Crédit immobilier : quel est votre projet ?

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Les inconvénients du crédit in fine

L'essentiel en quelques mots

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, deux options de financement sont possibles en fonction de votre projet : le crédit amortissable et le crédit in fine. Quelles sont leurs spécificités ? 

  • Le crédit amortissable consiste à rembourser chaque mois les intérêts et le capital emprunté.
  • Le crédit in fine, quant à lui, est réservé à l’investissement locatif dans un but de défiscalisation. Dans ce type de crédit, seuls les intérêts et l’assurance de prêt sont remboursés mensuellement. Le capital emprunté n’est en effet remboursé qu’en fin d’emprunt. Intéressante dans certains cas, cette solution comporte toutefois des limites.

Empruntis vous explique le fonctionnement du crédit in fine ainsi que les avantages et les inconvénients de ce type de financement bien souvent mal connu des emprunteurs.

Inconvénients crédit in fine
Les inconvénients du crédit in fine

Le crédit in fine, comment ça marche ?

Le crédit in fine est une alternative au crédit dit amortissable dans le cas d’un investissement locatif. Dans un crédit amortissable à mensualités fixes, une partie des intérêts et une partie du capital emprunté sont remboursés chaque mois. Au fur et à mesure des années, la part de remboursement du capital va augmenter alors que celle des intérêts va diminuer.

Le prêt in fine a été conçu dans un but d’optimisation fiscale dans le cadre de l’investissement locatif (ou dans certains cas pour l’acquisition d’une résidence secondaire). En plus des déductions fiscales liées à la loi Pinel, l’emprunteur peut en effet déduire de son revenu locatif les intérêts de son prêt immobilier. Donc plus les intérêts sont importants, plus l’opération est intéressante fiscalement parlant. Le crédit in fine consiste donc à ne rembourser dans chaque mensualité que des intérêts de prêt immobilier assortis de l’assurance de prêt, mais aucun capital. Le capital prêté par la banque sera en fait remboursé intégralement à l’issue du crédit in fine.

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Exemple : vous empruntez 160 000€ pour la réalisation de votre projet immobilier. Voici comment s’effectuera le remboursement :

Pour pouvoir garantir à la banque un remboursement certain à la fin du prêt, il est nécessaire d’épargner durant la durée du crédit, généralement sur une assurance-vie qui est alors nantie. C’est l’établissement prêteur qui choisira quel produit d’épargne nantir pour le crédit in fine.

La durée d’un crédit in fine est comprise entre 3 et 15 ans, pour un montant minimum de 21 500 euros à emprunter.

Quels sont les inconvénients d’un crédit in fine ?

Si l’avantage principal du crédit in fine est de pouvoir déduire une partie des intérêts chaque mois de ses revenus fonciers, pour les personnes habituées à l’investissement locatif, certaines contraintes existent cependant.

Tout d’abord, ce type de crédit ne convient pas forcément à tous les types d’emprunteurs, car il sera nécessaire de rassurer la banque sur les possibilités et la capacité de remboursement de cet emprunt à l’issue du prêt. Il faut donc avoir des revenus élevés et stables, ou bien disposer d’un patrimoine déjà important pour pouvoir opter pour un crédit in fine.

De plus, pour que cette opération soit intéressante, il est nécessaire que le rendement de l’épargne soit suffisant par rapport au taux du prêt in fine, ce qui peut être difficile à obtenir dans une tendance de taux d’intérêt très bas. En effet, les placements d’épargne les plus courants en 2019, l’assurance-vie par exemple, rapportent trop peu pour pouvoir être intéressants dans le cadre d’un crédit in fine, dont les avantages semblent être un peu plus limités par rapport à un crédit amortissable classique.

En revanche, pour des placements plus spécifiques, comme par exemple dans le cas de placement en SCPI, où les rendements sont plus élevés mais qui comportent un droit d’entrée conséquent, le crédit in fine peut être une solution intéressante.

Pour évaluer vos possibilités à ce sujet, nous mettons à votre disposition un outil de simulation de prêt in fine .

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