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L'amortissement in fine

Amortissement pret in fine
L'amortissement in fine

Dans le cadre d’un projet d’achat immobilier, deux possibilités de financement s’offrent généralement à l’acquéreur en matière de crédit : l’amortissement in fine ou le crédit amortissable, chacun ayant ses propres avantages. Le prêt in fine est plutôt conseillé dans les cas d’investissements locatifs

Différence entre prêt in fine et prêt amortissable

Le crédit amortissable permet à l’emprunteur de rembourser chaque mois une partie du capital emprunté. Le paiement des intérêts est dégressif au fil des échéances et s’étale dans la durée du prêt. D’après la loi en vigueur, chaque mensualité doit être indiquée dans un tableau d’amortissement fournit par l’établissement de crédit. Ainsi, il est possible de calculer le montant du remboursement de chacune de ses mensualités en comparant les taux immobiliers.

Le remboursement in fine (à la fin), prévoit le remboursement mensuel des intérêts (et/ou assurance). Le montant est donc fixe à chaque échéance et l’acquittement du capital restant dû ne s’effectue qu’à l’issue du prêt lors de la dernière mensualité. Plus coûteux au niveau des intérêts, le crédit in fine permet néanmoins d’obtenir des remboursements mensuels moins importants. Ce type de crédit est privilégié pour des investissements locatifs ou pour l’achat d’une résidence secondaire.

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Spécificités de l’amortissement in fine

En général, les banques accordent un prêt in fine dans les cas suivants :

Le placement privilégié est celui d’une assurance-vie qui sert de nantissement auprès de la banque. Un moyen de constituer une épargne sécurisante permettant le remboursement final du capital. Dans le cas où le créditeur décède, les héritiers deviendront les bénéficiaires du bien immobilier en question.

Exemple d’un prêt immo à hauteur de 150 000 euros sur 10 ans à un taux de 1,5% pour le prêt in fine et 1,2% pour le crédit amortissable (majoration de 20 à 30% entre les deux taux) :

 Amortissement in fine Crédit amortissable
 119 mensualités fixées à 125€ d’intérêts (+ assurance de prêt)
120 mensualités échelonnés dans le temps avec une part du capital, des intérêts de l’emprunt (+ assurance de prêt)
 Coût total 120e mois : 101 375€ environ
Coût 120e mois : 883,87 € environ

Un crédit avantageux pour certains profils

Pour contracter ce type de prêt, l’emprunteur présente souvent un taux d’imposition supérieur à 30% avec des propriétés foncières. Le remboursement in fine est complexe dans le montage financier à mettre en place, mais, si le montant à rembourser lors de la dernière échéance est bien amorti, il peut se révéler très rentable.

Avantages d’un amortissement in fine :

  1. Une fiscalité optimisée car les intérêts sont déductibles des impôts dans le cas d’un certain niveau de revenu
  2. Le rendement de l’épargne à l’issue du prêt
  3. Des mensualités plus faibles que pour un crédit amortissable
  4. Un niveau d’imposition sur la fortune immobilière qui diminue.
💡

La loi de finances 2019 corrige les contournements de la règle du prêt in fine en matière d’impôt sur la fortune immobilière (anciennement ISF). Dès 2020, pour un crédit sur 10 ans, la valeur déduite du prêt sera de 10% chaque année pour un contribuable concerné par cette imposition. Pour les prêts sans échéance de remboursement, la valeur déductible diminuera d’un vingtième par an soit l’équivalent d’un prêt in fine sur 20 ans.

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