Remboursement de votre prêt immobilier : comment ça marche ?

Quand commence le remboursement d’un prêt immobilier ?

Le remboursement de votre prêt immobilier commence minimum 30 jours après la signature de votre acte de vente chez le notaire. Les paiements suivants s’effectuent ensuite entre le 1^er et le 10 du mois afin de faire coïncider vos échéances avec le versement de votre salaire. Les mensualités qui suivent doivent être réglées tous les mois à la même date et aux conditions définies dans le contrat.

Comment choisir la date de paiement de votre 1^ère mensualité ?

La date de versement de votre première mensualité dépend de celle de la signature de votre acte authentique. En effet, un délai de 30 jours doit être respecté entre les deux. Deux possibilités :

• Si vous signez l’acte de vente le 10 du mois et le remboursement de la 1^ère mensualité est effectué le 10 du mois suivant, le délai minimum des 30 jours est respecté. Vous réglez alors vos échéances tous les 10 du mois ;
• Si vous signez l’acte de vente le 10 du mois et le 5 du mois suivant, le délai minimum n’est pas respecté, entraînant ainsi le report de votre première mensualité au mois suivant. Des intérêts intercalaires viennent s’ajouter à votre échéance.

La date de votre première mensualité de crédit immobilier peut être modifiée, par exemple si vous achetez en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou en CCMI ou que vous achetez dans l’ancien avec des travaux importants : en effet, le déblocage par la banque ayant lieu sous forme d’appels de fonds successifs, votre première mensualité complète de crédit immobilier n’intervient qu’à la livraison.

De quoi est composée votre mensualité de prêt ?

La composition de vos mensualités de crédit immobilier diffère selon le type de financement pour lequel vous avez opté. Quatre possibilités :

• Vous avez un crédit amortissable : chaque mensualité se compose d’une part de capital (plus important à mesure que vous avancez dans le remboursement du crédit), et d’intérêts (de moins en moins importants au fur et à mesure du remboursement du prêt car le taux d’intérêt est appliqué au capital restant dû). Vous payez également chaque mois une cotisation d’assurance de prêt immobilier.
• Vous avez un crédit in fine: ce type de prêt immobilier est réservé aux investisseurs qui présentent de solides garanties puisque le remboursement in fine du capital doit se faire à la dernière échéance en un seul versement. Tout au long du crédit, vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance de prêt. A la dernière échéance, vous soldez le capital emprunté.

Le tableau d’amortissement de votre offre de prêt

Le détail du remboursement de votre prêt figure sur votre contrat de crédit sous la forme d’un tableau d’amortissement (ou échéancier de prêt) auquel vous pouvez vous référer. Dans votre tableau d’amortissement, vous retrouvez des informations essentielles comme la périodicité de votre remboursement, généralement mensuelle.

Votre tableau d’amortissement ou échéancier de prêt immobilier fait ainsi apparaître :

• Le numéro de la mensualité, ou sa date
• Le montant total du versement
• Le montant de l'assurance de prêt par échéance (si assurance groupe)
• Le montant des intérêts par versement
• Le capital remboursé à chaque échéance
• Le capital restant dû après chaque mensualité

Ainsi, avec le tableau d’amortissement de la banque, vous savez comment se déroule votre remboursement de la toute première à la dernière mensualité de votre prêt immobilier. Vous pouvez vous y référer également lorsque vous souhaitez faire un remboursement anticipé, qu’il s’agisse d’un remboursement anticipé partiel ou d’effectuer un rachat de crédit immobilier par exemple : vous avez ainsi la vision du capital restant dû dont vous avez besoin pour cette opération.

Le tableau d’amortissement excel

Vous vous posez des questions sur le remboursement d’un prêt immobilier mais n’avez pas encore de contrat de prêt à votre disposition ? Sachez que vous pouvez effectuer des simulations de tableau d’amortissement en ligne, si vous avez besoin de vous projeter dans divers scénarii de remboursement.

De même, vous pouvez utiliser un tableau d’amortissement excel que nous mettons à votre disposition. En modifiant des éléments comme le montant de vote crédit, son taux d’intérêt annuel ou encore sa durée, vous obtenez une synthèse indiquant le montant de chaque mensualité du crédit, le nombre de mensualités prévues pour rembourser totalement votre emprunt et le montant des intérêts, calculé en fonction du taux indiqué. Vous obtenez bien sûr également votre tableau d’amortissement proprement dit, qui reprend le numéro de chaque échéance, la date de l’échéance, le solde avant le versement de la mensualité, la part de capital remboursé par échéance et le capital restant dû après chaque mensualité. Bien sûr, ce tableau vous est fourni à des fins de simulations uniquement et ne comprend pas certains coûts comme celui de l’assurance.

Attention, il ne faut pas confondre le tableau d’amortissement excel ou le tableau d’amortissement de votre offre de prêt avec ce que l’on appelle un tableau d’amortissement linéaire ou un tableau d’amortissement dégressif, qui eux s’adressent aux entreprises et concernent l’amortissement d’achat de matériel principalement.

Est-il possible de moduler le remboursement de votre prêt immobilier ?

Si votre contrat de prêt le prévoit, vous pouvez modifier le remboursement de votre crédit.

• Reporter vos échéances de prêt: cela vous permet de faire une pause dans votre remboursement en cas de budget temporairement tendu par exemple. Deux reports existent. Dans le report total, capital et intérêts sont reportés, vous payez juste l’assurance de prêt pendant le report (car votre prêt doit toujours être couvert). Dans le report partiel, seul le capital est reporté. Cette opération allonge nécessairement votre crédit et engendre donc un coût supplémentaire.
• Moduler vos échéances. Votre situation financière change ? Vous pouvez augmenter ou baisser le montant de vos mensualités afin de rembourser votre crédit plus vite ou de faire face à une baisse de revenus par exemple. Les modalités de ces baisses ou augmentations figurent aussi dans votre contrat de prêt.
• Rembourser votre prêt par anticipation. Le remboursement anticipé partiel ou total modifie bien sûr le remboursement de votre crédit. Cette possibilité peut engendrer des IRA ou indemnités de remboursement anticipés, qui ne peuvent excéder 6 mois d’intérêts dans la limité de 3% du capital restant dû.

Toutes ces modifications de remboursement sont prévues au contrat – il faut donc vous y référer pour toute question sur votre crédit -. Toute modification du remboursement de votre crédit immobilier entraîne l’édition par la banque d’un nouveau tableau d’amortissement prenant en compte vos nouvelles mensualités de prêt.