A quels prêts aidés ai-je droit pour mon premier achat ?

Publié le 03 décembre 2019 - Mis à jour le 22 avril 2021

par Abdelkader Diarra - Directeur Commercial

Sommaire

• Comparatif des prêts aidés
• Le Prêt à taux zéro (PTZ) : l’emprunt subventionné sans intérêts à payer
• Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) : prêt d’aide à l’accession à la propriété
• Le Prêt Conventionné (PC)
• Le Prêt épargne logement (issu du PEL)
• Le Prêt aux fonctionnaires
• Le Prêt des collectivités territoriales
• Le Prêt action logement
• Le prêt locatif social 

Les prêts aidés sont des crédits immobiliers subventionnés par l’Etat, qui facilitent l’acquisition immobilière, souvent sous conditions de revenu maximal.

Ces crédits aidés peuvent être complémentaires au prêt immobilier principal (PTZ, Action Logement, PEL, Prêt fonctionnaire, etc.), voire remplacer totalement le prêt immobilier principal (prêt PAS et prêt conventionné).

Vous avez trouvé le logement de vos rêves mais vous ne savez pas comment financer votre achat et combien vous pouvez emprunter ? Vous pouvez solliciter un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire. Ce dernier vous avance les fonds que vous vous engagez ensuite à rembourser. Et parce que certains foyers aux revenus modestes ont moins de possibilités de prêt immobilier, l’Etat a mis en place une série d’aides financières pour encourager l’accession à la propriété : on les appelle les prêts aidés ou prêts subventionnés, ou encore prêts réglementés. Instaurés par l’Etat mais distribués par les banques commerciales classiques, ces coups de pouce pourraient bien être le soutien qui vous manquait pour enfin devenir propriétaire ! Voici donc les aides possibles pour une acquisition immobilière.

Comparatif des prêts aidés

Pour savoir si vous êtes éligible à un ou plusieurs prêts aidés, vous devez identifier ceux qui correspondent à votre profil ainsi qu’à votre projet. Afin de comparer rapidement les prêts entre eux, voici tout d’abord un tableau pour vous aider à y voir plus clair en un coup d’œil !

Le Prêt à taux zéro (PTZ) : l’emprunt subventionné sans intérêts à payer

Le Prêt à taux zéro est une aide étatique mise en place pour les ménages aux faibles revenus pour leur faciliter l’accès à la propriété. Il permet d'emprunter une somme pour financer l’achat ou la construction de votre résidence principale sans verser d'intérêts en retour. Vous réduisez ainsi le coût total de votre crédit. Pour obtenir ce prêt aidé, vous devez :

• Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les deux années qui précèdent votre demande.
• Respecter un certain plafond de ressources selon la composition de votre foyer.
• Choisir un bien qui corresponde aux critères du prêt à taux zéro (bien neuf ou bien ancien avec travaux) et qui se situe dans les zones éligibles au dispositif PTZ.

D’autres conditions d’octroi sont à respecter définies en fonction de la nature de zone où se situe votre futur logement ainsi que du nombre de personnes destinées à l’occuper. Explications.

 Les conditions de revenus du prêt aidé PTZ

Pour calculer votre droit au PTZ, est pris en compte le revenu fiscal :

• De l’emprunteur souhaitant bénéficier du PTZ
• Des personnes destinées à habiter le futur logement.

Le montant des ressources pris en compte, pour la vérification de votre éligibilité à ce prêt subventionné, est le plus élevé des 2 montants suivants :

• La somme des revenus fiscaux de l’année n-2 (2017 si vous faites la demande de PTZ en 2019) de l’ensemble des futurs occupants du logement concerné par ce prêt aidé.
• Le coût total de l’opération immobilière divisé par 9.

Toutes ressources provenant de l’étranger doivent également être intégrées dans le calcul du revenu fiscal de référence. Vous devrez pour cela fournir un avis d’imposition de l’Etat où vous percevez vos revenus.

Les plafonds de ressources pour ce prêt aidé varient en fonction du lieu d’habitation. En effet, certaines zones sont prioritaires et les conditions d’octroi sont donc plus souples pour ce prêt subventionné. Vous pouvez vérifier ici dans quelle zone se situe votre logement. Les plafonds de ressources varient également en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement. N’hésitez pas, pour des précisions complémentaires, à consulter notre rubrique dédiée au crédit aidé prêt à taux zéro.

Les logements concernés par l’emprunt aidé PTZ

Les types de logements neufs finançables par le PTZ sont :

• Les logements vendus sur plan ;
• Les biens neufs dont les travaux ont été achevés mais qui n’ont jamais été habités ;
• Les maisons individuelles neuves ;
• Les terrains ;
• Les bureaux transformés en logements.

Pour financer un bien ancien grâce à ce prêt aidé, vous devez vous engager à réaliser d’importants travaux de rénovation, qui représentent 25% du prix d’achat, dans les trois ans à compter de la signature de l’offre de prêt.

Dans tous les cas, le bien sollicité doit se situer dans l’une des zones éligibles au PTZ. La localisation du bien fait varier le montant auquel vous avez droit.

Le montant du prêt à taux zéro

Comme expliqué plus haut, le montant accordé pour ce prêt aidé PTZ varie selon : le type de bien (neuf ou ancien), la zone d'habitation, vos revenus ou encore la composition de votre foyer. Dans tous les cas, cet emprunt aidé ne peut financer qu’une partie de l’acquisition, il pourra compléter l’un des prêts suivants :

• Prêt d’Accession Sociale (PAS) ;
• Prêt Conventionné (PC) ;
• crédit immobilier classique.

Autres prêts complémentaires compatibles avec l’obtention d’un Prêt à taux zéro :

• Le prêt Epargne Logement issu d’un Plan Epargne Logement (PEL) ;
• D’autres prêts complémentaires (tel que le prêt Action logement) ;

Vous pouvez vérifier d’ores-et-déjà le montant auquel vous pourriez prétendre grâce à notre outil de simulation de PTZ. Il vous suffit de renseigner les informations concernant votre foyer (ressources, composition), votre futur logement (neuf ou ancien, sa localisation, son prix) et vous obtiendrez le calcul de votre PTZ.

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) : prêt d’aide à l’accession à la propriété

Le Prêt d’Accession Sociale (ou prêt PAS) est un crédit aidé réservé aux ménages aux revenus modestes qui ont des difficultés à accéder à la propriété. Il est destiné à l'achat d'une résidence principale neuve ou ancienne et vous permet de financer le coût total du logement à un taux préférentiel. La somme accordée via cette aide au crédit dépend des revenus du foyer. Ceux-ci sont plafonnés en fonction de la localisation du logement et du nombre de personnes destinées à l’occuper. Cet emprunt aidé peut s’étaler sur une durée comprise entre 5 et 25 ans, avec possibilité toutefois d'être allongée jusqu'à 35 ans dans certains cas.

Que finance le prêt PAS ?

Le prêt PAS peut financer l’achat d’un :

• Logement neuf ;
• Terrain ainsi que la construction d’un logement sur ce terrain ;
• Logement ancien avec éventuellement des travaux d’amélioration.

Mais aussi les travaux suivants, à condition qu’ils atteignent un montant minimum de 4 000€ :

• L’agrandissement de locaux existants par extension ou surélévation ;
• La transformation de simples locaux en habitations ;
• Les travaux d’économie d’énergie.

Dans tous les cas, le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après la fin des travaux ou de l’acquisition. Dans certains cas particuliers, le bien peut être loué à titre temporaire (retour de l’étranger, impossibilité de continuer à l’occuper, acquisition en vue de la retraite…).

Le taux du prêt d’aide à l’accession sociale

Le taux du prêt PAS varie selon la durée d’emprunt ainsi que l’établissement bancaire qui le propose. Néanmoins, des taux maximums de ce prêt aidé sont fixés :

Le montant du prêt PAS

Ce prêt aidé peut vous permettre de financer la totalité de votre opération immobilière. Le prêt PAS peut également être complété par :

• Le prêt à taux zéro ;
• L’éco-prêt à taux zéro ;
• Le prêt épargne logement ;
• Le prêt action logement ;
• Le prêt pour les fonctionnaires ;
• Le prêt relais ;
• L’aide personnalisée au logement ;
• Le complément de prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer titulaires d’un titre d’indemnisation.

Le Prêt Conventionné (PC)

Le prêt conventionné peut être utilisé pour l'acquisition d’une résidence principale neuve ou ancienne. Ce prêt aidé est octroyé à un taux avantageux sans conditions particulières de ressources. Le taux du prêt conventionné est généralement supérieur à celui d’un crédit immobilier classique, mais il peut donner droit à l'APL (Aide personnalisée au logement) sous certaines conditions (logement ancien situé dans certaines zones géographiques). La durée de ce crédit aidé est comprise entre 5 et 35 ans.

Les logements concernés par l’aide Prêt Conventionné

Les opérations immobilières concernées par le prêt conventionné :

• Achat d’un terrain et la construction d’un logement au-dessus de celui-ci ;
• Achat d’un logement ancien ;
• Achat d’un logement neuf ;
• Aménagement de locaux non destinés à l’habitation ;
• Travaux d’agrandissement de logements existants (extension ou surélévation) ;
• Travaux d’économie d’énergie ;
• Travaux d’amélioration de logements existants de 4 000€ minimum au 1^er juillet 1981 ou ayant fait l’objet d’un permis de construire avant cette date.

Le montant du prêt conventionné

A l’image du prêt d’accession sociale, le prêt conventionné peut vous permettre de financer la totalité de votre opération immobilière. Vous pouvez également le compléter par l’un des prêts suivants :

• Prêt à taux zéro ;
• Éco-prêt à taux zéro ;
• Prêt épargne logement ;
• Prêt action logement ;
• Prêt pour les fonctionnaires ;
• Prêt relais ;
• Aide personnalisée au logement (APL) ;
• Complément de prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer titulaires d’un titre d’indemnisation.

A l’image du prêt d’accession sociale, le prêt conventionné ne permet pas de couvrir les frais de notaire et ne peut être complété par un crédit immobilier classique.

Le Prêt épargne logement (issu du PEL)

Le prêt épargne logement est issu du Plan Epargne Logement (PEL) ou du Compte Epargne Logement (CEL) : cet emprunt aidé en est la seconde étape, après l’étape d’épargne. Le prêt Epargne Logement sert à financer une résidence principale neuve ou ancienne, à un taux fixe prédéfini. Il est consenti aux personnes ayant souscrit et épargné sur un Plan Epargne Logement depuis au moins 4 ans.

• Le montant et la durée du prêt Epargne Logement dépendent des sommes placées pendant la période d'épargne ;
• La somme totale octroyée (issue des PEL + CEL) est plafonnée à 92 000€ ;
• La durée varie entre 2 et 15 ans.

Les opérations immobilières concernées par ce prêt aidé

Avec le prêt Epargne Logement, vous pouvez financer :

• La construction d’un logement ;
• L’achat d’un logement (neuf ou ancien) ;
• Les travaux ou améliorations de votre logement.

Dans tous les cas, le bien doit être destiné à être votre résidence principale pour pouvoir être éligible à ce prêt aidé.

Le Prêt aux fonctionnaires

Le prêt fonctionnaire est un prêt aidé octroyé aux employés de la fonction publique pour financer l'achat de leur résidence principale, neuve ou ancienne. Le montant de cet emprunt aidé est attribué selon les ressources du foyer et uniquement en complément d'un prêt conventionné. La somme accordée représente jusqu'à 35% du coût du logement et son remboursement peut être étalé jusqu'à 15 ans.

Le Prêt des collectivités territoriales

Que vous souhaitiez un logement neuf ou ancien, certaines collectivités territoriales peuvent accorder des financements à des conditions avantageuses comme le prêt Paris logement par exemple. Mais il existe aussi :

• Le Nouveau Chèque Premier Logement mis en place pour les primo-accédants de Marseille ;
• Le Pass Accession Toulousain;
• Le Passeport 1^er Logement pour les primo-accédants de Bordeaux.
• Le prêt CDAI proposé aux primo-accédants de l’Hérault.
• Ma première Pierre pour les primo-accédants de Quimper.
• L’Accession aidée à Rennes ;

Cette liste est non exhaustive. Renseignez-vous auprès de votre mairie, sur le site de l’Etat , ou encore sur le site de l’Anil, pour savoir s’il existe une aide locale dans votre région, et le cas échéant vérifier si vous remplissez les conditions pour en être bénéficiaire.

Le Prêt action logement

Ce type de prêt aidé peut être accordé par toute entreprise privée et non agricole de plus de 10 salariés. Ce crédit subventionné sert à financer une partie de sa résidence principale, neuve ou ancienne, à un taux d'intérêt de 1 %. Le logement doit cependant respecter certaines normes énergétiques.

Le montant du prêt Action Logement varie entre 7 000 et 25 000 € et 30% à 40% du coût de l'opération en fonction du type de logement que vous souhaitez financer. Le remboursement de ce crédit aidé peut être étalé jusqu'à 20 voire 25 ans. Adressez-vous à votre employeur ou sur le site d’Action Logement pour connaître les conditions pour en bénéficier.

Le prêt locatif social 

Le prêt locatif social est un prêt aidé destiné aux investisseurs (personnes morales ou physiques) souhaitant construire, acheter ou réhabiliter un bien afin de le louer à titre de logement social. Le PLS permet ainsi de développer l’offre locative en zones tendues. Il est soumis à conditions et délivré par la Caisse des dépôts et consignations (CDC) et par tous les établissements de crédit ayant signé une convention avec elle.

Le PLS donne des avantages fiscaux : 

• Une réduction de la TVA à 5,5% (sur le coût de revient de l’opération) au lieu de 20% ;
• Une exonération de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties durant 25 ans (ou 30 pour les organismes respectant les exigences environnementales).

Les opérations pouvant être concernées par le PLS sont les suivantes :

• L’achat de terrains ou de droits à construire des logements locatifs ainsi que leur construction ;
• La construction ;
• L’achat en VEFA (vente en l’Etat futur d'achèvement) ;
• L’achat dans l’ancien avec obligation d'effectuer des travaux à hauteur de 20% minimum du coût total de l’opération ;
• La transformation de locaux en logements habitables ;
• La construction de logements-foyers pour personnes âgées ou handicapées ;
• La réalisation de travaux d’amélioration sur des immeubles ou logements cédés à bail emphytéotique par l’Etat ou les collectivités territoriales ;
• La réalisation de dépendances de ces immeubles ou biens (jardins, garages, locaux communs).

Le prêt locatif social ouvre également droit, côté locataires, à l'APL ou aide personnalisée au logement (sous conditions de ressources).