Quelles sont les conditions du prêt à taux zéro (PTZ) en 2023 ?

1ère condition : être primo-accédant

Etre primo-accédant, cela signifie ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant la demande de PTZ. Si vous achetez votre résidence principale pour la première fois ou que vous n'êtes plus propriétaire de votre résidence principale depuis 2 ans, vous pouvez prétendre au PTZ.

Il existe néanmoins des exceptions à la règle. Ainsi, si vous :

• détenez une carte invalidité et êtes dans l'incapacité d'exercer une activité professionnelle,
• bénéficiez de l'allocation adulte handicapé (AAH) ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH),
• ou êtes victime d'une catastrophe reconnue et rendant votre logement inhabitable,

vous pouvez être éligible au PTZ même en ayant été propriétaire de votre résidence principale les deux dernières années précédant votre demande de prêt à taux zéro. Dans le cas de catastrophe reconnue, vous devez formuler votre demande de PTZ dans les deux années qui suivent la reconnaissance officielle de la catastrophe.

2ème condition : acheter sa résidence principale

Pour être un bien immobilier éligible au PTZ, le logement en question doit devenir votre résidence principale :

• Au plus tard 1 an après la fin des travaux ou de son achat ;
• A partir de votre départ à la retraite qui doit intervenir dans les 6 ans qui suivent. 

Et pour qu’un logement soit considéré comme votre résidence principale, vous devez y habiter au moins 8 mois par an, sauf :

• En cas de force majeure qui vous empêche d’y être ;
• Pour raison de santé ;
• En cas d’obligation professionnelle.

Le bien visé par le PTZ ne peut pas être votre résidence secondaire, ni être transformé en local commercial.

Il ne peut pas non plus être mis en location durant les 6 années qui suivent la date de versement du prêt, sauf si vous vous trouvez dans une situation particulière ou avez des règles spécifiques de mise en location comme un loyer plafonné, un revenu du locataire plafonné, ou encore une durée de location limitée. Les situations particulières peuvent être :

• une mobilité professionnelle, avec une distance résidence principale / lieu de travail de 50km au moins ou représentant au moins 1h30 de transports.
• un divorce ou un PACS rompu
• une période de chômage de plus d'un an (inscription à Pôle Emploi)
• une invalidité ou incapacité (vous détenez une carte d'invalidité)
• le logement deviendra votre résidence principale à votre retraite dans moins de 6 ans (et donc moins de 12 ans après versement du prêt).

3ème condition : acheter un logement neuf

Le PTZ dans le neuf permet de financer :

• La construction d’un logement ;
• L’achat d’un logement neuf n’ayant jamais été habité ;
• La transformation d’un local existant en logement par exemple transformer un local commercial en logement ;
• La construction ou l’achat simultané de dépendances comme un garage ou une place de parking ;
• L’achat dans le cadre d’un bail réel solidaire, c’est-à-dire devenir propriétaire du logement (le bâti) tout en étant locataire du terrain.

4ème condition : acheter un logement ancien dans des zones spécifiques

Le PTZ dans l'ancien peut financer :

• L’achat d’un logement ancien à condition d’y effectuer des travaux qui représentent au moins 25% du coût total de l’opération ;
• L’achat dans le cadre d’une vente d’un immeuble à rénover (VIR) ;
• L’achat d’un logement social que vous avez habité depuis au moins 2 ans ou l’achat d’un logement social vacant à condition d’être locataire d’un logement situé dans le même département et que le bailleur soit le même que celui qui met le bien en vente.

Pour l'obtention du PTZ, il faut fournir une déclaration sur l'honneur, mais aussi un devis des travaux et plus tard, les justificatifs des travaux effectués.

5ème condition : respecter les plafonds de revenus 

L'octroi du PTZ est soumis à des plafonds de revenus. Ce qui fait foi est votre revenu fiscal de référence ou RFR (ainsi que celui des personnes occupant le logement avec vous). Voici un tableau qui recense les plafonds du PTZ  en fonction du nombre de personnes qui occupent le foyer et de la zone où se situe le bien visé par le PTZ :

Plafonds du PTZ selon le nombre d'occupants et le zonage du bien

Nombre d'occupants du bien visé par le PTZ	Zone PTZ A bis et A	Zone PTZ B1	Zone PTZ B2	Zone PTZ C
1 occupant	37 000€	30 000€	27 000€	24 000€
2 occupants	51 800€	42 000€	37 800€	33 600€
3 occupants	62 900€	51 000€	45 900€	40 800€
4 occupants	74 000€	60 000€	54 000€	48 000€
5 occupants	85 100€	69 000€	62 100€	55 200€
6 occupants	96 200€	78 000€	70 200€	62 400€
7 occupants	107 300€	87 000€	78 300€	69 600€
8 occupants et +	118 400€	96 000€	86 400€	76 800€

Le montant des ressources pris en compte correspond au plus élevé des 2 montants suivants :

• La somme des revenus fiscaux à N-2. Ainsi pour un PTZ en 2020 par exemple, les revenus qui étaient pris en compte étaient ceux de l’année 2018. 
• Le coût total de l’opération immobilière divisé par 9.

6ème condition : respecter le prix plafond de l'opération immobilière

Pour prétendre au PTZ, il ne faut pas que le montant de l'opération dépasse un certain plafond, selon le nombre d'occupants et la zone où se situe le logement. Voici un tableau des plafonds en fonction de ces critères :

Plafond de l'opération pour obtenir un PTZ

Nombre d'occupants du bien	Zone Abis et A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1 occupant	150 000€	135 000€	110 000€	100 000€
2 occupants	210 000€	189 000€	154 000€	140 000€
3 occupants	255 000€	230 000€	187 000€	170 000€
4 occupants	300 000€	270 000€	220 000€	200 000€
5 occupants et +	345 000€	311 000€	253 000€	230 000€

Il est à noter que le prêt à taux zéro ne peut pas financer l'intégralité de votre opération. Il doit être complété par un autre prêt comme :

• un crédit immobilier classique ;
• un prêt PAS (Prêt d'Accession Sociale) ;
• un prêt épargne logement ;
• un prêt conventionné ;
• un prêt complémentaire (comme Action Logement).

Le PTZ va donc financer un certain pourcentage de votre opération à taux zéro. Mais il est également soumis à un critères de zonage : selon le lieu d'achat de votre bien, le PTZ sera différent. On distingue ainsi :

• Les zones PTZ A, Abis et B1 :  des zones tendues, composées de villes dans lesquelles l'offre de biens est insuffisante par rapport à la demande. Dans ces zones, le PTZ dans l'ancien avec travaux n'est pas possible.
• Les zones B2 et C : les zones détendues, où l'offre de biens est suffisante par rapport à la demande. Dans ces zones, le PTZ peut cibler indifféremment un bien ancien avec travaux comme un bien neuf.  

Montant du PTZ selon la zone du bien

Type de PTZ	Zones A, Abis et B1	Zones B2 et C
PTZ dans le neuf	40 %	20 %
PTZ dans l'ancien	-	40 %
PTZ pour un logement social	10 %	10 %

Les conditions d'accès au PTZ ont évolué au fil du temps. Découvrez notre page dédiée à l'évolution du PTZ.

7ème condition : respecter les conditions de remboursement

Les conditions de remboursement du PTZ dépendent de plusieurs critères : revenus, coût de l’opération, composition de la famille, zone géographique où se situe le futur logement. Globalement, plus vos revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte et inversement. La durée de remboursement s’étend de 20 à 25 ans et comprend deux phases :

• une première période de différé où vous ne remboursez pas le PTZ. Selon vos revenus elle peut être de 5, 10 ou 15 ans ;
• une deuxième phase qui varie entre 10 et 15 ans et où vous remboursez votre prêt à taux zéro.

8ème condition : respecter les conditions en cas de revente avec transfert de prêt dans les 6 ans

Si vous revendez le bien pour lequel vous aviez obtenu un PTZ, vous devez logiquement rembourser le capital restant dû de ce prêt à la banque, comme celui du prêt qui l'accompagne d'ailleurs. Vous devez aussi déclarer la vente (ou la donation du bien) à la banque qui vous a octroyé ce prêt à taux zéro, dès la signature de l'acte notarié.

A noter que si vous achetez un nouveau bien, vous n'êtes plus primo-accédant et n'avez donc plus accès à ce prêt aidé.

Toutefois et si la banque l'accepte, il est parfois possible de demander un transfert du capital restant dû du PTZ : dans ce cas, vous continuez à rembourser votre PTZ de la même manière que pour votre premier bien, et utilisez les fonds pour acheter votre nouvelle résidence principale.

Il y a toutefois une condition du PTZ pour un transfert de prêt ayant lieu dans les 6 ans qui suivent le moment où les fonds du PTZ vous ont été versés. En effet dans ce cas, votre achat doit respecter les conditions d'éligibilité au PTZ en vigueur au moment du transfert.