Comment augmenter votre capacité d'emprunt ?

Réduire ses charges fixes

Pour augmenter sa capacité d’emprunt, la première chose à faire avant de réaliser toute autre démarche est de chercher à assainir ses dépenses récurrentes. Le but est alors de réduire son taux d’endettement et de bénéficier d’un reste à vivre plus conséquent chaque mois. Les banques analysent en effet la gestion financière de vos comptes et cherchent à s’assurer que vous êtes en capacité d’honorer intégralement le crédit immobilier accordé.

Plus vous réduisez vos charges fixes et présentez une gestion budgétaire saine et sans incidents de paiement, plus vous aurez de marge de manœuvre pour le financement de l’achat immobilier.

Pour ce faire, vous pouvez par exemple, si vous en avez la possibilité, rembourser par anticipation vos différents crédits en cours, qu’il s’agisse par exemple d’un prêt auto, d’un prêt travaux ou de tout autre crédit à la consommation.

Il en est de même pour les facilités de paiement obtenues sur des achats ou même de potentiels découverts bancaires qui peuvent s’avérer rédhibitoires. L’apurement de ces dettes est donc une première étape vivement recommandée avant de solliciter un prêt immobilier.

Vous avez également la possibilité de réaliser un rachat de crédits pour diminuer rapidement le montant des mensualités et donc réduire votre taux d’endettement ainsi qu’améliorer votre reste à vivre.

Afin d’anticiper la réponse des établissements bancaires, vous pouvez utiliser un simulateur de crédit immobilier. Cet outil gratuit en ligne vous permet de connaître en quelques clics les mensualités d’un crédit immobilier. Vous pouvez ainsi établir un budget prévisionnel et identifier si votre projet d’investissement tient la route.

Augmenter son apport personnel

Lorsque votre capacité d’emprunt est trop limitée par rapport au projet immobilier et aux conditions de prêt envisagées, le réflexe est alors généralement de se tourner vers un bien moins cher pour coller au financement. Pourtant, il existe une autre possibilité. Elle consiste à augmenter le montant de votre apport personnel.

L’apport personnel doit au moins financer les frais de notaire

D’une manière générale, toutes les banques demandent un apport personnel d’au-moins 10 % du montant emprunté pour un achat dans l’ancien, et ce, pour pouvoir prendre en charge les frais annexes du projet, notamment les frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien), les frais de dossier et les frais de garantie.

Dans le neuf, le montant de l’apport personnel requis peut parfois être limité à 5 % compte tenu de frais de notaire moins élevés (2 à 3 %).

S’il était auparavant parfois possible d’emprunter sans apport pour mobiliser totalement sa capacité d’emprunt (financement à 110 %), cette pratique est désormais fortement déconseillée aux organismes bancaires.

Puiser raisonnablement dans ses économies pour augmenter l’apport

Dans certains cas, les banques peuvent réclamer un apport personnel plus important. Si vous aviez prévu une certaine somme pour le financement, vous aurez alors peut-être à reconsidérer le montant à apporter afin de rentrer dans les clous du projet. Il vous faudra alors puiser dans votre épargne personnelle si cela est possible (livret A, CEL voire même assurance-vie).

Il est néanmoins conseillé de ne pas utiliser toute son épargne personnelle pour l’achat immobilier. À noter qu’un apport personnel plus conséquent peut vous permettre de réduire la durée de votre crédit immobilier et donc le coût total du crédit. L’effort financier réalisé au départ porte ses fruits ensuite tout au long de l’emprunt pour soulager votre budget quotidien.

Faire appel à vos proches pour augmenter votre apport

Si la somme manquante n’est pas trop importante, vous pouvez également éventuellement solliciter vos proches afin de ne pas laisser passer le bien de vos rêves. Il existe notamment le prêt entre particuliers. Celui-ci demande, toutefois, un certain formalisme pour éviter les litiges ultérieurs.

Les donations de parent à enfant sont également très plébiscitées lors d’un achat immobilier notamment pour des motifs fiscaux.

Allonger la durée de son emprunt

Vous aimeriez certainement pouvoir rembourser votre emprunt immobilier le plus rapidement possible. Il est cependant probable que vous ayez à rallonger la durée d’emprunt pour pouvoir financer votre achat.

L’allongement de la durée du prêt peut en effet permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt. Il offre la possibilité de répartir le remboursement sur un plus grand nombre de mensualités et ainsi de réduire le montant de chaque échéance mensuelle.

Tous les indicateurs financiers relatifs à votre profil emprunteur peuvent alors s’en trouver optimisés ; à savoir votre taux d’endettement diminué, votre reste à vivre amélioré ou encore votre saut de charge minoré.

Emprunter sur 20 ou 25 ans au lieu de 10 ou 15 ans peut ainsi être une bonne solution pour être plus facilement éligible à l’emprunt sollicité. En revanche, si cette méthode permet de réduire ses mensualités, elle augmente mathématiquement le coût total du crédit.

• D’une part, les taux d’intérêt augmentent à mesure que la durée d’emprunt s’élève.
• D’autre part, l'augmentation du nombre de mensualités accroît également le nombre de primes d’assurance emprunteur.

Un exemple concret : la capacité d’emprunt selon la durée

Par exemple, si vous souhaitez emprunter 200 000 euros pour votre achat immobilier dans l’ancien, vous pouvez choisir plusieurs durées de prêt. Voici un tableau récapitulatif :

Modalités d’un prêt immobilier en fonction de sa durée

Durée d’emprunt	Taux d’emprunt	Taux d’assurance emprunteur	Mensualité	Coût global de l’emprunt
10 ans	3,15 %	0,36 %	2 005 €	40 600 €
15 ans	3,25 %	0,36 %	1 465 €	63 700 €
20 ans	3,35 %	0,36 %	1 205 €	89 200 €
25 ans	3,45 %	0,36 %	1 056 €	116 800 €

*Ces informations sont données à titre indicatif et selon une simulation réalisée sur notre site en août 2025. Elles ne comportent aucune garantie sur la faisabilité de votre dossier et l’établissement de crédit reste seul décisionnaire du montant, du taux et de la durée du crédit qu’il est susceptible de vous accorder en fonction de la typologie de votre dossier.

L’allongement de la durée d’emprunt à 25 ans au lieu de 15 ans, par exemple, peut permettre à l’emprunteur d’être éligible à un prêt immobilier. Le taux d’endettement est moins important puisque les mensualités sont moins importantes. Pour rappel, le taux d’endettement d’un emprunteur ne doit pas dépasser les 35 % selon le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). 

Penser aux prêts aidés

Un prêt aidé est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété. Il existe plusieurs mécanismes pour faciliter l’achat d’un bien immobilier par les ménages français.

Des prêts aidés sous conditions

Certaines catégories d’emprunteurs peuvent bénéficier de moyens de financement publics permettant de favoriser l’accession à la propriété. Ceux-ci sont accessibles pour l’achat d’une première résidence principale.

Ils concernent les primo-accédants avec des ressources limitées et dans certaines zones géographiques déterminées. Ils peuvent ainsi bénéficier de conditions de financement particulièrement avantageuses.

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un des dispositifs les plus connus. Il permet d’emprunter des montants sans intérêt pour un achat dans le neuf ou dans l’ancien si des travaux de réhabilitation conséquents sont à réaliser. Les intérêts sont pris en charge par l’État sous forme d’un crédit d'impôt attribué à l’organisme bancaire prêteur.

Le prêt d’accession sociale (PAS) d’Action Logement offre également la possibilité d’obtenir un financement avantageux. Il existe différents autres dispositifs : prêt conventionné, prêt épargne logement (PEL), prêt de collectivité territoriale, etc. Chacun répond à des conditions d’éligibilité spécifiques et s’adresse à des profils d’emprunteurs différents.

Ces prêts aidés peuvent augmenter substantiellement votre capacité d’achat en baissant le coût final de votre emprunt.

Combiner des prêts aidés

Afin d’augmenter les avantages des prêts aidés, il est possible, dans certaines conditions, de les cumuler.

Ainsi, il est possible de cumuler un prêt à taux zéro avec :

• un prêt à l’accession sociale ;
• un prêt épargne logement ;
• un prêt conventionné ;
• un prêt d’une collectivité locale si ses conditions d’éligibilité le permettent.

Ces cumuls sont possibles uniquement si l’emprunteur répond aux critères spécifiques de chaque dispositif.

Faire appel à un professionnel pour négocier au mieux

Pour augmenter sa capacité d’emprunt, il est également important de multiplier les sources de financement potentielles.

Il vous faut ainsi comparer les offres des différents organismes bancaires. Tous n’appliquent pas la même politique d’attribution et les mêmes tarifs, notamment selon les régions, et il est possible que vous parveniez à obtenir une capacité d’emprunt plus élevée dans certains établissements du fait des éventuelles différences de taux d’intérêt.

Ces démarches peuvent être déléguées à un professionnel avec le recours à un courtier immobilier. Celui-ci peut alors se charger de toutes les formalités administratives et vous aider dans la constitution de votre dossier.

Cet expert du crédit immobilier est en mesure de mettre en avant les aspects positifs de votre profil et de vous orienter vers les établissements les plus susceptibles d’accéder à votre demande en fonction de votre dossier.

Le courtier vous permet également de bénéficier du meilleur taux d’intérêt (pour réduire le coût global du crédit) et donc d’une mensualité moins élevée. Il en est de même pour le choix de l’assurance emprunteur.

Avant de faire appel à un courtier, vous pouvez effectuer vous-même plusieurs simulations gratuites et sans engagement sur nos différents comparateurs de prêt immobilier. Vous obtiendrez alors un rapide aperçu de votre capacité d’emprunt.

Les questions fréquentes

Comment améliorer votre taux d'endettement ?

Plusieurs actions sont à votre disposition pour améliorer votre taux d’endettement :

• augmenter la durée de votre prêt immobilier pour réduire les mensualités ;
• rembourser par anticipation des crédits en cours ;
• disposer d’un apport personnel important via son épargne, un prêt entre particuliers ou une donation familiale ;
• recourir à un rachat de crédits pour réduire ses mensualités globales. Cette opération se traduit par une augmentation du coût global de votre emprunt ;
• bénéficier de prêts aidés aux taux d'intérêts préférentiels ;
• faire appel à un courtier en prêt immobilier afin de trouver l’offre la plus pertinente.

Pourquoi faire appel à un courtier pour augmenter sa capacité d'emprunt ?

Le courtier en prêt immobilier a pour mission de trouver pour ses clients le crédit le plus adapté. Il étudie leur profil afin de leur proposer un taux d’intérêt, une durée, des mensualités et une assurance emprunteur totalement en accord avec leur projet.

Il est également possible de faire appel à un courtier spécialisé dans le rachat de crédits afin de restructurer ses dettes en amont.

Quels sont les autres revenus pris en compte par la banque dans ma capacité d'emprunt ?

Les établissements bancaires prennent en compte les salaires de chaque co-emprunteur pour calculer la capacité d’emprunt d’un ménage. La rémunération prise en compte comprend le salaire de base, mais également les primes ou les bonus réguliers.

Ils se basent également sur les autres ressources financières, si elles sont stables : 

• les revenus locatifs ;
• les revenus du capital ;
• les pensions retraite ;
• les prestations compensatoires.