Comment obtenir un prêt immobilier pour la construction d'une maison ?

Crédit de construction : comment prévoir votre budget ?

Avant de se lancer dans un prêt venant de la banque pour la construction d’une ou de plusieurs maisons, il est indispensable de définir votre enveloppe budgétaire que vous allez utiliser pendant la durée des travaux. Cette première étape vaut d’ailleurs également pour l’achat d’un bien déjà construit. Pour prévoir au mieux ce que votre projet immobilier va vous coûter, il convient de prendre en compte deux types de dépenses :

• l’achat de la parcelle nécessaire pour construire votre bâtiment ;
• la construction de la maison en elle-même.

De nombreux éléments vont impacter les prévisions financières dans la durée comme :

• l’emplacement et le choix du terrain : le quartier, l’accessibilité de la zone, la superficie et les caractéristiques de la parcelle, les règles d’urbanisme applicables, etc.
• le type de construction et sa surface, le respect des règles techniques, l’architecture et le style d’ouvrage, les prestations, les matériaux utilisés, la qualité des aménagements, les équipements de la maison, etc.
• les frais annexes liés à la parcelle : la taxe d’aménagement, les impôts locaux et les éventuelles dépenses concernant la participation pour l’assainissement collectif (Pac) dans le cas d’un raccordement au tout-à-l’égout.
• les autres frais d’acquisition immobilière (frais de notaire ou d’agence).

Attention, si la ou les maisons ne sont pas en lotissement, il faut anticiper différents types de coûts, notamment la viabilisation de la parcelle (raccordement au gaz ou au réseau électrique).

Ainsi, il est fortement recommandé de faire appel à un constructeur pour obtenir une estimation réaliste du budget. Pour faire face à d’éventuels imprévus en fonction de la situation, n’hésitez pas à prévoir une marge de manœuvre plus ou moins conséquente.

Quel montage financier choisir ?

Le montage du plan de financement est une des parties les plus importantes d’un projet de construction immobilier. Il s’agit de savoir comment financer votre projet et concrétiser votre accession à la propriété. Cette étape du financement doit être minutieusement préparée et intervient souvent en amont afin de vérifier la faisabilité du projet. L’objectif ? Intégrer l’achat du terrain, l'édification de la maison et l’ensemble des frais dans votre enveloppe budgétaire.

Pour déterminer le montant précis qu’il est possible d’emprunter, la banque va procéder à une étude de votre dossier immobilier et votre situation professionnelle et personnelle en vérifiant :

• votre taux d’endettement (le rapport entre les charges à supporter et les revenus) qui ne doit pas dépasser 35 % ;
• l’apport personnel ;
• la capacité d’emprunt ;
• le reste à vivre ;

Dans le cas d’un prêt construction, il existe deux cas de figure :

1. Un emprunt global pour l'obtention du terrain et la construction
2. La séparation des frais d'acquisition et des frais d'agencement

Une assurance emprunteur est aussi souscrite pour couvrir ce genre d'emprunt, notamment pour garantir le paiement des mensualités en cas d'événements imprévus tels que le décès, l'invalidité, ou la perte d'emploi.  

Faire un emprunt global pour l’achat du terrain et la construction

Le plan de financement doit répondre aux spécificités d’un prêt construction. On peut ainsi faire le choix de souscrire un prêt global et de regrouper l'obtention de la parcelle et la construction. À noter que cette stratégie de financement est possible dans le cadre d’une vente en l’état future d’achèvement (VEFA) ou d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Séparer les frais d'acquisition et les frais de construction

Par ailleurs, il est tout à fait envisageable d’opter pour un montage financier différent et de séparer l’achat du terrain des frais de construction. Dans ce cas, vous devez souscrire deux prêts :

• un premier prêt pour financer l'acquisition de la parcelle ;
• un deuxième pour la construction de la maison.

Cette solution est intéressante lorsque vous ne souhaitez pas construire immédiatement votre maison.

Toutefois, ces projets sont très souvent financés grâce à un seul prêt de la banque.

Comment se déroule le déblocage des fonds ?

Quel que soit le montage choisi pour le prêt construction, sachez que le financement du chantier intervient en plusieurs fois. Ainsi, une fois obtenu votre permis de construire, l’offre de crédit signé puis l’acte de vente conclu devant notaire, les fonds seront mis à disposition. Au titre de ce prêt, le crédit est débloqué au fur et à mesure de l’avancée des travaux et des appels de fonds indiqués sur l'accord. Il s’agira de suivre l’échéancier suivant :

• 5 % du montant à la signature ;
• 15 % du montant total de la construction à l’ouverture du chantier ;
• 25 % lors de l’achèvement des fondations ;
• 40 % à l'édification des murs ;
• 60 % lors de la pose du toit (mise hors d’eau) ;
• 75 % à la pose des cloisons et fenêtres ;
• 95 % à la fin des travaux d’aménagement et d’équipements (chauffage).

En ce qui concerne les 5 % restants, ils seront payés à la livraison de la maison, sauf si vous émettez des réserves ou constatez des malfaçons. Cet échéancier précis, fourni par le constructeur, récapitule les étapes de construction de la maison.

Comment fonctionne le remboursement du crédit de construction ?

Ainsi, le prêt construction débute avant de pouvoir emménager dans votre nouvelle maison. Entre l'acquittement des mensualités ce prêt et les loyers éventuels à payer, la charge peut être conséquente. C’est pourquoi l’organisme financier peut vous proposer d’aménager le remboursement du crédit avec :

Un remboursement immédiat

Dans le cadre d’un acquittement immédiat, vous commencez à rembourser du capital payer les paiements mensuels dès la mise en place du prêt construction. Le montant à verser peut varier au fur et à mesure des appels de fonds du chantier. Grâce à ce mécanisme, vous commencez à amortir le crédit dès les premières mensualités. Toutefois, vous devez disposer de revenus solides, car il faut pouvoir à la fois honorer :

• les mensualités de crédit ;
• le loyer.        

Un remboursement différé

Pour soutenir les emprunteurs dans cette double mensualité, il existe une alternative : le remboursement différé. Les banques proposent d’ailleurs deux options pour différer le remboursement du crédit :

• reporter totalement le remboursement (capital et intérêts) ;
• reporter une part du capital avec frais intercalaires.

Le remboursement différé en totalité

Avec le remboursement différé total, vous ne commencez le paiement du crédit immobilier (montant initial et intérêt) qu’au moment de la livraison de votre maison. Le remboursement commence alors une fois les appels de fonds effectués. L’avantage ? La charge du prêt ne pèsera pas dans vos prévisions avant votre entrée dans le nouveau logement. En revanche, en reportant totalement cette acquittement, vous décalez d’autant l’amortissement du prêt construction.  

Le remboursement différé avec frais intercalaires

Autre solution ? Rembourser des intérêts du crédit au fur et à mesure des travaux et reporter le paiement de la somme à la livraison. Les remboursements mensuels à régler vont ainsi devenir de plus en plus importantes. Ce coût correspond à celui des frais intercalaires, calculés avec le taux du crédit. Ces frais intercalaires sont appliqués jusqu’au déblocage complet du capital.

Quelles sont les aides pour une construction neuve ?

Bonne nouvelle. Un prêt construction peut tout à fait être cumulé avec les prêts aidés et autres dispositifs mis en place par l’État. Cela peut aussi faciliter votre accession en tant que propriétaire.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est, comme son nom l’indique, un prêt sans intérêt octroyé par l’État. Ce prêt est destiné aux primo-accédants sous conditions, notamment de ressources. Il peut servir à financer l'agencement ou l’achat d’une résidence principale. 

Le prêt Action Logement

Le prêt Action Logement (ex 1 % logement) peut venir compléter un crédit immobilier classique pour l'obtention ou la construction d’un logement. Il est destiné aux salariés du secteur privé et agricole, sous conditions.

Le prêt épargne logement et le compte épargne logement

Le plan épargne logement (PEL) vous permet de bénéficier d’un prêt épargne logement à taux privilégié, après 4 ans minimum d’épargne. Les conditions du PEL dépendent de sa date d’ouverture. Il peut aussi servir d'apport pour un crédit immobilier, accompagné d'une assurance emprunteur.

Outre le PEL, il existe également le compte épargne logement (CEL) qui peut aider au financement d’une édification. 

Autres aides

En plus de ces dispositifs, vous pouvez également profiter d’aides des collectivités locales (communes, département, région). Celles-ci varient selon votre zone géographique.