Quels sont les 8 critères pour obtenir un prêt immobilier ?
Écrit par : Marie Boulay - Relu par : Luigi Delmet
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L'essentiel en quelques mots
Obtenir un prêt immobilier repose sur plusieurs critères analysés par l'établissement bancaire avant d’accorder un financement. Il cherche avant tout à s’assurer que vous pourrez rembourser votre crédit pendant toute la durée de l’emprunt. Pour cela, il examine votre situation professionnelle, vos revenus, votre niveau d’endettement, mais aussi la cohérence globale de votre projet immobilier. Voici en quelques mots ce qu’il faut savoir pour remplir les conditions d'un crédit immobilier :
- les établissements de prêts privilégient les profils qui présentent une situation professionnelle stable et des revenus réguliers ;
- l’apport doit représenter au moins 10 % du prix d’achat du logement ;
- votre niveau d’endettement ne doit pas dépasser un plafond de 35 %, assurance comprise ;
- votre santé, votre lieu de résidence et d’autres éléments peuvent également jouer dans la décision de l'établissement bancaire ;
- un courtier en crédit immobilier peut vous aider à optimiser votre dossier de demande et à obtenir une offre au meilleur taux.
Quelles conditions dois-je respecter pour obtenir mon prêt immobilier ?
Avant d’accorder un crédit immobilier, la première étape pour l'établissement bancaire est d'étudier votre solvabilité. Pour cela, plusieurs critères sont pris en compte.
1. Une situation professionnelle stable
La première condition de crédit immobilier repose sur votre situation professionnelle. Les établissements de prêts accordent beaucoup d’importance à votre type de contrat de travail. Ils privilégient en effet les profils disposant de revenus réguliers et durables. Les banques accordent généralement plus facilement des crédits si vous êtes :
- en CDI (salarié, cadre...) ;
- ou agent de la fonction publique (fonctionnaire).
Pour les autres profils, comme la profession libérale, l'auto-entreprise, le CDD ou le demandeur d'emploi, l’étude est souvent plus approfondie. La banque analyse notamment vos gains financiers moyens sur les trois dernières années afin d’évaluer la stabilité financière. Un salarié en CDI ou un agent de la fonction publique rassurera davantage les établissements de prêts.
2. Un apport personnel suffisant
Deuxième condition pour faciliter l’accession à un prêt immobilier : il est très fortement conseillé d’ajouter un apport personnel à votre dossier d’emprunt, représentant au moins 10 % du prix d’achat du logement. Cet apport offre plusieurs avantages :
- vous vous acquittez des frais de transaction (frais de notaire, frais de garantie ou d’hypothèque et éventuels frais de dossier) ;
- en cas de défaut de paiement, la revente du bien couvre entièrement votre dette auprès de la banque ;
- c’est un gage de sérieux et la preuve que vous êtes capable d’épargner.
L’apport personnel peut provenir de différentes sources. On peut notamment penser à :
- l’épargne personnelle ;
- l’épargne salariale ;
- la donation familiale ;
- la revente d’un précédent bien immobilier si vous êtes propriétaire.
Bon à savoir
Même si obtenir un prêt immobilier sans apport reste possible dans certaines situations, il s’agit aujourd’hui d’une situation assez rare. Constituer un capital de départ est une étape primordiale pour rassurer les banques.
Puis-je faire un crédit immobilier sans apport ?
Il est possible d’emprunter sans capital de départ, mais cela est assez rare. Pour cela, les établissements bancaires exigent généralement :
- un dossier de prêt immobilier irréprochable ;
- de répondre parfaitement à tous les critères cités plus haut.
Les banques réservent généralement cette possibilité aux dossiers emprunteurs solides présentant les meilleures garanties avec :
- des revenus élevés ;
- un emploi stable ;
- une bonne gestion bancaire.
3. Une tenue de compte irréprochable
La gestion de vos comptes joue un rôle important dans l’étude de votre demande de crédit. C’est une condition de prêt immobilier souvent négligée, et pourtant vos relevés de compte jouent le rôle de vitrine. Les banques examinent généralement les trois derniers relevés bancaires afin d’évaluer votre comportement financier. Elles vérifient notamment :
- l’absence de découverts fréquents ;
- l’absence d’incidents de paiement ;
- la régularité de votre épargne.
Plusieurs mois avant de faire votre demande de prêt, vous avez tout intérêt à assainir vos comptes en épargnant régulièrement et en évitant les découverts bancaires pour prouver votre sérieux. Suivre ces conseils de gestion financière vous évitera le refus de votre prêt pour ce motif.
4. Une capacité d’endettement maîtrisée
Le taux d’endettement est un critère essentiel pour accéder à un crédit immobilier. Selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, il ne doit généralement pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance comprise. Ce ratio correspond à la proportion de vos revenus alloués mensuellement au remboursement de votre crédit immobilier ou à la consommation (prêt travaux, crédit auto, etc.).
La banque calcule ce taux en comparant :
- le montant total de vos mensualités de remboursement ;
- vos gains financiers nets mensuels.
Si votre endettement est trop élevé, le prêteur peut refuser le prêt ou proposer une durée plus longue afin de réduire le montant des échéances.
Bon à savoir
Voici la formule pour calculer son taux d'endettement :
- charges mensuelles fixes + mensualités du prêt, le tout divisé par les revenus mensuels.
Il est important de veiller à ce que le résultat ne dépasse pas 35 %. En effet, il est très rare que les banques acceptent des dossiers qui ne valident pas cette condition, sauf si l’emprunteur justifie de très hauts gains financiers.
5. Une assurance emprunteur adaptée
Lors de la souscription d’un prêt immobilier, la banque exige la mise en place d’une assurance emprunteur. Elle protège à la fois l’emprunteur et l’établissement prêteur en cas d’imprévu.
Elle couvre principalement les risques suivants :
- décès ;
- invalidité ;
- incapacité de travail.
Le coût de cette assurance est variable d’un établissement à un autre. Il est directement intégré dans le calcul du TAEG (taux annuel effectif global), qui représente le coût total du crédit immobilier.
Bon à savoir
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, vous êtes libre de changer d’assurance emprunteur quand bon vous semble. Si le contrat groupe proposé par la banque ne répond pas à vos attentes (garanties, coût…), alors vous pouvez vous tourner vers la délégation d’assurance.
6. Un projet immobilier cohérent
La banque analyse la cohérence globale de votre projet immobilier.
Elle s’intéresse notamment :
- au type de logement (résidence principale, investissement locatif) ;
- à la localisation du bien ;
- au montant total du financement.
Un projet réaliste et adapté à votre condition financière augmente vos chances d’obtenir une offre de prêt immobilier. Que vous cherchiez un logement neuf ou un logement ancien, la clarté des données est primordiale.
7. Le reste à vivre
Au-delà du taux d’endettement, les banques étudient également le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qu’il vous reste chaque mois après paiement des échéances de crédit et des charges incompressibles (factures énergétiques, frais de cantine…).
Cet indicateur permet d’évaluer votre capacité à faire face aux dépenses courantes comme l’alimentation, les transports, les loisirs ou plus largement les imprévus de la vie quotidienne.
8. La durée et le montant du prêt immobilier
La durée de remboursement influence directement le montant des mensualités et le coût total du crédit. Un prêt immobilier peut généralement s’étendre sur une durée variable comprise entre 15 et 25 ans, voire davantage dans certains cas particuliers.
Retenez que plus la durée est longue, plus les échéances sont faibles, mais plus le coût total du crédit augmente.
La banque ajuste donc la durée afin de maintenir un équilibre entre capacité d’emprunt, montant du projet et taux d’endettement.
Autres conditions qui peuvent influer sur votre demande de prêt
Au-delà des critères principaux, plusieurs éléments peuvent influencer la décision finale du prêteur d’octroyer un prêt immobilier.
1.Votre âge
Vous vous demandez quel est l'âge idéal pour un crédit immobilier ? Sachez qu'un jeune âge n’est pas un repoussoir pour les banques. Apportez tous les justificatifs nécessaires pour démontrer votre solvabilité. À contrario, les plus de 65 ans peuvent avoir plus de difficultés à emprunter. Cela reste possible à condition de réduire au maximum la durée du prêt et de choisir une bonne assurance.
2.Votre état de santé
En plus des conditions d’octroi d’un prêt immobilier citées jusqu’ici, votre santé peut également entrer en jeu. Dans le cas d’un risque médical pour l’emprunteur (surpoids, diabète, cholestérol, etc.) pouvant impacter la capacité de remboursement, les banques demandent la souscription d’une assurance avec des garanties décès, handicap et chômage. Pour déterminer les garanties et le tarif de l’assurance, l’emprunteur doit remplir un questionnaire de santé. En cas de problème grave ou chronique, la demande de prêt peut être refusée.
Bon à savoir
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, le questionnaire de santé n’est plus une étape obligatoire. Vous pouvez passer outre le formulaire si :
- le montant total emprunté par personne est inférieur à 200 000 € ;
- et si le crédit sera intégralement remboursé avant votre soixantième anniversaire.
Si vous êtes dans cette situation, la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) peut être une solution. Elle impose aux banques une analyse plus approfondie de votre dossier de prêt immobilier avec assurance.
3.Votre lieu de résidence
Même si ce n’est pas une condition au prêt immobilier à proprement parler, demander un crédit en France en tant que non-résident peut s’avérer compliqué. En effet, sauf cas particuliers, vous devez être domicilié en France pour pouvoir emprunter mais aussi pour assurer votre crédit.
4.Votre nationalité
Il est possible pour un étranger de devenir propriétaire en France, mais il faut respecter quelques conditions relatives à la nationalité. Pour les étrangers ressortissants européens, il n’y a aucune barrière à l’obtention d’un prêt. Pour les étrangers hors UE, une carte de séjour sera demandée, avec la preuve d’une volonté de rester en France pendant la durée de l’emprunt.
5.Le taux d’intérêt et les conditions du marché
Les conditions de marché influencent également l’accès au crédit. Une hausse des taux immobiliers peut réduire la capacité d’emprunt et modifier les conditions de financement.
Comment maximiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier ?
Si vous préparez un achat immobilier, plusieurs actions peuvent améliorer votre dossier.
Préparer son dossier en amont
Un dossier complet permet à la banque d’analyser rapidement votre situation.
Les documents demandés incluent généralement :
- justificatifs de revenus ;
- relevés de comptes ;
- contrat de travail ;
- compromis de vente immobilière.
Optimiser sa capacité d’emprunt
Avant de déposer votre demande de crédit immobilier, il peut être utile de :
- réduire certains crédits en cours ;
- augmenter votre apport personnel ;
- stabiliser votre situation professionnelle.
Comparer les offres de prêt immobilier
Les conditions peuvent varier d’une banque à l’autre. Comparer plusieurs offres de crédit immobilier permet d’optimiser son projet.
Un courtier ou un spécialiste du financement immobilier vous guide et vous donne des conseils pour négocier les meilleures conditions.
Vous ne savez pas si vous remplissez les conditions ? Faites une simulation
Pour savoir si vous remplissez les conditions d’octroi du prêt immobilier, utilisez notre simulateur pour calculer votre capacité d’emprunt. Vous avez ainsi une idée de la somme que vous pouvez emprunter en fonction de vos charges et de vos revenus.
Conditions de prêt immobilier : ce qu’il faut retenir
- les principales conditions pour obtenir un prêt immobilier regroupent l’apport personnel, le statut professionnel, la tenue de compte et le taux d’endettement ;
- les CDI ou les fonctionnaires représentent des profils idéaux, mais il est possible d’emprunter en CDD ou en tant qu’indépendant en remplissant des conditions d’emprunt immobilier supplémentaires ;
- obtenir un crédit sans apport est rare, mais pas impossible pour les clients avec des revenus élevés ou les investisseurs immobiliers ;
- l’état de santé, le lieu de résidence et la nationalité peuvent jouer sur l’obtention d’un prêt immobilier.
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