⏱L'essentiel en quelques mots
Le saut de charge est un indicateur complémentaire utilisé par les banques pour juger la solvabilité d’un emprunteur dans le cas d’un prêt immobilier destiné à acquérir une résidence principale. Avec votre budget de prêt immobilier, le saut de charge est un élément important de votre profil :
- le saut de charge mesure la différence entre la mensualité de crédit sollicitée et le loyer actuel de l’emprunteur ;
- un saut de charge nul ou négatif (lorsque la mensualité est moins élevée que le loyer actuel) est un très bon signe pour l’établissement bancaire qui considère que l’emprunteur n’aura pas de difficultés à assumer le remboursement du prêt ;
- un saut de charge positif (lorsque la mensualité est plus élevée que le loyer) peut être problématique, notamment lorsque celui est très élevé ;
- le saut de charge positif n’est toutefois pas rédhibitoire, notamment lorsque les autres indicateurs comme le taux d’endettement et le reste à vivre sont favorables.
Sommaire
Saut de charge : définition
Le saut de charge est un indicateur complémentaire à l’étude de solvabilité d’un profil d’emprunteur. Il est à mettre en rapport avec le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus consacrée aux dépenses d’habitation. Ainsi, le saut de charge mesure la différence de niveau de charges consacrée au logement lorsqu’un emprunteur sollicite un prêt par rapport au loyer qu’il versait jusque-là. Il sert ainsi à déterminer si l’emprunt sollicité représente un effort trop important au niveau de votre budget mensuel par rapport à la situation actuelle, et s’il risque ainsi de mettre en péril vos finances.
Saut de charge et capacité d’emprunt : comment ça marche ?
Pour juger de votre aptitude à rembourser le crédit immobilier sollicité, l’organisme bancaire va se baser sur différents indicateurs : le saut de charge donc, mais également le taux d’endettement et le reste à vivre.
Connaître votre taux d’endettement et votre reste à vivre
Le premier élément calculé par la banque au moment où elle récupère les différentes pièces du dossier d’un emprunteur est son taux d’endettement, c’est-à-dire le poids de ses charges fixes mensuelles par rapport à ses revenus fixes mensuels. Ce pourcentage vise ainsi à rendre compte de l’aptitude de l’emprunteur à rembourser son potentiel prêt immobilier dans son intégralité compte tenu de sa situation financière présente et future.
Le taux d’endettement maximum recommandé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est de 35 %, soit donc un peu plus d’un tiers des ressources allouées au remboursement du crédit. Les emprunteurs avec des salaires élevés peuvent néanmoins, au cas par cas, déroger légèrement à cette règle compte tenu de l’importance de leur reste à vivre.
Le reste à vivre correspond au montant restant à l’emprunteur après s’être acquitté de ses charges fixes (loyer, crédits en cours) pour subvenir à ses dépenses courantes (alimentation, transports, habillement, factures diverses). C’est le second critère sur lequel s’appuient les établissements bancaires pour juger de la solvabilité d’un profil d’emprunteur. Ils souhaitent en effet s’assurer qu’après avoir assumé la mensualité de crédit, l’emprunteur dispose ensuite de revenus suffisants pour pouvoir s’acquitter de ses autres charges.
Le reste à vivre n’est pas basé sur un pourcentage fixe et objectif puisque son montant n’a pas le même sens pour un ménage avec des revenus limités que pour un autre avec des revenus confortables. Les profils avec des hauts revenus peuvent en effet bénéficier d’un reste à vivre toujours important en valeur absolue même si leurs charges fixes sont élevées.
C’est la raison pour laquelle certains profils dépassant le taux d’endettement de 35 % peuvent malgré tout, dans certains rares cas, obtenir un prêt immobilier. L’appréciation se fait ainsi au cas par cas par les banques sans qu’un indicateur précis ne soit à respecter, bien qu’il soit couramment admis que celui-ci soit au moins supérieur à 600 ou 700 euros par membre du foyer.
Calculer le saut de charge : une information complémentaire
En plus des deux éléments précédemment évoqués, les établissements financiers prennent également de plus en plus en compte, dans le cas d’un prêt immobilier pour une résidence principale, un autre indicateur permettant d’apprécier l’effort que constitue le remboursement du futur prêt pour l’emprunteur. C’est le saut de charge. Celui-ci correspondant en réalité à l’écart existant entre la future mensualité de crédit de l’emprunteur et son loyer actuel.
Plus le saut de charge est faible, plus vous aurez de chances d’obtenir votre emprunt. La banque estime en effet que si vous êtes parvenu à gérer correctement votre budget jusque-là, il n’y a aucune raison qu’il n’en soit pas de même avec des mensualités aux montants plus ou moins similaires. Elle est alors généralement rassurée et considère que votre train de vie ne sera pas vraiment impacté par le crédit immobilier (à condition bien sûr que le taux d’endettement et le reste à vivre soient également satisfaisants).
Comment calculer le saut de charge ?
Le calcul du saut de charge est très simple et consiste simplement à soustraire du loyer le montant de la mensualité de crédit à rembourser.
Saut de charge = Montant de la future mensualité - montant du loyer actuel
Exemple :
Pour un emprunteur avec un loyer de 750 euros par mois qui sollicite un prêt immobilier 800 euros par mois, son saut de charge est alors de 800 - 750 soit 50 euros.
Pour un emprunteur avec un loyer de 1 100 euros par mois et un remboursement d’emprunt immobilier mensuel de 1 000 euros, le saut de charge est alors négatif : 1000 - 1100 = - 100 euros.
Prêt immobilier : comment le saut de charge peut-il influencer votre banquier ?
Le saut de charge peut, au même titre que le taux d’endettement et le reste à vivre, avoir une certaine importance aux yeux d’un établissement bancaire qui doit décider ou non de l’attribution de votre emprunt immobilier. Un solde positif ou négatif peut ainsi rassurer ou au contraire inquiéter la banque quant à votre solvabilité.
Saut de charge positif
Lorsque le saut de charge est positif, cela signifie alors que le montant de la mensualité de crédit future est supérieur à la part du revenu consacrée au logement auparavant. Cela peut être le cas si vous bénéficiiez, par exemple, d’un loyer modéré ou si vous étiez hébergé à titre gratuit par un ami ou de la famille. La banque peut alors émettre des doutes quant à votre aptitude à vous adapter à une nouvelle situation.
Exemple :
Vous disposez de ressources de 2 500 euros par mois (salaire, certaines primes, revenus locatifs). Vous souhaitez contracter un prêt immobilier avec une mensualité de 850 euros par mois. Vous vous acquittez pour le moment d’un loyer de 600 euros par mois. Les indicateurs pris en compte par la banque sont alors les suivants :
- votre saut de charge est positif de 250 euros (850 - 600) ce qui représente un effort relativement conséquent par rapport à votre train de vie habituel ;
- votre taux d’endettement est de 34 % ((850 / 2 500) x 100) et entre donc tout juste dans la limite de 35 % recommandé par le HCSF ;
- votre reste à vivre est de 1 650 euros donc assez largement suffisant par rapport aux standards pris en compte par les banques (600 à 700 par membre du foyer en général).
En l’espèce, malgré un saut de charge positif et relativement important, les autres indicateurs doivent normalement vous permettre d’obtenir votre financement. Si un saut de charge positif peut constituer une alerte pour la banque sollicitée, il est cependant loin d’être rédhibitoire et doit être analysé de façon globale, au regard des autres indicateurs. En revanche, si la mensualité de crédit désirée était de 1 000 euros au lieu de 850, le taux d’endettement serait alors passé à 40 % et aurait donc été en-dehors du pourcentage éligible à l’emprunt.
Lorsque le saut de charge est positif et trop conséquent, vous pouvez alors moduler différents paramètres pour réduire la mensualité comme notamment l’apport personnel, l’assurance emprunteur, les garanties ou encore la durée du prêt. En cas de doute, le plus sûr moyen reste de faire appel à un courtier pour mettre en avant d’autres éléments de votre dossier malgré cette petite faiblesse.
Saut de charge négatif
Lorsque le saut de charge est nul ou négatif, vous aurez plus de chance d’obtenir votre prêt (à condition de ne pas avoir d’incidents bancaires trop fréquents et une situation professionnelle stable). En effet, l’établissement bancaire considère alors
que l’emprunt ne va pas modifier votre gestion budgétaire quotidienne et que vous serez en mesure d’assumer vos échéances mensuelles.
Exemple :
Vous disposez de 2 400 euros de revenus et sollicitez un emprunt de 750 euros par mois. Votre loyer est actuellement de 800 euros par mois :
- votre saut de charge est alors négatif (750 - 800 = - 50) ;
- votre taux d’endettement est de 33,3 % ((800 / 2 400 x 100) ;
- votre reste à vivre est de 1 600 euros (2 400 - 800).
Dans ce cas de figure, tous les indicateurs sont au vert, et vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir le financement.
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