Les prêts épargne logement (PEL et CEL)

Le système de l'épargne logement, mis en place en 1965, vise à favoriser l'épargne des particuliers tout en leur offrant des prêts immobiliers à taux préférentiel via le plan épargne logement (PEL) ou le compte d'épargne logement (CEL). Le prêt épargne logement est un prêt aidé réservé aux détenteurs d’un plan d’épargne qui souhaitent emprunter pour réaliser leur projet immobilier.

Le plan épargne logement (PEL)

Avant de vérifier si le prêt épargne logement est intéressant, il est important de comprendre ce qu’implique un PEL.

L'épargne logement se compose de deux phases :

• une phase d'épargne : votre PEL est alimenté par des versements périodiques et réguliers fixés par le contrat. L'épargne constituée est ensuite rémunérée par un taux fixe qui est actuellement de 1% (brut), et bonifiée dans certains cas par une prime d'Etat, notamment pour les PEL ouverts avant le 1^er janvier 2018.
• une phase de prêt : à l'issue de la phase d'épargne (d’une durée minimum de 4 ans pour un PEL), il vous est possible de réaliser un emprunt selon des conditions définies au début de cette phase. Le montant du prêt est « proportionné » à votre effort d'épargne. Il est fixé par le total des intérêts perçus au cours de la phase d'épargne. Actuellement, le taux du prêt épargne logement est de 2,20% hors assurance.

Versement et plafond du PEL

Un versement initial de 225€ est requis à l’ouverture du PEL, puis au moins 540€/an pendant 4 ans. Vous pouvez choisir de verser de l’une des manières suivantes :

• 45€ par mois ;
• 135€ par trimestre ;
• 270€ par semestre.

Dans tous les cas, le montant maximum des dépôts est de 61 200€.

Suppression de la prime d’Etat

La prime d’Etat a été supprimée depuis le 1^er janvier 2018, mais reste accessible dans certains cas, les voici :

Pour les PEL ouverts entre août 2003 et février 2011 

La prime d’état n’est versée que si le PEL aboutit à un prêt immobilier et la valeur de la prime atteint 40% des intérêts produits par le PEL. Le plafond de cette prime est de 1 525€.

Pour les PEL ouverts entre mars 2011 et décembre 2017

La prime d’Etat n’est versée que si le PEL aboutit à un prêt immobilier de 5 000€ minimum. La valeur de la prime varie en fonction de l’année de souscription :

Le plafond de la prime est de 1 000€, 1 525€ si le PEL participe à la construction ou l’acquisition d’un logement à haute performance énergétique. Il existe une majoration de la prime pour charge de famille : 10% de la somme des intérêts acquis retenus pour le calcul du prêt immobilier. Cette majoration est plafonnée à 100€ par personne à charge, 153€ dans le cas où le prêt contribue au financement d’un projet d’amélioration énergétique.

Pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018

Les PEL ouverts à partir du 1^er janvier 2018 ne donnent plus droit à la prime de l’Etat.

Les PEL sont-imposables ?

Les plans d’épargne logement ouverts avant 2018

Pour les PEL de moins de 10 ans, les prélèvements sociaux (17,20%) ne sont dus qu'à la clôture de la totalité des intérêts perçus.

Pour ceux de plus de 10 ans, les prélèvements sociaux sont ponctionnés chaque année, depuis la loi de finances 2006.

Si le PEL a plus de 12 ans, les intérêts de l'année sont soumis aux impôts (30%) en plus des prélèvements sociaux (impôts + prélèvements sociaux).

Les plans d’épargne logement ouverts après 2018

Les prêts ouverts après le 1^er janvier 2018 sont soumis, lors de leur déblocage, au prélèvement forfaitaire et unique de 30% (flat tax). Ce prélèvement se compose :

• De l’impôt sur le revenu qui correspond à 12,80% ;
• Des prélèvements sociaux à hauteur de 17,20%.

Bon à savoir

Si vous avez opté pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, l’impôt dû peut être supérieur ou inférieur au prélèvement forfaitaire. Vous devrez donc payer un supplément ou au contraire bénéficier d’un remboursement.

Le compte épargne logement(CEL)

A l’image du PEL, le compte épargne logement ouvre lui aussi droit au prêt épargne logement. Mais tout d’abord qu’est-ce que le CEL ?

Comme le plan épargne logement, le CEL se compose de deux phases :

• Une phase d'épargne : votre CEL est alimenté par des versements réguliers. L'épargne constituée est rémunérée par un taux fixe 0,25% et bonifiée par une prime d'Etat (pour les CEL souscrits avant le 1^er janvier 2018).
• Une phase de prêt : à l'issue de la phase d'épargne (au moins de 18 mois), il vous est possible de réaliser un emprunt selon des conditions définies au début de la phase d'épargne. Le montant du prêt est « proportionné » à votre effort d'épargne. Il est fixé par le total des intérêts perçus au cours de la phase d'épargne. Actuellement, le taux du CEL est de 2,20% hors assurance.

Versement et plafond du CEL

Un versement initial d’un montant minimum de 300€ est requis pour l’ouverture d’un CEL. Les autres versements peuvent être du montant de votre choix à condition de respecter un minimum de 75€.

Le solde maximum du CEL ne peut pas dépasser 15 300€.

Suppression de la prime d’Etat

A l’image du PEL, les CEL ouverts à partir du 1^er janvier 2018 ne permettent plus de bénéficier de la prime d’Etat. Cependant pour les CEL ouverts avant 2018, vous pouvez obtenir :

Un prime d’Etat égale à 50% des intérêts acquis et pris en compte dans le calcul du prêt épargne logement. Le plafond de la prime est fixé à 1 144€.

A noter que la prime d’Etat sur le CEL est exonérée d’impôt sur le revenu mais soumise aux prélèvements sociaux.

Est-ce que le CEL est imposable ?

La réponse est : oui. Les CEL ouverts à partir de janvier 2018 sont imposables aux mêmes conditions que les nouveaux PEL (voir plus haut).

Les conditions du prêt épargne logement en détail

Vous avez souscrit un produit d’épargne logement (PEL ou CEL) et vous répondez aux conditions d’obtention du prêt épargne logement, avant de vous lancer il est intéressant d’étudier ce financement plus en détail. Petit tour d’horizon des caractéristiques du prêt épargne logement.

Taux du prêt épargne logement

Le taux du prêt épargne logement, si vous le sollicitez via votre PEL, dépend de la date à laquelle vous avez souscrit votre plan d’épargne :

Dans le cas où vous avez souscrit un CEL, le taux d’intérêt du prêt épargne logement est calculé en fonction de la période pendant laquelle vous avez épargné.

Montant du prêt épargne logement

Les montants des prêts obtenus par le biais d'un PEL ou d’un CEL sont fixés en fonction des intérêts acquis et de la durée d’épargne.

Le montant maximum d'un prêt épargne logement s'élève à 92 000€. C'est un prêt accordé le plus souvent en complément d'un prêt immobilier classique.

Durée du prêt épargne logement

Pour le PEL et le CEL, le prêt ne peut être octroyé que pour la résidence principale. Sa durée varie entre 2 et 15 ans.

Condition d’obtention du prêt épargne logement

Lorsque vous détenez un PEL, pour pouvoir prétendre au prêt épargne logement vous devez avoir épargné durant 4 ans minimum.

Lorsque vous détenez un CEL, pour bénéficier du prêt épargne logement vous devez avoir souscrit votre CEL depuis au moins 18 mois. Celui-ci doit également avoir produit un minimum d’intérêts en fonction du projet que vous souhaitez financer :

Les opérations concernées par le prêt épargne logement

Le prêt épargne logement permet de financer:

• L'achat d'un terrain, si le prêt finance également la construction, dans la limite du coût de la construction seule ;
• La construction d'un logement ;
• L'acquisition d'un logement neuf ou ancien ;
• Des travaux d'agrandissement ou d'amélioration.

Ce prêt ne peut servir qu'à financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale. Jusqu'à la réforme du 1er mars 2011, le prêt pouvait également servir pour l'achat d'une résidence secondaire ou d'un logement destiné à être loué.

Cession des droits à prêt issus du PEL

En complément de vos propres droits à prêts, une personne de votre famille (parents, enfants, frère, sœur, oncle, tante, nièce, neveu) ou de la famille de votre conjoint peut vous céder les droits à prêt de son PEL ou de son CEL. Vous pouvez alors majorer votre capacité d'emprunt, sans toutefois pouvoir dépasser les plafonds. A l’inverse, vous pouvez vous aussi céder vos droits à prêt à un membre de votre famille, à condition qu’il soit lui aussi titulaire d’un compte épargne logement ouvert depuis au moins 3 ans.

Cession des droits à prêt issus du CEL

Pour obtenir les droits à prêt cédés par un membre de votre famille, celui-ci doit avoir souscrit son CEL depuis au moins 18 mois.

Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt épargne logement ?

Les avantages :

• Pas de surprise, vous connaissez d’emblée le taux d’intérêt de l’éventuel prêt immobilier que vous solliciterez grâce à votre plan d’épargne. En effet, cela est stipulé dès le contrat ;
• Les prêts proposés ont, en principe, des taux intéressants et les frais de dossier sont gratuits ;
• Depuis le 1er août 2016, le taux de rémunération du PEL (hors prime de l'Etat) est de 1%, l’un des plus hauts parmi les différentes solutions existantes ;
• Depuis le 1^er février 2020, le taux de rémunération du CEL s’élève à 0,25% ;
• Au 31 décembre de chaque année, les intérêts viennent s’ajouter au capital déjà épargné ainsi que les intérêts produits. Plus votre épargne est importante plus votre capacité d’emprunt augmente.

Les inconvénients :

• Avant 2018, les intérêts du PEL et du CEL étaient défiscalisés mais soumis aux prélèvements sociaux. Depuis 2018, les intérêts des plans d’épargne logement sont entièrement fiscalisés (impôts + prélèvements sociaux) à hauteur de 30% ;
• Le montant du prêt dépend des intérêts « acquis » pendant la phase d'épargne et donc de l'épargne cumulée. En somme, une petite épargne restreint votre capacité d’emprunt ;
• Le capital est bloqué pendant toute la durée d'épargne (4 ans minimum). Si vous « cassez » votre PEL avant la fin de cette phase, vous perdez votre droit à la prime et au prêt ;
• Pour débloquer votre CEL vous devez attendre de cumuler un montant précis d’intérêts produits grâce au contrat ;
• La prime d’Etat a été supprimée pour tous les PEL et CEL ouverts après janvier 2018.
• Le taux d’intérêt est plus ou moins intéressant selon la conjoncture (contexte de taux immobilier bas ou haut au moment de l’achat).