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Tout sur le prêt in fine

Pret in fine

Le prêt in fine est un crédit immobilier dont le remboursement du capital se fait à la dernière échéance en un seul versement, seuls les intérêts et l’assurance sont amortis tout au long du crédit. Ce type de prêt s’adresse aux investisseurs souhaitant optimiser leurs impôts et disposant déjà d’un patrimoine immobilier qui garantit leur solvabilité. Pour accéder au prêt in fine, il faut présenter en effet des garanties plus solides que pour un crédit immobilier.

A qui s'adresse le prêt in fine ?

Le prêt in fine est utilisé dans le cadre de l'investissement locatif, à des fins d’optimisation fiscale. Il s'adresse donc en priorité aux investisseurs fortement imposés désireux de réduire leur assiette fiscale. En effet, en plus des déductions en Pinel, l’investisseur a la possibilité de déduire les intérêts du prêt in fine de ses revenus locatifs. Plus les intérêts sont importants, plus l’opération est intéressante fiscalement parlant (mécanique du déficit foncier).

Qu'est-ce que l'amortissement "in fine" ?

Le prêt in fine est un crédit immobilier qui se distingue du crédit amortissable par son mode de remboursement. En effet, avec un prêt in fine, vous ne remboursez chaque mois que les intérêts et l'assurance emprunteur, et ce, à échéances constantes. Le capital emprunté est remboursé et amorti en fin de crédit seulement, et en un seul versement, d’où l’expression latine "In fine", qui signifie à la fin. Au contraire, dans le cas d'un crédit amortissable, chaque mensualité est constituée d'une part du capital emprunté, d'intérêts et de l'assurance de prêt, jusqu'à la dernière échéance (vous remboursez de moins en moins d'intérêts au fur et à mesure du remboursement du prêt immobilier).

En parallèle à la souscription de votre prêt in fine, vous constituez une épargne en versant des mensualités qui permettront, au terme de votre prêt, de rembourser le capital en une fois. Il s'agit bien souvent d'une assurance-vie, nantie par la banque prêteuse.

Vous devez présenter un apport personnel compris entre 10 et 50% de la somme empruntée. Le montant de l’apport exigé varie en fonction de votre profil d’emprunteur. Cet apport personnel doit être placé sur l'assurance-vie nantie au profit de la banque et alimentée chaque mois. 

Lorsque vient le moment de clôturer le prêt in fine, si les sommes bloquées sur l’assurance-vie dépassent le capital emprunté, vous conservez la différence. Dans le cas contraire, vous devez verser à l’organisme prêteur les sommes nécessaires pour solder le crédit in fine.

Le taux et la durée du prêt in fine

Le coût du prêt in fine est plus élevé que celui d'un prêt immobilier classique : en général le taux du prêt in fine est  20 à 30% supérieur au taux immobilier normal. Comme nous le disions, c'est là tout l'avantage du prêt in fine ; les intérêts étant supérieurs aux revenus locatifs, cela engendre alors un déficit foncier et l'investisseur qui perçoit les loyers peut déduire de ses revenus le montant des intérêts de son prêt in fine.

Un prêt in fine peut être souscrit pour une durée allant de 3 à 25 ans, pour un montant minimum de 21 500 euros.

Vous pouvez d’ores et déjà faire la simulation de votre prêt in fine grâce à notre simulation de prêt in fine. Vous obtenez ainsi le détail mensuel et annuel de vos remboursements sur la durée de votre prêt in fine.

Quels sont les avantages du crédit in fine ?

Le crédit in fine est une solution de financement qui comporte plusieurs avantages comme :

La loi de finances de 2019 a introduit de nouvelles mesures, notamment concernant le crédit in fine. A partir de janvier 2020, les crédits in fine souscrits par une Société Civile Immobilière (SCI) sont traités à l’image de ceux souscrits par un particulier. Ainsi, pour les crédits in fine sur 10 ans la valeur déduite du prêt est de 10% chaque année.

Quels sont les inconvénients du crédit in fine ?

Le crédit in fine comporte des risques, notamment celui de ne pas parvenir à rembourser le capital emprunté. Plus concrètement, le remboursement peut être mis en échec lorsque votre locataire rencontre des difficultés pour vous régler son loyer par exemple. Etant entièrement mobilisé à reconstituer le capital emprunté, cela peut vite devenir un inconvénient pour vous de devoir palier le manquement de votre locataire. C’est pourquoi le crédit in fine s’adresse majoritairement aux investisseurs disposant déjà d’un patrimoine immobilier et non ceux qui souhaitent le constituer. Et ce n'est pas non plus, par exemple, un crédit immobilier à utiliser dans le cadre de l'acquisition de sa résidence principale (premier bien).

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Afin de savoir quel type de prêt, prêt in fine ou crédit amortissable par exemple, convient le mieux en fonction de votre projet, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier. Ce professionnel du crédit saura vous aiguiller dans votre choix de montage de prêt. Il vous obtiendra ensuite le prêt immobilier qu'il vous faut aux meilleures conditions, et pourra également vous trouver une assurance emprunteur sur-mesure.

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