Offre d'achat immobilier : comment procéder ?

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

Vous avez visité un bien immobilier, appartement, maison ou terrain, qui vous tente et souhaitez l’acquérir ? Vous entrez dans le processus d’achat qui débute par l’envoi d’une offre d’achat immobilier au vendeur. Elle lui indique ainsi de manière formelle que vous êtes intéressé par son bien à un prix que vous proposez (qui peut être différent de celui demandé).

L’offre d’achat n’est pas à prendre à la légère, car elle vous engage auprès du vendeur. Si elle est acceptée, le bien vous sera “réservé” et donc retiré de la vente. C’est pourquoi il convient de bien réfléchir avant de se lancer.

A quel moment faire une proposition d’achat ?

L’offre d’achat doit être effectuée dès que vous souhaitez acquérir un bien immobilier, à la suite d’une ou plusieurs visites. Vous “bloquez” ainsi le bien en attendant la conclusion de l’acte de vente définitif.

L’offre d’achat n’est pas obligatoire : en effet, si vendeur et acheteur sont d’accord sur le prix et les modalités de vente, il est possible de passer directement à la signature du compromis de vente. Cependant, ce document nécessitant un peu de préparation et de réunir certains papiers, il est souvent prudent de passer par l’étape de l’offre d’achat afin de retirer le bien de la vente le temps de signer le compromis.

La lettre d’intention d’achat comporte un autre avantage si vous souhaitez proposer un prix différent de celui demandé par le vendeur : celui d’entamer la négociation avec le propriétaire. L’offre d’achat indique en effet le prix que vous proposez et le vendeur peut ainsi le refuser ou l’accepter.

Quel est le contenu d’une offre d’achat ?

Le contenu de l’offre d’achat n’est pas réglementé. Néanmoins, pour être valide, celle-ci doit comporter certains éléments indispensables :

• l’identification complète du vendeur et de l’acheteur ;
• la description du bien (adresse, surface, type de bien…) ;
• le prix d’achat que vous proposez (soit celui demandé par le vendeur, soit un autre prix) ;
• la durée de validité de l’offre, soit en mentionnant une date précise, soit un nombre de jours (généralement entre 5 et 10 jours) et le fait que l’offre est annulée sans réponse du vendeur dans ce délai.

Vous pouvez également ajouter des éléments complémentaires permettant au vendeur d’apprécier votre offre comme votre plan de financement (apport personnel, montant du prêt sollicité, vente d’un autre bien…).

Enfin, vous pouvez compléter par l’indication des clauses suspensives que vous souhaiterez intégrer au compromis. Elles vous permettront d’annuler la vente si elles ne sont pas remplies. Il s’agit par exemple de :

• l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire ;
• l’absence de servitudes ou d’un droit de préemption ;
• la vente d’un autre bien destiné au financement…

Quel est l’engagement après avoir formulé une proposition d’achat immobilier ?

L’offre d’achat immobilier n’est pas à faire de manière irréfléchie, car elle engage juridiquement l’acheteur envers le vendeur. Si vous vous contentez d’une offre orale, vous ne vous engagez pas vraiment, mais le vendeur non plus : il peut tout à fait proposer le bien à d’autres personnes.

L’offre écrite est par contre un acte juridique en tant que tel, considéré comme un contrat par lequel vous vous engagez à acheter le bien au vendeur dès lors qu’il aura accepté votre proposition. Théoriquement, vous ne pouvez pas vous rétracter, même si dans la pratique cette possibilité existe au stade du compromis de vente (voir plus bas).

Que faire pour que le vendeur accepte votre proposition ?

Faire une offre d’achat ne suffit pas pour emporter la décision du vendeur. Celui-ci va sûrement recevoir plusieurs offres et il est totalement libre de décider à qui il va vendre son bien (même sur des critères très subjectifs). Il est donc judicieux d’user de quelques astuces pour convaincre le vendeur et le rassurer sur votre capacité et volonté à mener la vente jusqu’à son terme.

La capacité d’emprunt

Si vous comptez financer l’achat du bien par un prêt immobilier, que ce soit en partie ou en totalité, joignez à votre offre une simulation de crédit approuvée par votre banque ou une attestation de financement. Ce document montre au vendeur que vous avez bien la capacité financière d’acheter son bien et que vous avez déjà fait des démarches pour évaluer votre budget.

La simulation peut aussi indiquer le montant de votre apport personnel et le financement des frais annexes (notaire, agence…). Si vous sollicitez un courtier, celui-ci pourra vous produire un courrier attestant de votre capacité d’emprunt, au regard de vos ressources et charges.

Dans le cas où vous financez tout ou partie du bien grâce à la vente d’un autre bien (par exemple votre résidence principale), indiquez au vendeur à quel stade en est la vente : si vous en êtes au compromis, cela veut dire que vous aurez potentiellement un apport comptant au moment de l’acte de vente.

Faire une offre au prix

Vous n’êtes pas obligé de faire une offre au prix du vendeur, mais si vous êtes très en dessous, vous risquez d’avoir un refus. Néanmoins, l’offre d’achat est une première étape de négociation. Par conséquent, avant de rédiger votre proposition, il convient d’estimer la valeur du bien convoité afin de ne pas faire une offre fantaisiste. Pour cela :

• étudiez le marché immobilier de la zone où se trouve le bien. S’il est tendu, les logements se vendent bien et le vendeur ne sera pas forcément porté à négocier. Dans le cas contraire, vous avez sans doute plus de marge de manœuvre ;
• tenez compte du prix moyen au mètre carré et pondérez-le avec les atouts et les faiblesses du bien : s’il nécessite des travaux, vous pouvez facilement demander un prix légèrement en dessous du prix affiché ;
• de la même façon, essayez de savoir depuis combien de temps le bien est en vente, car cela veut souvent dire que le prix demandé par le vendeur est trop élevé par rapport au marché et/ou à l’état du bien.

Montrer votre motivation pour acquérir le bien

Théoriquement, le vendeur est tenu d’accepter la première offre au prix. En pratique, il conserve la possibilité de choisir à qui il va vendre son bien. Une lettre de motivation permet de jouer sur cet aspect subjectif de la vente. Si vous avez eu un coup de cœur pour le bien, dites-le et expliquez pourquoi.

Vous pouvez aussi indiquer ce que vous souhaitez faire avec ce bien et détailler votre projet de vie. Souvent, la vente d’une maison ou d’un appartement comporte une dimension affective. Le vendeur pourra par exemple être enclin à céder sa maison familiale à un jeune couple avec des enfants qu’à un investisseur.

Comment faire une offre d’achat ? Modèle de lettre

Vous êtes prêt à faire votre proposition d’achat, il est temps de passer à la rédaction.

Modèle d’offre d’achat immobilier

Il n’existe pas de modèle type d’offre d’achat immobilier, le contenu n’étant pas réglementé. Cependant, les éléments devant figurer dans le document permettent de proposer une rédaction.

Les documents à fournir avec la proposition d’achat

Avec votre offre d’achat, vous pouvez joindre les documents suivants afin d’appuyer votre proposition :

• attestation de financement de la banque ou simulation de prêt ;
• lettre de confort d’un courtier attestant de la faisabilité du projet au regard de votre situation ;
• lettre de motivation.

Tous les éléments permettant de rassurer le vendeur sur votre volonté et votre capacité à acheter son bien peuvent être joints. Ils vont montrer que vous avez bien réfléchi à votre décision.

Proposition d’achat immobilier : à qui l’adresser ?

L’offre d’achat immobilier doit être adressée au vendeur, mais le destinataire officiel diffère selon que le bien est mis en vente par un intermédiaire ou non.

S’il y a une agence ou un autre mandataire, vous devez lui adresser l’offre d’achat qui sera transmise par ses soins au vendeur. Il est obligé de donner toutes les offres au vendeur, même s’il peut émettre un avis sur les différentes propositions (c’est même son métier et sa plus-value).

Si la vente s’effectue de particulier à particulier, envoyez l’offre d’achat directement au vendeur.

Quelles sont les précautions à prendre avant de s’engager ?

Avant d’envoyer votre proposition d’achat au vendeur, prenez soin de relire plusieurs fois votre document. Une fois signé et accepté par le vendeur, vous ne pourrez plus le modifier. Assurez-vous donc :

• d’avoir indiqué un prix d’achat correct et correspondant à vos capacités ;
• de ne pas laisser un délai de réflexion trop long au vendeur (5 à 10 jours suffisent) ;
• d’avoir signalé les clauses suspensives que vous souhaitez intégrer au compromis ;
• d’avoir bien daté, signé et libellé les différentes adresses et noms.

Les options du vendeur suite à l’offre d’achat

Lorsque le vendeur a reçu votre proposition d’achat, il dispose donc du délai indiqué dans celle-ci pour vous répondre. Plusieurs solutions s’offrent à lui.

Le vendeur accepte votre offre d’achat

Dans ce cas, il vous fait parvenir votre proposition d’achat par le moyen indiqué dans celle-ci, avec la mention manuscrite selon laquelle il accepte. Le document devra être daté et signé. Vous conviendrez ensuite d’une date pour signer le compromis de vente, soit chez un notaire, soit avec l’agence immobilière, soit entre vous.

Le vendeur refuse votre offre sans faire de contre-proposition

Le vendeur peut refuser votre offre sans justifier sa décision. Théoriquement, selon le Code civil, le vendeur doit accepter la première offre au prix mentionné dans l’annonce, même si un autre acheteur lui propose un prix supérieur.

Si l’offre est refusée, elle est automatiquement annulée et le vendeur ne peut pas revenir sur sa décision. Si le vendeur ne répond pas dans les délais indiqués, elle est également caduque à l’issue de ce dernier. En général, un vendeur qui refuse sans contre-proposition laisse courir le délai sans répondre. Vous pouvez tout à fait faire une nouvelle offre à l’issue de la première si vous le souhaitez.

Le vendeur fait une contre-proposition

C’est le cas si vous avez fait une offre en dessous du prix demandé par le vendeur. Si malgré tout votre profil l’intéresse, il entre en négociation avec vous. Celui-ci peut alors proposer un nouveau prix :

• soit il maintient son prix de départ ;
• soit il fixe un nouveau prix, entre le vôtre et le sien.

Vous pouvez accepter ce nouveau prix ou bien le refuser. Sachez que toute contre-proposition annule de fait la précédente et le délai court à chaque fois de nouveau jusqu’à trouver un accord ou abandonner les négociations.

Est-il possible de se rétracter après une offre d’achat immobilier ?

Théoriquement, il n’est pas possible de se rétracter après une offre d’achat une fois qu’elle est acceptée par le vendeur. Dans les faits, vous pouvez renoncer à la vente après la signature du compromis, l’étape suivante. Vous disposez en effet à ce moment-là d’un délai légal et obligatoire de 10 jours pour vous rétracter. Si vous savez, dès l’offre d’achat, que vous allez vous rétracter au moment du compromis, il est préférable de le signaler dès le début au vendeur afin de faire gagner du temps à tout le monde.

Vous pouvez aussi renoncer à votre propre offre d’achat tant que le vendeur n’y a pas répondu. Si le vendeur vous fait une contre-proposition écrite, votre offre devient caduque et vous pouvez donc aussi vous rétracter. Même chose si le vendeur refuse votre proposition ou ne donne pas de réponse dans les délais.

L’importance d’un courtier immobilier avant de faire une proposition d’achat

Compte tenu de tous ces éléments concernant l’offre d’achat d’un bien immobilier, il est donc recommandé de connaître sa capacité de financement bien en amont. En effet, plus vous êtes réactif pour formuler votre proposition d’achat, plus vous avez de chances d’emporter la mise.

C’est pourquoi il est important de réaliser des simulations d’emprunt avant de chercher un bien à acheter et affiner ainsi votre budget. Vous pouvez vous faire accompagner par un courtier qui sera en mesure de vous établir un plan de financement réaliste et vous rassurer sur la faisabilité de votre projet.