⏱L'essentiel en quelques mots
Dans le cadre d’un projet d’achat immobilier, deux possibilités de financement s’offrent généralement à l’acquéreur en matière de crédit : l’amortissement in fine ou le crédit amortissable, chacun ayant ses propres avantages. Empruntis vous donne les clés pour mieux comprendre les spécificités relatives au prêt in fine.
- A la différence du crédit amortissable, le montant des échéances du crédit in fine est fixe tous les mois. Les mensualités sont donc moins élevées que pour un prêt amortissable.
- Pour ce type de prêt, l'acquittement du capital restant dû ne s’effectue qu’à l’issue du prêt, lors du règlement de la dernière mensualité.
- Le prêt in fine est plutôt conseillé dans les cas d’investissements locatifs ou pour l'achat d'une résidence secondaire.
- Pour contracter un crédit in fine, l'emprunteur dispose souvent d'un taux d'imposition supérieur à 30 %. En effet, ce type de prêt permet de bénéficier d'une fiscalité optimisée.
Sommaire
Quelle est la différence entre le prêt in fine et le prêt amortissable ?
Le crédit amortissable permet à l’emprunteur de rembourser chaque mois une partie du capital emprunté. Le paiement des intérêts est dégressif au fil des échéances et s’étale dans la durée du prêt. D’après la loi en vigueur, chaque mensualité doit être indiquée dans un tableau d’amortissement fournit par l’établissement de crédit. Ainsi, il est possible de calculer le montant du remboursement de chacune de ses mensualités en comparant les taux immobiliers.
Le remboursement in fine (à la fin), prévoit le remboursement mensuel des intérêts (et/ou assurance). Le montant est donc fixe à chaque échéance et l’acquittement du capital restant dû ne s’effectue qu’à l’issue du prêt lors de la dernière mensualité. Plus coûteux au niveau des intérêts, le crédit in fine permet néanmoins d’obtenir des remboursements mensuels moins importants. Ce type de crédit est privilégié pour des investissements locatifs ou pour l’achat d’une résidence secondaire.
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Quelles sont les spécificités de l’amortissement in fine ?
En général, les banques accordent un prêt in fine dans les cas suivants :
- Placement d’un montant significatif dans un type de contrat bancaire : assurance-vie en général, bons de caisse, livrets, bons de capitalisation... ;
- Constitution d’une épargne permettant le remboursement final du crédit ;
- Attente d’une revente d’un bien immobilier.
Le placement privilégié est celui d’une assurance-vie qui sert de nantissement auprès de la banque. Un moyen de constituer une épargne sécurisante permettant le remboursement final du capital. Dans le cas où le créditeur décède, les héritiers deviendront les bénéficiaires du bien immobilier en question.
Prenons l'exemple d’un prêt immobilier à hauteur de 150 000 euros sur 10 ans à un taux de 1,5 % pour le prêt in fine et 1,2 % pour le crédit amortissable (majoration de 20 à 30 % entre les deux taux).
| Mensualités + coût total | Prêt in fine | Crédit amortissable |
|---|---|---|
Mensualités (+ assurance de prêt) |
119 mensualités fixées à 125 € d’intérêts |
120 mensualités échelonnées dans le temps avec une part du capital et des intérêts de l’emprunt |
Coût total 120ème mois |
environ 101 375 € |
environ 883,87 € |
Prêt in fine : un crédit avantageux pour quels profils ?
Pour contracter ce type de prêt, l’emprunteur présente souvent un taux d’imposition supérieur à 30 % avec des propriétés foncières. Le remboursement in fine est complexe dans le montage financier à mettre en place, mais, si le montant à rembourser lors de la dernière échéance est bien amorti, il peut se révéler très rentable.
Avantages d’un amortissement in fine
- Une fiscalité optimisée car les intérêts sont déductibles des impôts dans le cas d’un certain niveau de revenu ;
- Le rendement de l’épargne à l’issue du prêt ;
- Des mensualités plus faibles que pour un crédit amortissable ;
- Un niveau d’imposition sur la fortune immobilière qui diminue.
Bon à savoir
La loi de finances 2019 corrige les contournements de la règle du prêt in fine en matière d’impôt sur la fortune immobilière (anciennement ISF). Dès 2020, pour un crédit sur 10 ans, la valeur déduite du prêt sera de 10 % chaque année pour un contribuable concerné par cette imposition. Pour les prêts sans échéance de remboursement, la valeur déductible diminuera d’un vingtième par an soit l’équivalent d’un prêt in fine sur 20 ans.
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