Connaître le montant du capital restant dû

Le capital restant dû est une notion essentielle liée au crédit immobilier. La connaître et la comprendre est indispensable pour vous aider à mieux gérer votre projet :

• il représente le montant qu’il vous reste à rembourser du capital emprunté à un instant T ;
• il est symbolisé par son caractère dégressif : plus vous avancez dans le temps, plus son montant diminue ;
• dans le cadre d’un projet de prêt immobilier amortissable à taux fixe, le capital restant dû n’intègre ni les intérêts ni l'assurance emprunteur ;
• il n’est pas à confondre avec le capital initial, qui représente la somme totale empruntée auprès de l’établissement bancaire ;
• pour connaître le montant du capital restant dû, il suffit de soustraire la part de capital remboursée au capital initial ;
• connaître le capital restant dû est important car il permet notamment de calculer le montant des pénalités à s’acquitter en cas de remboursement anticipé.

Capital restant dû : définition

Le capital restant dû désigne la part du capital emprunté qu’il reste à rembourser, à un instant précis. Celui-ci est dégressif : plus vous avancez dans le temps, plus le capital restant dû baisse. Hormis le capital emprunté, lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, vous devez aussi prendre en compte :

• les intérêts bancaires, qui représentent la rémunération de la banque en contrepartie des fonds qu'elle vous prête ;
• l'assurance emprunteur, qui est exigée par tous les organismes de prêt. L'assurance protège votre remboursement en cas d'accident de la vie (décès, invalidité…) et peut prendre le relais selon les conditions définies dans le contrat.

Le total de ces frais, ajouté au remboursement du capital, constituent ainsi votre mensualité. Pour connaître son montant, vous pouvez avoir recours à notre outil de simulation. En effet, une calculette de prêt immobilier vous donne, en quelques clics, une idée précise du montant de vos mensualités et du coût du crédit.

Quelle est la différence entre capital restant dû et capital initial ?

Le capital initial correspond tout simplement à la somme empruntée auprès de l’établissement bancaire. Il diffère donc du capital restant dû, ce dernier étant dégressif et relatif à un moment donné au cours du remboursement.

Mais au-delà de leur définition, la différence fondamentale entre le capital restant dû et le capital initial réside dans le remboursement de l’assurance emprunteur. En effet, il existe deux méthodes de calcul :

• l’assurance sur capital restant dû : les échéances sont dégressives et vous remboursez chaque mois un montant légèrement inférieur au précédent ;
• l’assurance sur capital initial : les échéances sont fixes et vous remboursez chaque mois le même montant.

Comment calculer le capital restant dû ?

Au cours du remboursement de votre prêt immobilier, vous vous demandez combien il vous reste à payer ? Pour le savoir, vous devez calculer votre capital restant dû. Pour ce faire, vous aurez besoin de recueillir certaines informations sur votre crédit. Et c’est plus particulièrement du côté du tableau d’amortissement fourni par la banque qu’il faut vous tourner.

Une fois ces informations réunies, il suffit de suivre cette formule de calcul de capital restant dû.

Capital restant dû (CRD) : capital emprunté – capital remboursé

Exemple d’un calcul du capital restant dû

Une personne simule dans l’outil les données d’un (hypothétique) crédit immobilier dont voici les caractéristiques :

Caractéristiques du prêt

Montant emprunté	Durée du prêt	Taux d’intérêts (hors assurance)	Taux d’assurance	Mensualités
200 000 €	20 ans	3.25 %	0,36 %	1 205 €

En se référant au tableau d’amortissement fourni par sa banque, cette personne fait un point sur le capital restant dû en avril 2025. L’outil lui permet d’obtenir instantanément une estimation de son capital restant dû. Dans cet exemple d’utilisation de la calculatrice, le montant indiqué de CRD sera alors de : 177 831 €.

Pourquoi calculer son capital restant dû ?

Calculer son capital restant dû est utile dans plusieurs cas.

Pour un remboursement anticipé

Lorsque vous souhaitez rembourser (partiellement ou totalement) votre crédit immobilier par anticipation, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont généralement appliquées, sauf si leur suppression a été négociée en amont au moment du contrat.

La loi fixe le montant des IRA à six mois d'intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt, plafonnés à 3 % du capital restant dû. Après calcul des IRA selon ces deux méthodes, c'est le montant le plus faible qui sera retenu par la banque pour calculer vos pénalités.

Ainsi, connaître votre capital restant dû vous permet ainsi de calculer vos IRA en cas de remboursement anticipé et de savoir si l'opération s'avère financièrement pertinente.

Pourquoi procéder à un remboursement anticipé de votre prêt immobilier ?

Dans la majorité des cas, un propriétaire qui décide de procéder à un remboursement anticipé de son prêt le fait pour :

• financer un nouvel achat immobilier ;
• mettre fin ou faire baisser le montant de ses mensualités suite à une hausse de ses revenus ou à une rentrée d'argent exceptionnelle ;
• écourter la durée du prêt ;
• mettre un place un rachat de crédit par un autre établissement bancaire qui propose des conditions plus favorables.

Pour un rachat de crédits

Les crédits immobiliers voient leur taux fluctuer d'une période à une autre. Ainsi, vous pouvez vous retrouvez dans une situation frustrante où, quelques années après le début du remboursement de votre prêt, vous constatez que les taux en vigueur sont largement inférieurs à celui pour lequel vous avez signé auprès de la banque.

Dans ce cas de figure, il est courant de demander à négocier à la baisse le taux d'intérêt auquel votre crédit est assujetti.

Si la renégociation auprès de l'établissement prêteur n'est pas possible, une option existe : faire appel à un autre établissement bancaire pour un rachat de crédit. Selon différents critères, l'opération peut s'avérer utile. Pour le savoir, il est alors recommandé d'établir le montant précis :

• du capital restant dû ;
• des intérêts et du coût de l'assurance ;
• des frais de dossier et de garantie ;
• des indemnités de remboursement anticipé.

En effet, pour être pertinente, une opération de rachat de crédit immobilier doit généralement répondre aux prérequis suivants :

• la durée de remboursement restante doit être supérieur à la période de remboursement écoulée ;
• le montant du capital restant dû doit être suffisamment élevé (en-dessous d'une certaine somme, le coût des pénalités prend le pas sur les économies réalisables) ;
• la différence entre le taux actuellement souscrit et celui auquel vous souhaitez signer votre nouveau contrat de crédit immobilier doit être suffisamment importante (il est recommandé que cet écart soit au moins supérieur à 0,7 point, voire à un point).

Pour un changement d'assurance emprunteur

Mises bout à bout, vos cotisations d'assurance emprunteur représentent une part importante du coût total de votre crédit immobilier. C'est la raison pour laquelle il est fréquent pour un porteur de projet de :

• tenter de négocier son taux de couverture à la baisse auprès de son assureur actuel ;
• procéder à une délégation d'assurance auprès d'un tiers.

Mais qu'il soit question de renégociation ou de changement de contrat, une donnée s'avère décisive dans le calcul du nouveau taux applicable : le capital restant dû.

En pratique, plus ce dernier est bas, plus la durée de remboursement à honorer est courte. Autrement dit, il s'agit d'un levier de poids à faire valoir au moment d'optimiser votre d'assurance, car l'organisme prend moins de risques à assurer un emprunteur qui arrive bientôt au terme de son crédit. C'est la raison pour laquelle l'assurance demande systématiquement le tableau d'amortissement de votre prêt immobilier afin de vous faire une nouvelle proposition.