Crédit immobilier : quel est votre projet ?

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Peut-on faire un prêt immobilier sans apport ?

L'essentiel en quelques mots

Vous vous demandez si vous besoin d’un apport personnel pour emprunter ? Certains établissements financiers peuvent accorder un financement sans que l’emprunteur n’apporte de fonds propres.

  • Il est possible d’avoir un prêt immobilier sans apport, mais en pratique les banques exigent bien souvent un apport personnel d’au moins 10 %.
  • Le prêt à 110 % permet de financer le coût de l’achat immobilier et les frais divers (dossier, notaire, etc.).
  • Le crédit sans apport est accessible à tous, à condition de bien présenter un dossier solide. Les primo-adhérents et les jeunes actifs sont des profils particulièrement éligibles.

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

On appelle apport personnel la somme non empruntée qu'un particulier investit dans son acquisition immobilière. Cette part est souvent consacrée aux frais annexes de l'achat du bien : frais de notaires, frais de dossier, frais d'agence, etc. 

Bien que dans la majorité des cas, les banques demandent à leur client cette avance, il est possible de faire un prêt sans apport.

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Bon à savoir

Si une banque accepte de vous accorder un crédit sans apport personnel, on parlera de financement à 110 %. En effet, elle financera 100 % du montant du bien ainsi que 10 % supplémentaires pour les frais annexes.

Pourquoi les banques demandent-elle un apport personnel ?

Dans quelles conditions peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport ? L'apport personnel permet de rassurer la banque quant à votre capacité d'épargne. Elle lui prouve que, malgré vos charges, vous avez su mettre de l'argent de côté dans la durée. C’est un signe que vous saurez être un bon gestionnaire pour payer vos mensualités dans les années à venir.

Lors de l’étude de votre dossier, la banque s’intéresse à vos revenus et leur stabilité, la tenue de vos comptes bancaires, votre situation, etc. L’apport personnel donne également une indication sur votre capacité de remboursement. Si vous avez été en mesure d’épargner, cela signifie que vous gagnez plus que vous ne dépensez.

Comment se constituer un apport sans épargne ? 

Même si vous ne disposez pas d’épargne, vous pouvez vous constituer un apport personnel grâce à différentes solutions. Vous pouvez ainsi :

 

Est-il possible d’emprunter sans apport ?

Peut-on emprunter sans apport ? Oui, le prêt immobilier sans apport est possible, même s’il est plus difficile à obtenir que le crédit avec apport personnel. Il est recommandé de posséder un minimum d’apport personnel pour appuyer son dossier auprès de l’organisme de prêt.

Si vous n’avez pas d’apport personnel, vous pouvez vous adresser à un courtier immobilier pour augmenter vos chances d’obtenir votre crédit. Évitez au maximum les erreurs de gestion et les découverts bancaires pour prouver votre solvabilité.

Que prévoit la loi pour 2022 concernant le crédit immobilier sans apport ?

Les conditions d’octroi de crédit immobilier changent dès le 1er janvier 2022. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait déjà exhorté les établissements de crédit à limiter le taux d’endettement à 35%, assurance comprise, et la durée de prêt à 25 ans, sauf cas précis.

Mais à partir de janvier 2022, ces recommandations se transforment en obligations. Le but de cette décision : éviter les risques de surendettement nourris par la baisse des taux immobiliers. Pour se prémunir d’une éventuelle défaillance de la part de l’emprunteur, les banques ont mis l’accent sur la nécessité de présenter un apport personnel, et ce dès l’année 2021. Il faut donc s’attendre à ce que les banques continuent d’exiger la présentation d’un apport personnel d’au moins 10% du prix du bien.

Par exemple, pour un appartement de 3 pièces de 60m² avec un prix fixé à 205 000 €, il faudra un apport obligatoire de 20 500 €.

Qu’est-ce que le prêt à 110 % ?

Il existe des banques nationales ou régionales qui acceptent de financer l’intégralité de l’opération : c’est ce qu’on appelle le prêt 110 %. La banque va alors prêter le montant de l’acquisition du bien immobilier, mais pas seulement : elle ajoute le coût des frais. Ce type d’offre n’est cependant pas proposé à tous les acquéreurs. Votre éligibilité au prêt immobilier sans apport dépend de votre âge, de la stabilité de vos revenus, de la tenue de vos comptes, de votre reste à vivre ainsi que de votre taux d’endettement.

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Comment monter son dossier ?

Toutes les demandes de crédits sont soumises à une analyse minutieuse de votre dossier pour étudier la faisabilité du financement. Vous devez convaincre la banque d’accepter votre demande de crédit à 110 %. Les établissements bancaires favorisent certains critères :

Pour obtenir un prêt immobilier dans les meilleurs délais, votre dossier doit être complet. Il doit prouver le sérieux de votre profil et votre implication dans le projet immobilier. La banque doit être en mesure de statuer sur votre demande grâce aux documents fournis dans votre dossier.

Parmi les pièces justificatives obligatoires, on retrouve :

D’autres documents sont demandés notamment en rapport avec votre situation familiale, financière et professionnelle.

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Le bon conseil d’Empruntis

Pour augmenter vos chances d’être financé à 110%, faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier. Ce spécialiste saura optimiser votre dossier et le présenter aux établissements les plus à même d’accepter votre demande de financement.

Les prêts aidés peuvent-ils remplacer un apport personnel ? 

Non, les prêts aidés ne remplacent pas un apport personnel mais ils permettent d’augmenter ce dernier : 

Qui peut bénéficier d’un crédit sans apport ?

Les banques qui acceptent le prêt immobilier sans apport ne prennent principalement que des primo-accédants et jeunes actifs puisqu’il peuvent facilement justifier le fait de ne pas avoir encore d'apport personnel.

Quels profils ? 

On distingue 3 catégories d’emprunteurs concernés par le crédit immobilier sans apport :

Quels projets ?

L’emprunt immobilier sans apport peut être demandé pour financer l’achat d’un premier appartement ou d’une maison dans laquelle vous comptez vivre, ou encore votre premier investissement locatif. L’achat d’un bien immobilier, peu importe son usage ou son état, peut être financé par un prêt immobilier sans apport. Une mise en garantie pour le bien en question peut être demandée par les banques. Vous pouvez également inclure le coût des travaux dans le montant total demandé.

Quels arguments pour emprunter sans apport ?

Si vous n'avez pas d'apport personnel, il faudra présenter d'autres atouts pour rassurer la banque :

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Bon à savoir

Cependant, même s'il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans apport, il sera alors beaucoup plus difficile de négocier votre taux et d'obtenir des décotes.

Quelles banques proposent un prêt immobilier sans apport ?

Parmi les principales banques qui acceptent d’accorder un crédit immobilier à un emprunteur sans apport, on retrouve notamment la Caisse d’Épargne et la Banque Postale. Vous aurez moins de chances de décrocher un crédit immobilier à 110% auprès des banques en ligne puisqu’elles exigent un apport pour la plupart.

Toutefois, il ne faut pas oublier qu’en cas d’absence d’apport personnel, des garanties bancaires sont exigées pour prétendre à l’obtention d’un prêt sans apport. Par exemple, vous pouvez procéder à l’hypothèque de l’un de vos biens immobiliers ou le nantissement d’un bien meuble. Il est aussi possible d’envisager, dans une moindre mesure, un (ou plusieurs) cautionnement : on parle alors de sûreté personnelle.

L’ensemble de ces garanties permet de limiter le risque de non-remboursement et la banque sera plus à même d’accepter votre prêt immobilier sans apport.

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Faire un emprunt immobilier sans apport : quelles conséquences ?

Faire un crédit sans apport semble attractif de prime abord, puisque vous n’avez pas d’argent à avancer et que la banque finance la totalité de votre projet. Cependant, il existe également quelques inconvénients et risques à ce type d’opération :

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Prêt immobilier sans apport : ce qu’il faut retenir

  • L’apport personnel permet de rassurer la banque quant à votre solvabilité et votre capacité de remboursement.
  • Le prêt immobilier sans apport est encore possible sous conditions.
  • Emprunter avec un apport personnel reste la meilleure solution, n’hésitez pas à souscrire à des prêts aidés pour augmenter votre capacité d’emprunt.

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