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Le taux du prêt in fine

Taux pret in fine
Le taux du prêt in fine

Il existe différents types de crédits immobiliers. On connaît bien le crédit immobilier amortissable : ce prêt qui consiste à rembourser chaque mois une partie du capital ainsi que des intérêts, la part d’intérêts étant plus forte en début de prêt, et celle du capital plus importante à mesure que le remboursement avance. C'est celui que vous avez quand vous achetez votre résidence principale, par exemple. Le prêt in fine fait partie de la famille des crédits immobiliers, mais il est moins connu : on l'utilise principalement dans le cadre d'un investissement locatif.

Le principe du prêt in fine

Le remboursement du prêt in fine diffère totalement du crédit immobilier amortissable classique. Quand vous avez un prêt in fine, vous remboursez chaque mois uniquement des intérêts et aucune part du capital. Celui-ci sera remboursé dans son intégralité en un seul versement, à la fin du crédit. En effet, l’expression "in fine" du latin signifie : à la fin. Ce type de prêt est dédié essentiellement à l'investissement locatif. Il est plus coûteux que le crédit immobilier amortissable dit "classique", notamment en raison des intérêts du prêt in fine, qui sont calculés sur le capital emprunté et non sur le capital restant dû. Le taux du prêt in fine est par ailleurs lui aussi, plus élevé qu’un taux immobilier classique. Pour avoir accès à ce type de crédit, il faut donc bénéficier de garanties "solides" ; c'est pourquoi il est réservé aux investisseurs, qui utilisent ce prêt dans une perspective patrimoniale.

A la mise en place du crédit in fine, vous devez disposer d'une somme d'argent, nantie par la banque et généralement placée sur une assurance-vie. Celle-ci peut exiger un nantissement initial d’un montant minimal de 30% du prix du bien. En plus du remboursement des intérêts, vous devez effectuer des versements mensuels sur ce compte d'épargne, afin d'être en mesure de rembourser entièrement le capital en fin de prêt. Les sommes placées vont générer un rendement selon un taux fixé par l’Etat. Ces intérêts sont ensuite eux-mêmes capitalisés. A l’issue du prêt in fine, vous pouvez alors vous servir de l’assurance-vie pour solder votre crédit.

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Un crédit dédié à l'investissement locatif

Nous l'avons vu, le prêt in fine est plus coûteux et son taux est plus élevé que celui d'un crédit amortissable classique. Mais c'est là aussi tout son intérêt. En effet, il est dédié à ceux qui souhaitent réaliser des investissements locatifs et a pour avantage de réduire l'imposition de vos bénéfices fonciers à travers ce que l'on appelle le déficit foncier. En effet, les intérêts de votre prêt in fine sont supérieurs à vos bénéfices, et vous pouvez donc déduire vos intérêts de vos revenus locatifs. Le prêt in fine vous donne donc accès à une réduction fiscale. De plus, si votre assurance-vie a généré une plus-value pendant la durée du prêt in fine, vous pouvez la récupérer en fin de prêt. En conclusion, entre la déduction fiscale et la plus-value de votre assurance-vie, le surplus d'intérêts peut s'effacer.

Quel est le taux du prêt in fine ?

Comme précisé plus haut, le taux du prêt in fine est supérieur au taux du crédit amortissable classique, et c'est d'ailleurs l'un de ses avantages, puisque les intérêts du prêt in fine sont déductibles des revenus locatifs. Ainsi, le taux du prêt in fine est plus élevé de 20 à 30% que celui du crédit immobilier. D’autant que contrairement au prêt amortissable dont les intérêts sont dégressifs, les intérêts du crédit in fine sont constants. Ce type de prêt demande néanmoins de présenter des garanties solides. Par ailleurs, les taux immobiliers sont encadrés par l’Etat via des taux d’usure au-delà desquels les banques ne peuvent accorder de crédit immobilier. Il en va de même pour le taux d'intérêt du prêt in fine. Il est possible de réaliser une simulation de prêt in fine afin de se rendre compte du financement possible prenant en compte le taux du prêt in fine, mais aussi le taux de rémunération de l'assurance-vie et les mensualités à verser dans le cadre du nantissement de cette assurance-vie. Un courtier en crédit immobilier peut également vous renseigner dans le cadre de votre recherche de financement et vous obtenir le prêt in fine sur-mesure.

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