Crédit immobilier : quel est votre projet ?

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Calculer votre budget pour un achat immobilier

L'essentiel en quelques mots

Bien préparer son projet immobilier permet de gagner du temps dans les démarches et d’avancer plus sereinement. Cela permet aussi de présenter aux banques un dossier solide avec des points forts indéniables (apport personnel de 20 %, taux d’endettement raisonnable…).

Pour déterminer votre enveloppe budgétaire, il est important :

  • de lister et de définir un certain nombre d’éléments portant sur votre situation personnelle et professionnelle (revenus, charges, apport personnel..), mais aussi sur la transaction immobilière elle-même (frais d’emprunt, frais de notaire et d’agence…) ;
  • de réaliser des simulations spécifiques telles que le calcul de votre capacité d’emprunt, de votre taux d’endettement ou encore de votre capacité d’achat. Heureusement, vous n’êtes pas obligé de vous creuser les méninges. Vous pouvez utiliser nos différents outils spécifiques pour cela ;
  • de connaître les astuces possibles pour augmenter votre budget, comme le remboursement anticipé d’un crédit à la consommation pour diminuer les charges fixes.
Calcul budget immobilier
Calculer votre budget pour un achat immobilier

Calculer votre budget immobilier : à quoi ça sert ?

Définir précisément votre budget immobilier apporte différents avantages.

  1. Si vous êtes en recherche de bien : vous pouvez vous informer sur les prix du marché immobilier dans le secteur que vous visez et en ayant une idée de votre budget immobilier en tête, vous pouvez mieux cibler les logements qui correspondent à votre profil.
  2. Si vous avez trouvé un bien, vous pouvez vérifier si le projet est réalisable. Vous pouvez aussi effectuer une estimation de l’achat de votre maison ou de votre appartement afin de gérer votre budget plus efficacement et établir un plan de financement (dans l’optique de réaliser des travaux ou des aménagements par exemple).

Que faut-il inclure dans le calcul de votre budget immobilier ?

Les revenus à prendre en compte

Toutes les recettes fixes et régulières sont à lister, à savoir :

Les charges à prendre en compte

Ces charges peuvent se classer en deux catégories :

💡

Bon à savoir

Lors de l'évaluation de votre dossier, la banque évaluera également votre saut de charge, c'est à dire la différence de charges consacrée au logement, par rapport à votre loyer actuel. Cet indicateur permet de déterminer si l’emprunt sollicité représente un effort trop important au niveau de votre budget mensuel par rapport à votre situation actuelle. Si la banque estime que vous risquez de mettre en péril vos finances, elle pourrait refuser votre demande de prêt. 

Les frais liés à l’emprunt

En souscrivant un crédit immobilier, vous réglez une mensualité qui rembourse le capital et les intérêts. Vous payez aussi d’autres dépenses inhérentes à l’emprunt, telles que les frais de garantie, les frais de dossier et l’assurance emprunteur.

Les dépenses à venir une fois propriétaire

Pour ne pas être pris au dépourvu, voici les autres charges qui sont à prévoir une fois que vous serez propriétaire (elles varient selon le projet immobilier et votre situation) :

L’apport personnel

Il s’agit d’un élément important de votre budget immobilier car les banques s’y attachent. Sans apport personnel, il est réellement difficile d’obtenir un financement. Cette épargne est le signe pour les établissements bancaires que :

En règle générale, l’idéal est de disposer d’environ 20 à 30 % de la transaction immobilière en apport personnel pour que votre dossier soit solide aux yeux des banques (en pratique, elles exigent un minimum de 10 % pour couvrir les frais de notaire et de garantie) et que la mensualité maximale acceptée par les banques ne soient pas atteinte.

L’apport personnel peut se constituer :

Comment calculer votre capacité d’emprunt avec tous ces éléments ?

Une fois que vous avez listé toutes les charges et tous les revenus, vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt. C’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de votre profil et de la réglementation en vigueur.

Attention, il est à noter cependant que la capacité d’emprunt évolue en fonction de la durée du prêt car elle dépend du taux d’intérêt qui est systématiquement plus élevé quand la durée est plus longue.

Découvrez notre guide sur l'impact d'un enfant sur un prêt immobilier 

Exemple de calcul de budget immobilier

Votre capacité d’emprunt est étroitement liée à votre taux d’endettement (le rapport entre vos charges et vos recettes). Celui-ci est encadré par la loi. Il ne peut pas dépasser les 35 % selon les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF).

Voici comment les établissements bancaires calculent votre capacité d’emprunt totale selon votre salaire :

capacité d’emprunt totale = [(revenus - charges) x 33 %] x durée d’emprunt en mois

La capacité d’emprunt est à différencier de la capacité d’achat, qui représente l’enveloppe budgétaire globale. Celle-ci se calcule selon la formule suivante :

capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel + prêts aidés - frais de notaire

Prenons notre exemple simple pour appréhender les notions :

Votre capacité d’emprunt est alors de 114 235 € sur 20 ans. Votre capacité d’achat est de 124 556 € (frais de notaire de 9 679 € de frais de notaire inclus).

Cette simulation a été réalisée grâce à nos outils en ligne.

Utiliser les calculettes à votre disposition

Rassurez-vous ! Pour une simulation de budget immobilier plus simple et rapide, vous pouvez vous appuyer sur nos outils de calcul de capacité d’emprunt et de taux d’endettement.

En bref, comment calculer votre budget pour un achat immobilier ?

Pour réaliser une estimation de votre budget immobilier, il faut :

Questions fréquentes sur le calcul du budget immobilier   

Quel est le budget moyen pour l’achat d’un appartement en France ?

Difficile de donner un chiffre précis ! Mais une étude Opinionway pour Homagency, indiquait une enveloppe moyenne de 190 000 € pour l’achat d’un appartement en France en 2017. Ce chiffre ne reste qu’indicatif, car de nombreux paramètres entrent en jeu dans le budget d’un appartement, comme la localisation (Paris ou Province), la superficie et le type de bien (avec ou sans travaux).

À titre d’information, selon le site immobilier.notaires.fr, le prix au m² médian des appartements en France sur les douze derniers mois est :

Ces chiffres ont été enregistrés en avril 2023.

Comment augmenter votre budget immobilier ?

Il existe plusieurs astuces pour optimiser votre budget immobilier et augmenter votre capacité d'emprunt :

Quel est le salaire moyen pour devenir propriétaire en France ?

Le salaire moyen pour devenir propriétaire en France est de 2 250 € net mensuel.

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