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Quelle banque prêt sans apport en 2023 ?

L'essentiel en quelques mots

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier, mais vous n’avez pas d’apport personnel ? Cette somme, constituée par de l’épargne, doit idéalement représenter 10 % du montant emprunté.

  • certaines banques prêtent sans apport grâce au “prêt à 110 %”, qui consiste à intégrer dans le capital accordé les fonds destinés au paiement des frais annexes (notaire, garantie, agence…) ;
  • les banques pouvaient jusqu’à présent proposer un financement sans apport si le dossier de demande de prêt était solide (revenus élevés, taux d’endettement limité, patrimoine…) ;
  • les nouvelles réglementations du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), applicables depuis janvier 2022, imposent, sauf rare exception, un apport obligatoire d’au minimum 10 % du coût total de l’opération ;
  • s’il n’est plus possible d’emprunter sans apport, certaines banques proposent des financements à 100 %, en considérant les prêts aidés (type prêt à taux zéro) comme un apport.
  • consultez plusieurs banques pour comparer les offres de prêt, en sachant à quelle hauteur elles peuvent vous prêter sans apport personnel.
Quelle banque prête sans apport ?
Quelle banque prêt sans apport en 2023 ?

Prêt à 110 % : comment fonctionne le prêt immobilier sans apport ?

Traditionnellement, lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier, le montant accordé pour le financement ne comprend pas :

Ces sommes représentent généralement environ 10 % du montant de l’opération immobilière. Par exemple, pour un bien vendu 300 000 €, les frais annexes sont estimés à 30 000 €. Au total, votre projet vous coûtera donc 330 000 €.

La plupart des banques financent le prix d’achat à 100 % mais n’incluent donc pas les frais annexes, qui doivent être financés par vos propres moyens : l’apport personnel.

Dans certains cas, les banques proposaient un financement à 110 %, c’est-à-dire en incluant dans le montant du prêt les fameux 10 % de frais annexes. Ces crédits sont appelés des prêts sans apport.

Mais les banques réservent les prêts immobiliers sans apport à des dossiers solides ou des profils spécifiques. La contrepartie de cet emprunt à 110 % est un taux plus élevé ou une durée de prêt allongée.

Les banques peuvent-elles proposer un prêt immobilier sans apport en 2023 ?

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) édicte régulièrement les principes qui régissent notamment l’octroi des crédits immobiliers. Il recommandait déjà aux banques d’éviter les prêts à 110 % ou sans apport. 

En 2023, cette recommandation devient une norme. Les emprunteurs devront en effet avoir obligatoirement un apport personnel couvrant les frais annexes pour pouvoir obtenir un crédit auprès de leur banque. Acheter un bien immobilier sans apport va donc être de plus en plus compliqué.

Que dit la nouvelle loi pour l’emprunt immobilier sans apport en 2023 ?

Il ne s’agit pas d’une loi, mais de recommandations du HCSF qui font office de normes réglementaires. Depuis le 1er janvier 2022, ces nouvelles règles sont les suivantes :

Les banques conservent une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20 % de la production trimestrielles de nouveaux crédits immobiliers.

80 % de ces dérogations devront concerner des acquéreurs de leur résidence principale. Les établissements qui ne respecteront pas ces consignes risquent par ailleurs des sanctions, alors qu’il s’agissait précédemment de simples recommandations.

À quelle banque s’adresser pour faire un prêt immobilier sans apport ?

Il est plus difficile d’obtenir un prêt à 110 % en 2023. Néanmoins, le recours à certains prêts aidés peut vous aider à concrétiser votre projet, avec par exemple le prêt à taux zéro, des prêts épargne logement ou des prêts conventionnés par l’État.

Le niveau d’apport personnel n’étant pas indiqué par le HCSF, vous pouvez également tenter de soumettre votre dossier à une banque sans apport ou en ayant un apport en dessous des 10 %. Votre demande pourra éventuellement entrer dans les 20 % de dérogation admis par les règles, surtout si vous envisagez d’acquérir votre première résidence principale.

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