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Le remboursement in fine

L'essentiel en quelques mots

Si vous avez un projet d’investissement locatif, le recours au remboursement in fine est parfaitement adéquat. Ce type de crédit permet d’amortir le remboursement du capital grâce à des mensualités fixes, ne contenant que les intérêts et l’assurance de prêt. Empruntis vous explique le fonctionnement de ce crédit souvent mal ou peu connu des acquéreurs.

  • Le montant des mensualités d'un prêt in fine sont identiques durant tout la durée de l'emprunt, sauf la dernière mensualité qui permet de solder l'intégralité du prêt.
  • Bien que plus élevés que pour un crédit amortissable, les intérêts d'un prêt in fine peuvent être déduits des impôts.
  • Les mensualités contiennent également l'assurance de crédit, indispensable pour protéger l'emprunteur et l'établissement prêteur.
  • Ce type de prêt n'est donc pas accessible à tous les profils d'acquéreurs. En effet, il est important de noter que la totalité du capital est à rembourser en une seule fois, lors de la dernière mensualité. 
Remboursement prêt in fine
Le remboursement in fine

Qu'est-ce que le remboursement in fine ?

L’amortissement in fine se distingue d’un prêt immobilier amortissable plus courant. En effet, l’emprunteur doit à chaque échéance mensuelle, rembourser les intérêts du prêt in fine qu’il a contracté. Ce remboursement est constitué de mensualités dont le montant est identique tout au long du prêt. Les intérêts sont plus élevés que dans le cadre d’un crédit amortissable (une majoration allant de 20 à 30 %) mais sont déductibles des impôts. Une solution avantageuse lorsqu’on souhaite amortir un investissement locatif.

Exemple : prêt in fine de 21 500 € sur 5 ans à un taux de 1,9 %.

Simulation de prêt in fine - Janvier 2022
Mensualité 1ère 2ème 20ème 30ème 60ème et dernière mensualité

Montant dû*
(hors taux d'assurance de prêt)

 34 € d'intérêts

34 € intérêts

34 € intérêts

34 € d'intérêts

Environ 21 534 € de capital

Les montants sont à titre indicatif et ne tiennent pas compte du taux de l’assurance de prêt. Le taux d’assurance de prêt va varier selon le montant de l’emprunt et l’établissement choisi.

Contrairement au remboursement de prêt immobilier classique, ici le remboursement in fine du capital ne s’effectue que lors de la dernière mensualité et représente une somme plus importante que pour un crédit amortissable. La raison est simple, le taux d’un prêt in fine est plus élevé. Au remboursement des intérêts s’ajoutent les frais d’assurance emprunteur.

Pour accorder ce type de prêt, la banque souhaite obtenir une garantie de financement. En général, il s’agit de l’ouverture d’une assurance-vie qui sert de nantissement en cas d’un défaut de paiement des échéances ou du capital restant dû.

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Quels sont les contreparties du prêt in fine ?

Outre l’assurance-vie nantie au profit de l’établissement bancaire, le remboursement in fine présente d’autres spécificités, incluant des inconvénients. D’abord, le montant des échéances est moins élevé que lors d’un crédit immobilier classique, car il n’y a pas de capital à rembourser mensuellement. Toutefois, les mensualités contiennent également l’assurance de crédit. Cette assurance est nécessaire pour protéger l’emprunteur et l’établissement prêteur en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi. Il convient donc de comparer les offres d’assurance de prêt pour obtenir le taux le plus bas.

Ce remboursement in fine invariable ne doit pas faire oublier qu’à la fin du prêt, la totalité du capital est à verser en une fois. Une somme conséquente qu’il faut être en mesure de pouvoir régler. Une simulation de crédit in fine est conseillée pour calculer sa capacité de financement. Par ailleurs, le prêt in fine est plus accessible pour les profils ayant des revenus élevés et donc un taux d’imposition important (Ex : IFI, impôt sur la fortune immobilière).

Si le crédit in fine contient des conditions particulières, il peut se révéler très avantageux pour un investissement locatif. Les intérêts d’emprunt n’étant pas imposables, investir dans un bien dans le but de le louer sur des durées assez longues est particulièrement avantageux pour diversifier son patrimoine immobilier.

D’autres précisions sur le remboursement in fine…

Dans le cas de ce remboursement mensuel des intérêts avec acquittement du capital le dernier mois, mieux vaut que le placement financier réalisé génère des résultats pouvant dépasser ce surcoût du crédit. Afin d’éviter les difficultés de remboursement et de bénéficier de tous les avantages, il est important d’obtenir les meilleures conditions pour son crédit in fine.

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