaitent conserver le bien.

Quels sont les critères d’obtention de ce prêt immobilier ?

Pour obtenir un prêt viager hypothécaire, vous devez répondre à certains critères. Vous devez être propriétaire et le bien doit être mis en garantie. Si vous sollicitez un prêt viager hypothécaire, vous êtes exempt :

À ne pas confondre avec le viager, le prêt hypothécaire ou l’hypothèque

Le viager (ou vente en viager), à la différence du prêt viager hypothécaire, ne permet pas de conserver la propriété du bien, mais seulement l'usufruit jusqu’à son décès. Ainsi, le vendeur cède son bien à un acquéreur qui devient nu-propriétaire en versant d’abord un bouquet (entre 10 et 40% du prix total) le jour de la vente, puis ce que l’on appelle communément une rente viagère.

Le prêt hypothécaire, contrairement au prêt viager hypothécaire, est un prêt amortissable. Le remboursement commence dès le déblocage des fonds et selon une durée déterminée à l’avance. En cas de défaillance, l’établissement financier peut saisir le logement.

L’hypothèque est une garantie réelle prise sur le bien. Elle fait office de sûreté. En cas de défaillance de paiement et si aucune solution amiable n’a été trouvée, la banque saisit et vend le bien pour pouvoir récupérer les sommes prêtées.

À qui s’adresse le prêt viager hypothécaire ?

Lorsque votre capacité financière ne vous permet pas de souscrire un crédit classique, le prêt viager hypothécaire peut s’avérer être une solution intéressante. En effet, celui-ci s’effectue sans conditions de ressources. L’obtention n’est, par ailleurs, pas soumise à un questionnaire médical ni à une obligation d’assurance individuelle ou une quelconque assurance de prêt.

Bien qu’il n’y ait aucune restriction d’âge, ce sont souvent les retraités qui optent pour cette solution, afin d’adoucir leur quotidien et financer leurs projets de vie, qu’ils soient immobiliers, de loisirs ou liés à leur placement dans des établissements encadrés, parfois coûteux.

Finalement, ce type de crédit s’adresse à tous, à condition d’avoir l’âge légal de contracter un emprunt et de posséder un bien d’usage privé.

Quel montant est-il possible d’emprunter ?

Le montant accordé pour un prêt viager hypothécaire dépend de la valeur du bien qui sera mis en garantie. En général, le montant total du prêt varie entre 15 et 75% du prix du bien.

Quelles sont les conditions de remboursement du prêt ?

Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire est très proche de celui du prêt in fine, si ce n'est que le remboursement du capital versé et des intérêts a lieu lors du décès de l’emprunteur. Il vous est toutefois possible de prévoir un remboursement anticipé, mais vous serez soumis à des pénalités :

   Capital versé en une fois  Capital versé en plusieurs fois
 Avant 5 ans 
 Jusqu’à 4 mois d’intérêts
 Jusqu’à 5 mois d’intérêts
 de 5 à 9 ans
 Jusqu’à 2 mois d’intérêts
 Jusqu’à 3 mois d’intérêts
 Après 10 ans
 1 mois d’intérêts
 2 mois d’intérêts

Attention

La banque peut prévoir une clause interdisant le remboursement par anticipation s’il est inférieur à 10%.

Faire le choix d'hypothéquer son bien implique la responsabilité d’informer le prêteur en cas de changement d’usage (mise en location par exemple), de l’entretenir et de réaliser les éventuels travaux qui seraient nécessaires. Dans le cas contraire, si la banque constate une quelconque négligence, vous pourriez être contraint d’effectuer un remboursement anticipé du capital versé et des intérêts.

De même que pour en obtenir le meilleur prix pour votre prêt viager hypothécaire et faciliter la confiance de l’établissement financier, il est recommandé de proposer un logement en bon état. Sachez d’ailleurs qu’un état des lieux encadré par un notaire est une des conditions sine qua non à l'établissement du contrat. Celui-ci protège les deux parties en cas de litige.

Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt viager hypothécaire

A priori avantageux, car les conditions d’obtention sont moins nombreuses que pour un crédit classique, le prêt viager hypothécaire doit néanmoins être réfléchi surtout en cas d’héritage.

Avantages

Comme expliqué plus haut, la souplesse des conditions d’obtention fait la force du prêt viager hypothécaire. En effet, vous pouvez prétendre à ce type de financement quels que soient vos revenus, votre âge ou votre état de santé. Pour vous, c’est la garantie d’accéder facilement à un financement, sans impacter la maîtrise de votre budget au quotidien. Autre avantage, le prêt viager hypothécaire, vous permet de rester propriétaire de votre bien de votre vivant. Et si vos héritiers souhaitent le conserver, ils peuvent tout à fait rembourser le capital emprunté ainsi que les intérêts.

Inconvénients

Le premier inconvénient de ce crédit réside en ses conséquences sur votre héritage. Lors de votre décès, si vous n’avez pas d’enfant ou d’héritier, il revient à l’établissement financier de gérer la vente de votre bien et ainsi, d'absorber la dette. Dans le cas contraire, et s’ils l’acceptent, la dette reviendra à vos légataires, qui devront rembourser le capital versé plus les intérêts à l’organisme en question.

Le montant du prêt viager hypothécaire ne peut dépasser 75% de la valeur de votre bien. Par ailleurs, les taux pratiqués sont libres et peuvent atteindre 5 à 6%. De plus, à cause d’une gestion complexe, peu d’établissements pratiquent le prêt viager hypothécaire.

👍

Avantages :

  • Pas de conditions de ressources
  • Pas affecté (les liquidités peuvent servir tout type de projet)
  • Pas de questionnaire de santé
  • Pas d’assurance exigée (individuelle ou sur le prêt)
  • Pas d’impact sur le budget et le taux d’endettement
  • Pas de risque pour les héritiers s’ils refusent le bien
  • Remboursement anticipé possible
👎

Inconvénients : 

  • Des pénalités en cas de remboursement anticipé
  • Capital limité à 75% de la valeur du bien
  • Peut absorber la totalité de l’héritage
  • Contraint les héritiers qui acceptent le bien de rembourser le capital et les intérêts
  • Taux d’intérêt élevés
  • Peu d’établissements le proposent
  • Impossible de le contracter pour un usage professionnel

Quelles banques proposent le prêt viager hypothécaire ?

Il n’existe plus de banque qui propose le prêt viager hypothécaire. Cependant, des alternatives au prêt viager hypothécaire existent :

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