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Achat immobilier : quelques pistes pour se constituer un apport personnel

L'essentiel en quelques mots

L'apport personnel est la part du montant de l'acquisition immobilière déjà en possession de l'acquéreur au moment de la transaction, hors prêt immobilier.

Elle s'ajoute à la capacité d'emprunt pour déterminer la capacité d'achat immobilier.

Au sens strict, l'apport personnel provient de vos économies :

  • votre épargne,
  • les sommes provenant de la revente d'un logement,
  • un prêt familial,
  • un héritage reçu,
  • des donations,
  • etc.
Comment se constituer un apport personnel ?
Achat immobilier : quelques pistes pour se constituer un apport personnel

Comment trouver un apport personnel pour un achat immobilier ?

Les prêts ou participations « constitutifs d'apport personnel »

Par extension, le terme « apport personnel » peut englober certains prêts ou participations « constitutifs d'apport personnel » : vous pouvez avoir recours à certains prêts à coût réduit pour « gonfler » votre apport personnel et ainsi présenter un meilleur dossier à la banque.

Il s'agit :

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Votre épargne salariale

D'autre part, si vous faites partie d'une entreprise de plus de cinquante salariés, votre employeur est tenu de vous faire participer aux résultats de l'entreprise. Vous avez alors la possibilité de demander le déblocage anticipé de votre épargne salariale qui servira à constituer un apport personnel pour acquérir votre résidence principale.

💡

Bon à savoir

On exprime généralement l'apport personnel en fonction du montant de l'opération, en pourcentage. Ainsi, si vous cherchez à acheter un appartement de 152 449 € avec un apport personnel de 30 490 €, on dira que vous avez un apport de 30 490 / 152 449 = 20 %. Vous solliciterez donc un emprunt pour les 80 % restants du montant.

L’épargne personnelle

L’épargne bancaire est généralement la source principale de votre apport personnel. Elle se constitue au fil des années, en fonction du montant que vous parvenez à mettre de côté et à faire fructifier. Aussi, il est conseillé de veiller à ce que votre épargne soit garantie. Autrement dit, mieux vaut préférer les placements sûrs aux investissements risqués à l’image des placements en bourse.

D’une manière générale, la banque vous propose d’épargner sur différents plans et livrets :

Pour choisir le meilleur placement pour votre achat immobilier, renseignez-vous sur le taux de rémunération, le montant maximal à déposer, etc.

Le don familial

Le don familial peut également être considéré comme un apport personnel. Celui-ci peut prendre trois formes différentes :

En outre, le don familial doit impérativement être effectué entre un membre de la famille et l’un de ses descendants. Sachez également que cette transmission est soumise à taxation si vous dépassez un certain seuil fixé par l’État.

💡

Bon à savoir 

Dans le cadre de la constitution d’un apport personnel, vous pouvez percevoir un montant exonéré maximum de 31 850 € par donateur sur une période de 15 ans.

Le prêt familial

Lorsqu’on parle de prêt familial, il faut comprendre un crédit « officiel » contracté auprès d’un membre de la famille, et non un simple chèque ou virement d’un faible montant. En cela, le prêt familial doit nécessairement être formalisé par écrit si la somme en question est supérieure à 1 500 €. Ce caractère officiel peut être réalisé sous seing privé ou via un acte notarié.

En clair, ce prêt comporte les mêmes caractéristiques qu’un crédit à la banque :

💡

Bon à savoir 

Le prêt familial, tout comme le prêt immobilier entre particuliers, doit obligatoirement être déclaré aux impôts à partir du moment où le montant est supérieur à 750 €.

Si l’offre peut s’avérer intéressante sur le papier, dans la réalité, les choses sont souvent plus complexes. Les prêts financiers au sein d’une famille sont malheureusement risqués. Retards sur le remboursement et autres demandes pour une rallonge financière peuvent rapidement survenir.

Aussi, il est à souligner que même s’il s’agit d’un prêt familial, ce dernier est compté par les banques lorsqu’il est question de calculer votre taux d’endettement pour un crédit immobilier.

Quel est le meilleur niveau d'apport personnel ?

En général, les banques demandent qu'au moins 10 % de l'opération soit financée par votre apport personnel. Mais en pratique, 20 à 30 % d'apport sont particulièrement appréciés. Il est plus difficile (mais possible) d'emprunter sans apport personnel. Même si vous n'avez pas d'économies, vous avez peut-être droit à des prêts aidés tels que le prêt à taux zéro plus. Ils faciliteront votre emprunt en gonflant votre apport.

Bien sûr, plus votre apport personnel est important, meilleures seront les conditions consenties par la banque. Pour elle, l'apport personnel est un moyen d'appréciation du risque qu'elle encourt en vous prêtant de l'argent.

L'emprunteur qui a un apport personnel important a prouvé sa capacité d'épargne et donc sa capacité à rembourser un emprunt. Il a un « profil » moins risqué et il est normal qu'il bénéficie d'un meilleur taux. Au contraire, si l'emprunteur est depuis longtemps dans le monde du travail, a des revenus réguliers et confortables et n'a pas réussi à se constituer une épargne, on peut soulever des doutes quant à sa future capacité de remboursement.

💡

 

Bon à savoir

Lorsque vous faîtes un emprunt avec apport personnel, la banque vous demande un justificatif d'épargne. Ce justificatif est une preuve de votre capacité financière et représente un indicateur clé de votre fiabilité en tant qu'emprunteur.

Prêt immobilier sans apport : une utopie en 2023 ?

Quand il s’agit de démarcher les banques pour un crédit immobilier, beaucoup de jeunes emprunteurs se posent la même question : est-il possible d’obtenir un prêt sans apport personnel ?

Si en théorie il est tout à fait possible de bénéficier d’un crédit immobilier avec un faible apport, la réalité est tout autre. En effet, à l’heure où les taux sont particulièrement élevés et que le marché immobilier connaît quelques remous, il paraît difficile qu’une banque prête sans apport.

Néanmoins, il subsiste quelques exceptions en fonction du profil de l’emprunteur. Un dossier bien ficelé et qui atteste d’une excellente gestion financière peut être sélectionné par les banques.

Pour tenter de séduire les établissements bancaires sans apport conséquent, vous devez donc témoigner :

Dans cette optique, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un courtier spécialisé en crédit immobilier. En plus de vous aider à constituer votre dossier, il fait jouer la concurrence pour vous obtenir le prêt le plus adapté à votre profil et à votre besoin.

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