Achat immobilier en France par un non-résident

Qu’entend-on par acheteur immobilier non-résident ?

Un acheteur non-résident est une personne qui ne vit pas en France et qui souhaite acheter un bien immobilier sur le territoire hexagonal. Au regard de la loi, c’est la situation fiscale qui indique le statut de résident.

Un résident Français est considéré comme tel par la loi s’il remplit l’une des conditions suivantes :

• il possède son foyer en France, occupé par sa famille (enfants, conjoint ou partenaire de pacs), même s’il travaille à l’étranger tout ou partie de l’année ;
• il séjourne en France au moins 6 mois par an ;
• il exerce une activité professionnelle en France, salariée ou non ;
• il tire la majeure partie de ses revenus d’activités économiques situées en France.

En matière immobilière, c’est toujours la loi du pays dans lequel le bien se trouve qui s’applique. Les conditions sont différentes si l’acheteur est ressortissant de l’Union européenne ou d’un pays ayant signé une convention avec la France.
De manière générale, l’obtention d’un crédit immobilier en France est plus difficile pour une personne ne vivant pas sur le territoire et les conditions financières sont plus élevées que pour un résident.

Est-ce que les étrangers non-résidents peuvent acheter en France ?

L’achat d’un bien immobilier en France par un étranger non-résident est possible, mais à certaines conditions. Les transferts de fonds sont notamment vérifiés par les banques et organismes de crédit afin d’éviter le blanchiment d’argent.

Le plus important pour la banque n’est pas le lieu de résidence, mais la situation fiscale de l’acheteur au regard de la France. Il est plus facile pour un étranger résidant fiscalement en France d’obtenir un prêt que si ces revenus sont imposés dans un autre pays.

Quelle est la procédure pour acheter un bien immobilier en France ?

Avant toute chose, vous devez vérifier que vous êtes éligible à l’obtention d’un prêt, notamment au regard de votre situation financière et professionnelle. Le taux d’endettement maximum de 33 % ou 35 % s’applique également aux non-résidents.

L’achat d’un bien immobilier en France pour un non-résident nécessite un dossier dont certaines pièces sont communes avec les résidents. Il s’agit notamment des justificatifs :

• d’identité (passeport, carte d’identité…) et de situation matrimoniale ;
• de domicile (quittance d’énergie, contrat de bail ou quittance de loyer…) ;
• de revenus (bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition…)
• de situation bancaire (relevés de compte, tableau d’amortissement des prêts en cours…) ;
• de patrimoine, si vous possédez déjà des biens immobiliers en France ou à l’étranger.

Si les documents ne sont pas rédigés en français, une traduction sera exigée.

Comment se porte le marché de l’immobilier en France ?

Le marché de l’immobilier en France se porte bien, même s’il est tendu, avec des prix qui poursuivent leur hausse. L’investissement locatif reste rentable et permet aux non-résidents d’avoir un bien en France. C’est un placement patrimonial, mais aussi financier, avec des rentabilités moyennes de 5 %.

Comment financer mon bien immobilier en France ?

Faire un prêt dans votre pays de résidence

En tant qu'étranger non-résident, vous pouvez souscrire un prêt dans votre pays de résidence. C’est plus facile dans un pays de l’Union européenne, car les offres bancaires sont standardisées. Il est souvent plus simple d’obtenir un prêt dans le pays où vous payez vos impôts. Cependant, il faut veiller à trois paramètres :

• le taux de change si vous empruntez hors zone euro et qui peut varier ;
• le taux d’emprunt qui n’est pas présenté comme en France (il peut y avoir des frais annexes) ;
• aux commissions de change si vous devez faire des virements d’un pays à l’autre

Faire un prêt dans une banque française

De manière générale, les banques françaises sont plus réticentes à prêter de l’argent aux non-résidents, car le risque est plus important. Elles seront assez strictes sur les critères, notamment le taux d’endettement. La plupart demandent des garanties supplémentaires :

• un apport personnel plus important, entre 10 et 20 % du montant, voire jusqu’à 40 % ;
• une garantie hypothécaire sur le bien ;
• une assurance de prêt ;
• le cautionnement d’une société spécialisée.

Parfois, certaines banques vont exiger de l’emprunteur la souscription d’un produit financier chez elle, comme une assurance-vie ou un compte épargne.

Faire appel à un courtier

L’achat d’un bien immobilier en France pour un étranger non résident est beaucoup plus difficile et c’est pourquoi recourir à un courtier est une solution intéressante. Les courtiers maîtrisent mieux les subtilités administratives et notamment des formulaires étrangers. De plus, comme ils négocient plus souvent et pour plusieurs clients, ils parviennent à obtenir des taux plus avantageux. Or, ces derniers sont en général plus élevés pour les non-résidents (en moyenne 0,5 % de plus).