Achat immobilier en France par un non-résident

Qu’entend-on par acheteur immobilier non-résident ?

Un acheteur non-résident est une personne qui ne vit pas en France et qui souhaite acheter un bien immobilier sur le territoire hexagonal. Au regard de la loi, c’est la situation fiscale qui indique le statut de résident.

Un résident français est considéré comme tel par la loi s’il remplit l’une des conditions suivantes :

• il possède son foyer en France, occupé par sa famille (enfants, conjoint ou partenaire de pacs), même s’il travaille à l’étranger tout ou partie de l’année ;
• il séjourne en France au moins 6 mois par an ;
• il exerce une activité professionnelle en France, salariée ou non ;
• il tire la majeure partie de ses revenus d’activités économiques situées en France.

En matière immobilière, c’est toujours la loi du pays dans lequel le bien se trouve qui s’applique. Les conditions sont différentes si l’acheteur est ressortissant de l’Union européenne ou d’un pays ayant signé une convention avec la France.

De manière générale, l’obtention d’un prêt immobilier pour étrangeren France est plus difficile pour une personne ne vivant pas sur le territoire et les conditions financières sont plus élevées que pour un résident.

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Est-ce que les étrangers non-résidents peuvent acheter en France ?

Un étranger peut-il acheter une maison en France ? Oui, l’achat d’un bien immobilier en France par un  non-résident étranger est possible, mais à certaines conditions. Les transferts de fonds sont notamment vérifiés par les banques et organismes de crédit afin d’éviter le blanchiment d’argent.

Le plus important pour la banque n’est pas le lieu de résidence, mais la situation fiscale de l’acheteur au regard de la France. Il est plus facile pour un étranger résidant fiscalement en France d’obtenir un crédit immobilier que si ses revenus sont imposés dans un autre pays.

Certains accords internationaux, comme le FATCA entre les États-Unis et la France, encadrent les échanges de données fiscales pour lutter contre la fraude. Mais ce dispositif peut aussi rendre les banques françaises plus réticentes à financer les « US Person » disposant d’importants avoirs, en raison des obligations de déclaration au fisc américain.

De même, les résidents de paradis fiscaux ou de pays jugés à risque par les autorités (Afghanistan, Iran, Venezuela, etc.) voient souvent leur demande refusée, faute de pouvoir vérifier clairement la provenance des fonds ou par crainte de blanchiment d’argent. Les crises géopolitiques peuvent aussi mener à des exclusions temporaires.

Quelle est la procédure pour acheter un bien immobilier en France ?

Avant toute chose, vous devez vérifier que vous êtes éligible à l’obtention d’un prêt, notamment au regard de votre situation financière et professionnelle. Le taux d’endettement maximum de 35 % s’applique également aux non-résidents. Mais si vous ne dépassez pas les 30 %, c’est encore mieux pour rassurer les établissements de crédit.

L’achat d’un bien immobilier en France par un non-résident nécessite un dossier dont certaines pièces sont communes avec les résidents. Il s’agit notamment des justificatifs :

• d’identité (passeport, carte d’identité…) et de situation matrimoniale ;
• de domicile (quittance d’énergie, contrat de bail ou quittance de loyer…) ;
• de revenus (bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition…) ;
• de situation bancaire (relevés de compte, tableau d’amortissement des prêts en cours…) ;
• de patrimoine, si vous possédez déjà des biens immobiliers en France ou à l’étranger.

Si les documents ne sont pas rédigés en français, une traduction sera exigée.

Est-il judicieux d’acheter une propriété en France maintenant ?

Oui, l’achat d’un bien immobilier en France par un non-résident est pertinent si vous visez le long terme (au moins 7 à 10 ans), avec un financement sécurisé et un logement bien classé sur le plan énergétique. Les taux de crédit relevés par Empruntis en août 2025 se situent en moyenne autour de :

• 3,25 % sur 15 ans ;
• 3,35 % sur 20 ans ;
• 3,45 % sur 25 ans.

Le marché immobilier, après 6 trimestres de baisse, repart légèrement à la hausse : + 0,4 % sur un an au T1 2025 au niveau national.

Achat d’un bien immobilier en France par un non-résident : comment trouver un bien ?

Définir précisément votre projet avant de commencer

Avant l’achat d’un bien immobilier en France par un non-résident, il faut commencer par clarifier son objectif : résidence secondaire, investissement locatif ou préparation d’un futur retour en France ? Fixez ensuite un budget réaliste en intégrant :

• le prix du bien ;
• les frais annexes (notaire, travaux, fiscalité) ;
• vos capacités d’emprunt.

Plus votre cahier des charges est précis (localisation, type de bien, critères incontournables), plus votre recherche sera efficace.

S’appuyer sur un réseau local de confiance

En tant que non-résident, il est forcément plus difficile d’être disponible pour visiter des biens. Pour pallier ce problème de la distance géographique, collaborez avec un agent immobilier ou un chasseur de biens implanté dans la zone ciblée. Ces professionnels connaissent les prix du marché et les quartiers porteurs : ils sauront présélectionner des biens qui correspondent à vos critères, mais aussi sécuriser la transaction.

Utiliser les plateformes spécialisées et outils en ligne

Sur les portails immobiliers français, vous pouvez filtrer par localisation, surface, budget ou performance énergétique (DPE). Certains sites proposent même des visites virtuelles ou des cartes interactives ! Ces fonctionnalités sont très utiles pour affiner votre sélection avant de vous déplacer. Petit conseil : pensez aussi aux alertes automatiques pour ne manquer aucune opportunité.

Prévoir des visites ciblées et efficaces

Si vous avez l’occasion de revenir en France dans l’année, planifiez vos séjours de manière à concentrer les visites sur une courte période. Vous pourrez ainsi comparer rapidement plusieurs biens et mieux évaluer leur rapport qualité-prix. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, n’hésitez pas à demander une visite par vidéo en direct avec votre agent immobilier.

Vérifier l’environnement et les projets à venir

Enfin, vous n’êtes pas sans savoir qu’un bien attractif aujourd’hui peut perdre de sa valeur si un projet d’urbanisme modifie le quartier, et vice-versa si un beau projet fait grimper la désirabilité du secteur. Renseignez-vous donc auprès de la mairie sur les projets en cours (nouvelles infrastructures, aménagements, zones inondables) afin d’anticiper l’évolution du quartier, dans le bon comme dans le mauvais sens !

Comment financer mon bien immobilier en France ?

Faire un prêt dans votre pays de résidence

En tant qu'étranger non-résident, vous pouvez souscrire un prêt dans votre pays de résidence. C’est plus facile dans un pays de l’Union européenne, car les offres bancaires sont standardisées. Il est souvent plus simple d’obtenir un prêt dans le pays où vous payez vos impôts. Cependant, il faut veiller à trois paramètres :

• le taux de change si vous empruntez hors zone euro et qui peut varier ;
• le taux d’emprunt qui n’est pas présenté comme en France (il peut y avoir des frais annexes) ;
• les commissions de change si vous devez faire des virements d’un pays à l’autre.

Faire un prêt dans une banque française

De manière générale, les banques françaises sont plus réticentes à prêter de l’argent aux non-résidents, car le risque est plus important. Elles seront assez strictes sur les critères, notamment le taux d’endettement. La plupart demandent des garanties supplémentaires :

• un apport personnel plus important, entre 10 et 20 % du montant, voire jusqu’à 40 % ;
• une garantie hypothécaire sur le bien ;
• une assurance de prêt ;
• le cautionnement d’une société spécialisée.

Parfois, certaines banques vont exiger de l’emprunteur la souscription d’un produit financier chez elle, comme une assurance-vie ou un compte épargne.

Faire appel à un courtier

L’achat d’un bien immobilier en France par un non-résident est beaucoup plus difficile, c’est pourquoi recourir à un courtier est une solution intéressante. En effet, les courtiers maîtrisent mieux les subtilités administratives et notamment des formulaires étrangers. De plus,  ils négocient plus souvent et pour plusieurs clients: ils parviennent donc à obtenir des taux plus avantageux. Or, ces derniers sont en général plus élevés pour les non-résidents (en moyenne, une surcote de 0,2 % à 0,4 % peut être ajoutée).

Achat d’un bien immobilier en France par un non-résident : quelle fiscalité ?

Revenus locatifs (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux)

Les revenus issus de la location d’un bien français par un non‑résident sont imposés selon le barème français. Toutefois, l’administration applique un taux d’imposition minimum : 20 % sur la partie du revenu net imposable jusqu’à 29 315 € (pour 2024), 30 % au-delà.

Les prélèvements sociaux s’ajoutent ensuite à cette imposition : 17,2 % par défaut ou 7,5 % si le non‑résident est affilié à un régime de protection sociale d’un pays de l’Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Un non‑résident est redevable de l’IFI si sa valeur nette taxable des biens immobiliers en France dépasse 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. La déclaration se fait via le formulaire 2042‑IFI, en même temps que la déclaration des revenus. Si la valeur nette est inférieure à ce seuil, vous n’êtes pas imposable et n’avez pas à déposer la déclaration.

Plus-values immobilières

Comment est taxé un non-résident vendant sa maison en France ? Lors de la revente d’un bien en France, les plus-values réalisées par un non‑résident sont imposées de la même manière que celles des résidents. Les taux en 2025 sont :

• taxe de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• prélèvements sociaux de 7,5 % pour les non‑résidents établis dans l’UE/EEE, 17,2 % pour les autres ;
• une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’ajoute si la plus-value dépasse 50 000 € .

Dispositifs favorables aux non-résidents

Dans le cadre de la vente ou l’achat d'un bien immobilier en France par un non-résident, il existe aussi des dispositifs plus favorables, parmi :

• une exonération totale pour l’ancienne résidence principale sous certaines conditions (notamment la vente dans l’année suivant le départ du domicile fiscal français, ou le maintien inoccupé) ;
• un abattement de 150 000 € sur la plus-value imposable, pour une première cession réalisée par un non-résident de l’UE/EEE ayant été domicilié fiscalement en France pendant au moins 2 ans, à condition que le bien soit libre depuis le 1ᵉʳ janvier de l’année précédant la vente ;
• les abattements pour durée de détention s’appliquent également, avec exonération totale au-delà de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.