⏱L'essentiel en quelques mots
Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier, vous aurez sans doute besoin de souscrire un emprunt auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit. Le montant du prêt immobilier varie en fonction de la durée et du taux, mais aussi de la mensualité de chaque échéance.
- Lorsque vous présentez votre dossier, la banque prend en compte vos revenus pour calculer le montant maximum que vous êtes en mesure de rembourser par mois. Il s’agit des salaires, des revenus locatifs et autres revenus réguliers.
- Le calcul des mensualités maximum pour un emprunt tient aussi compte des charges que vous avez déjà (autres crédits, loyers subsistant après l’achat immobilier, pensions, etc.).
- Dans tous les cas, vos mensualités ne pourront généralement pas dépasser le taux d’endettement maximal qui est de 35 %.
- Le taux d’endettement maximal permet également de calculer votre capacité d’emprunt afin de vérifier que votre budget de prêt immobilier vous permettra d’assumer le remboursement du crédit souscrit.
Sommaire
Prêt immobilier : quelle mensualité maximale est acceptée par les banques ?
Lors de la souscription d’un crédit immobilier auprès d’une banque, l’un des paramètres importants est le montant de la mensualité, c’est-à-dire la somme que vous allez verser chaque mois.
Le montant maximum des mensualités généralement admis par les banques est calculé en fonction de votre revenu mensuel. La banque tiendra également compte d’autres paramètres :
- le montant de vos revenus mensuels ;
- la composition de la famille afin que le remboursement ne grève pas trop fortement le budget résiduel du foyer ;
- la durée du prêt ;
- la nature des revenus (par exemple, les revenus locatifs ne sont pas pris en compte en totalité).
Comment calculer le montant maximum des mensualités ?
Pour connaître le montant maximum des mensualités accepté par les banques, voici le calcul à faire.
Calculez d’un côté vos revenus :
- les salaires nets avant imposition de l’emprunteur et du co-emprunteur le cas échéant (sur 12 mois) ;
- les revenus locatifs si vous en avez, par mois.
Répertoriez ensuite vos charges, en dehors de celles générées par l’acquisition du bien financé par le prêt immobilier :
- les loyers que vous aurez encore à payer même après l’achat ;
- les mensualités des crédits en cours (par exemple un prêt auto ou à la consommation) ;
- le montant des pensions alimentaires que vous devez verser.
Ensuite, la formule est simple. Il suffit de faire la somme de vos revenus mensuels, de la multiplier par 0,35 (35 %) et de soustraire au résultat la somme de vos charges mensuelles fixes évoquées plus haut.
Bien entendu, les charges prises en compte sont celles qui resterons d’actualité une fois le crédit obtenu.
Ainsi, si vous avez des revenus mensuels nets de 4 000 € et un crédit en cours avec une mensualité de 150 €, votre capacité de remboursement maximale sera aux alentours de 1 250 €/mois.
Prêt immobilier : quel est le taux d’endettement maximal autorisé ?
Le taux d’endettement est un paramètre de calcul primordial pour connaître sa capacité d’emprunt et le montant maximum des mensualités accepté par les banques. Ce taux n’est pas décidé par les banques, il est fixé par les autorités financières et notamment le Haut conseil de stabilité financière (HSCF).
Il détermine le seuil au-delà duquel on considère que le remboursement du crédit va mettre en péril le budget du foyer. Pour les banques, un dépassement du taux d’endettement est également une prise de risque plus importante, car un défaut de paiement est susceptible d’arriver.
Le taux d’endettement est fixé à 35 % depuis 2022, ce qui représente un peu plus d’un tiers des revenus du foyer. Cependant, les banques prennent en compte également le revenu résiduel, c’est-à-dire la somme restante une fois que la mensualité est prélevée. Plus les revenus sont importants, plus le reste à vivre est élevé. La banque peut alors, dans certains cas très particuliers, accorder un prêt au-delà des 35 % d’endettement.
Comment calculer son taux d’endettement ?
Pour calculer un taux d’endettement, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Taux d’endettement = (charges fixes mensuelles / revenus nets mensuelles) x 100
Pour calculer votre futur taux d’endettement après l’obtention de votre emprunt, et ainsi vous assurer que celui-ci ne dépasse pas les 35 %, il faudra donc appliquer la formule suivante :
[(charges fixes mensuelles après l’emprunt + mensualité du futur emprunt) / revenus nets mensuelles après l’emprunt] x 100
Le calcul du taux d’endettement permet d’optimiser votre crédit. En effet, si vous constatez qu’avec une mensualité définie votre taux d’endettement est largement inférieur à 35 %, vous pouvez peut-être augmenter le montant de votre mensualité et ainsi raccourcir la durée totale du prêt. Vous bénéficierez alors d’un meilleur taux et d’un prêt qui vous coûtera moins cher.
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