Crédit immobilier : quel est votre projet ?

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Tout savoir sur le prêt lissé

L'essentiel en quelques mots

Opter pour un prêt lissé permet de rembourser une même mensualité sur toute la durée de votre emprunt, quel que soit le nombre de crédits souscrits.

  • Le prêt immobilier principal est associé à un prêt aidé (PTZ, PAS, etc.) ou à un prêt épargne logement ou à un crédit pour travaux ou encore à un emprunt d’une durée différente.
  • Les mensualités de remboursement sont fusionnées pour ne former qu’une seule échéance constante qui respecte votre taux d’endettement et votre capacité mensuelle de paiement.
  • Les mensualités de l’emprunt principal diminuent ou augmentent en fonction des caractéristiques et des contraintes de versement des prêts complémentaires.
  • Le prêt lissé est un moyen de réduire le coût global de vos crédits à condition d’optimiser le montage financier.
  • Le courtier vous accompagne dans vos démarches et effectue des simulations de lissage de prêt afin de trouver la solution la plus adaptée à votre profil.
Prêt lissé
Tout savoir sur le prêt lissé

Qu’est-ce qu’un prêt lissé ?

Un prêt lissé est un crédit comportant plusieurs lignes de prêt dont on a aménagé les mensualités afin d’obtenir des échéances constantes tout au long du crédit.

En effet, lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque peut vous proposer un crédit classique : une ligne, un taux, une mensualité. Mais il se peut aussi que vous souscriviez plusieurs prêts pour un même bien comme dans les exemples suivants :

Dans ces deux cas de figure, la banque organise, généralement, votre financement sous la forme d’un prêt lissé, aussi appelé prêt multilignes, prêt à paliers, ou encore prêt gigogne.

La technique de lissage des emprunts vous évite d’avoir des mensualités de remboursement variables sur la durée de vos crédits. Elle permet de calculer une échéance unique et fixe pour honorer chacune de vos lignes de prêt sur une durée globale et de respecter votre taux d’endettement.

Avec un prêt lissé, le prêt principal est modulé en fonction d’un ou plusieurs prêts complémentaires.  Ainsi, le temps de rembourser ces derniers, l’échéance du prêt principal diminue, puis est augmentée lorsque le ou les prêts complémentaires sont soldés.  

Un prêt immobilier peut être lissé avec :

Quel est le fonctionnement du prêt lissé ?

Pour bien comprendre comment fonctionne le prêt lissé, nous vous proposons d’étudier un exemple. Il s’agit d’un couple avec 2 enfants qui achète un bien neuf situé en zone B1 à l’aide d’un prêt immobilier classique et d’un prêt à taux zéro pour un montant total de 290 000 €. Leur revenu fiscal de référence en N-2 est de 59 000 €. Ils ont un apport de 20 000 €.

Détails du prêt

Prêt principal

Prêt à taux zéro

Montant du prêt

162 000 €

108 000 €

Taux immobilier

 2,35 %

0 %

Durée de remboursement

25 ans

20 ans

Période de différé

0 an

5 ans

Mensualités de prêt

715 €

600 €

Simulation selon les taux moyens pratiqués en octobre 2022, source empruntis.com.

Dans le tableau ci-après, vous pouvez constater la différence de mensualités avec l’application ou non du lissage des emprunts (les valeurs sont arrondies).

Durée

Mensualités sans prêt lissé

Mensualité avec prêt lissé

Part du prêt principal

Part du PTZ

5 ans

715 €

1 071 €

1 071 €

0 €

15 ans

1 315 €

1 071 €

471 €

600 €

5 ans

715 €

1 071 €

1 071 €

0 €

Coût total du crédit

52 500 €*

51 300 €**

 -

 -

* (715 x 12 x 25) - 162 000
** (1071 x 12 x 25) - 270 000

On remarque 3 paliers de remboursement :

Sans prêt lissé, la banque prélève 1315 € pendant 15 ans, ce qui expose ce couple à 2 types de risque :

Avec le prêt lissé, les 5 premières et les 5 dernières années, la banque accroît les mensualités principales de manière à les réduire quand le PTZ devient exigible. Ce gonflement en début de contrat permet de rembourser plus de capital dès le départ et ainsi de diminuer le coût global de l’emprunt.

Comment faire un lissage de prêt ?

Au moment de la souscription de votre crédit, la banque peut vous proposer de réaliser un prêt lissé afin de faciliter l’acceptation de votre dossier.

Pour préparer au mieux votre projet immobilier, vous avez aussi la possibilité de demander conseil en amont, auprès d’un courtier et d’effectuer différentes simulations. Celui-ci vous accompagne et détermine le montage financier le plus adapté à votre situation.

Il répond point par point à ces questions et vous propose des solutions appropriées.

Parfois, associer deux emprunts de durées inégales permet de bénéficier d’un taux de crédit plus avantageux sur l’un des deux et de diminuer le coût total du prêt. Par exemple, au lieu de souscrire un crédit de 200 000 € sur 20 ans à 2,20 %, vous empruntez 130 000 € sur 20 ans à 2,20 % et 70 000 € sur 7 ans à 1,90 %. Le gain est d’environ 900 €.

Quels sont les avantages du crédit lissé ?

Le prêt lissé présente de multiples avantages qui garantissent votre stabilité financière.

Les inconvénients

Tous les organismes prêteurs n’accordent pas automatiquement un prêt lissé. Si vous êtes éligible au prêt à taux zéro, mieux vaut sélectionner un établissement de crédit qui accepte d’aménager votre PTZ avec un crédit immobilier classique au risque d’avoir des échéances en dents de scie.

Par ailleurs, le recours au lissage des emprunts complexifie les renégociations ultérieures et l’accès à certaines options telles que la modulation des mensualités ou le remboursement de crédit anticipé.

Quelles banques pratiquent le lissage de prêt ?

Les banques classiques proposent généralement le prêt lissé aux côtés d’autres catégories de crédits (prêt relais, in fine, viager, etc.).

À l’inverse, toutes les banques en ligne ne disposent pas d’un tel service puisqu’elle limite leur offre à l’emprunt amortissable à taux fixe et à échéance constante.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter nos fiches suivantes :

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