Crédit immobilier : quel est votre projet ?

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Comment obtenir un crédit immobilier quand on expatrié ?

L'essentiel en quelques mots

Vous vous êtes expatriés à l’étranger et vous êtes bien décidé à vous y installer pour de longues années. Vous voulez maintenant acheter une maison ou réaliser un investissement locatif, et vous cherchez un financement en France.

Le crédit immobilier expatrié est un marché particulier et il faut connaître ses spécificités si vous souhaitez trouver la meilleure offre de prêt immobilier.

Toutes les banques ne prêtent pas aux expatriés et pour obtenir un emprunt immobilier en vivant à l’étranger, votre dossier doit être bien préparé. 

Tournez-vous de préférence vers une banque traditionnelle. Et surtout, préparez-vous à obtenir des conditions d’emprunt moins avantageuses que celles d’un résident français. 

Les banques n’hésitent pas à être exigeantes, car elles considèrent la situation des expatriés risquée. TAEG, coût de l’assurance emprunteur, montant de l’apport, garanties multiples, les conditions d’un prêt immobilier pour expatrié sont rigoureuses.  

N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un courtier pour monter votre dossier emprunteur, négocier les conditions du prêt et faire jouer la concurrence.

Crédit immobilier expatrié
Comment obtenir un crédit immobilier quand on expatrié ?

Résident, expatrié : Quelles distinctions la banque fait-elle ?

Qu’est-ce qu’un résident français pour les banques ?

La notion de résident français est liée à l’imposition. Un résident français est domicilié fiscalement sur le territoire français.

Pour être résident, il faut répondre à un des critères suivants :

Les personnes travaillant à l’étranger, mais ayant leur foyer fiscal en France sont souvent des fonctionnaires détachés ou des cadres supérieurs de grandes entreprises voyageant beaucoup. Ces profils sont appréciés des banques, car leurs revenus sont confortables et ils ont des revenus stables.

Expatrié ou non-résident : Un profil plus risqué

Un expatrié est une personne dont la résidence fiscale n’est pas en France. C’est le cas des personnes qui ont un contrat de travail local ou des expatriés ayant un statut précaire comme les digital nomads. Pour les banques, ces profils sont à risque.

En effet, un expatrié est moins facilement accessible pour les banques. Le décalage horaire peut empêcher les communications téléphoniques. Les documents justificatifs tels que les fiches de paie, les relevés de comptes ou les avis d’imposition sont dans la langue locale. Et surtout, les banques ne peuvent pas mettre en œuvre les garanties habituelles (hypothèque ou saisie) en cas d’impayé. 

Quelles banques prêtent aux expatriés ?

Si la plupart des banques sont très réticentes, trouver un emprunt pour expatrié reste possible.

Il est préférable de s’adresser à une banque traditionnelle. En effet, les banques en ligne ne prêtent pas aux personnes qui ne résident pas en France. Même parmi les banques traditionnelles, certains établissements refusent par principe de prêter aux expatriés. 

Vous trouverez dans le tableau, ci-dessous, la liste des banques qui acceptent de prêter aux non-résidents :

 Les banques qui prêtent aux non-résidents   français  Conditions
 Crédit Agricole
 En fonction du dossier
 La BRED
 En fonction du dossier
 La Banque Postale
 En fonction du dossier
 BNP Paribas
 En fonction du dossier
 La Caisse d’Épargne
 Prêt uniquement pour les personnes bénéficiant d’un contrat de travail français
 La Société Générale
 En fonction du dossier
 LCL
 En fonction du dossier
 CIC Iberbanco
 Prêt uniquement pour un non-résident situé en Espagne ou au Portugal

Quelles sont les conditions des banques face à un français expatrié ?

Afin de limiter les risques que présente un profil d’expatrié, les banques vont proposer des conditions d’emprunt moins avantageuses aux non-résidents.

 Un taux d’intérêt plus élevé

Lorsque vous êtes expatrié, votre taux d’emprunt est supérieur à celui d’un résident français.

Le TAEG pour un crédit immobilier expatrié se situe entre 1,50 % et 1,70 % en 2021 si vous empruntez sur 15 ans. Si vous empruntez sur 20 ans, le TAEG est de 1,95 % en moyenne.

Le taux qui vous est applicable peut, bien sûr, connaître des variations en fonction de la banque, du montant emprunté et de la durée du prêt.

Un impact sur l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur reste obligatoire pour les expatriés. 

Tout comme le TAEG, le coût d’une assurance emprunteur sera impacté par votre situation d’expatrié. En effet, l’assurance prêt immobilier doit s’adapter aux conditions particulières du pays dans lequel vous vivez. 

La garantie

Un prêt immobilier consenti à un expatrié est considéré comme risqué par les banques.

Or, plus le prêt est risqué, plus les banques demandent des garanties. La souscription d’une assurance emprunteur ne suffit pas.

Sachez que, en contrepartie de votre crédit immobilier pour expatriés, les banques demandent souvent le cautionnement d’une société spécialisée, comme pour tout prêt immobilier. Mais elles demandent aussi en général la souscription d’une hypothèque sur un bien immobilier situé en France

Les contreparties exigées par les banques

Selon les banques, des contreparties supplémentaires peuvent être exigées.

Ainsi certaines banques demanderont à un expert de visiter le bien que vous envisagez d’acheter. D’autres banques exigent la souscription d’une assurance-vie ou d’un produit financier similaire avant de vous accorder le prêt immobilier expatrié.

Ensuite, sachez que l’apport personnel que vous devez fournir est plus important lorsque vous êtes expatrié. Les banques exigent, en moyenne, un apport équivalent à 25 % du prix du bien immobilier acheté. Pas d’inquiétude, certaines banques sont moins exigeantes que d’autres sur le montant de l’apport. D’où l’importance de comparer les offres et de faire jouer la concurrence ! 

Comment défendre votre dossier en tant que non résident ? 

Vous vous êtes bien renseigné, vous avez comparé les offres des banques. Vous devez maintenant constituer votre dossier de demande de prêt immobilier expatrié. Empruntis.com vous aide à mettre toutes les chances de votre côté.

Monter un dossier solide 

Ne négligez pas cette étape et remettez dès le départ un dossier complet.

Votre dossier doit être constitué des documents suivants :

Attention, si vous êtes expatrié dans un pays à risque (avec une situation géopolitique incertaine, ou considéré comme un paradis fiscal par exemple), les banques peuvent refuser un crédit immobilier malgré votre très bon dossier.

Faites appel à un courtier immobilier

Vous l’aurez compris, obtenir un prêt immobilier d’une banque française lorsque vous êtes expatrié est compliqué.

N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un courtier. C’est un professionnel du prêt immobilier et il connaît parfaitement le marché du crédit immobilier expatrié. Un courtier vous aide à monter votre dossier, à trouver les banques susceptibles de vous prêter, compare les offres et négocie les conditions du prêt pour vous. En faisant appel à lui, vous gagnez du temps et vous augmentez vos chances d’obtenir le meilleur taux.

Mutuelle santé expatrié : pensez-y aussi !

Et votre santé, vous y avez pensé ? Nombreux sont les expatriés à ne pas prendre en compte cet aspect avant leur départ et malheureusement, cela peut leur couter très cher en cas de soucis de santé. Alors pour éviter toute mauvaise surprise, il est important de faire le point sur votre mutuelle santé. Non obligatoire, elle est toutefois vivement recommandée si vous voulez bénéficier du remboursement, partiel ou total, de vos frais de santé. Car, selon votre statut et le pays d’expatriation, la protection sociale à laquelle vous avez droit n’est pas la même : travailleur expatrié ou détaché, au sein ou hors de l’Union Européenne, étudiant… Pensez donc à faire le point sur votre situation et vos besoins, et surtout, comparez les offres de mutuelle santé expatrié avant votre départ.

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