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Faut-il acheter comptant dans l'immobilier ?

L'essentiel en quelques mots

S’il ne s’agit de la majorité des transactions, loin s’en faut, certains acheteurs qui en ont la possibilité choisissent d’acquérir un bien immobilier en procédant à un paiement comptant. Ils font alors le choix de ne pas mobiliser leur capacité d’emprunt pour effectuer un achat rapide et sans financement externe. La démarche d’acheter comptant dans l’immobilier comporte des avantages comme des inconvénients et dépend du profil de l’acquéreur ainsi que des conditions de marché :

  • l’achat comptant simplifie la transaction qui peut être finalisée très rapidement avec très peu de démarches ;
  • il permet à l’acheteur de ne pas s’endetter et de minimiser le coût global de son achat ;
  • l’achat immobilier cash est cependant moins recommandé pour les investisseurs qui ont plutôt intérêt à utiliser l’effet de levier de l’emprunt ;
  • l’emprunt est également préférable lorsque les taux d’intérêt sont très bas et n’augmentent pas outre mesure le coût de la transaction.
Achat comptant
Faut-il acheter comptant dans l'immobilier ?

Peut-on acheter une maison cash ?

Comme pour n’importe quelle transaction, un acheteur immobilier a la possibilité de procéder à un paiement comptant pour son bien. Celui-ci est alors réalisé directement à partir des fonds présents sur son compte en banque après que toutes les formalités liées à la vente aient été accomplies. Cette possibilité permet ainsi à l’acquéreur d’éviter de solliciter un emprunt pouvant s’avérer coûteux et fastidieux à obtenir.

Acheter une maison cash n’est toutefois pas la solution la plus couramment adoptée, d’une part parce que la plupart des acheteurs ne disposent pas des fonds suffisants immédiatement pour s’en acquitter intégralement, et d’autre part, car le paiement comptant vous contraint à utiliser une grande partie de votre épargne. Une solution intermédiaire consiste bien souvent à coupler épargne et emprunt.

Quels sont les avantages du paiement comptant en immobilier ?

Les avantages du paiement comptant sont relativement nombreux.

La tranquillité d’esprit

En procédant à un paiement au comptant, l’acquéreur possède totalement son bien de façon immédiate. Il s’évite ainsi la pression psychologique des mensualités de crédit dont il doit obligatoirement s’acquitter chaque mois en cas d’emprunt, ainsi que toutes les formalités qui en découlent.

Une simplification des démarches

Comparer les offres de prêt et les taux d’intérêt, constituer un dossier complet, trouver une assurance emprunteur intéressante, etc. Autant de démarches particulièrement énergivores qui viennent s’ajouter aux déjà nombreuses formalités pour acquérir un bien (offre d’achat, compromis de vente, notaire, etc.).

Acheter comptant est alors beaucoup plus simple et facilite la transaction. L’achat immobilier cash est aussi particulièrement rassurant pour le vendeur qui est, ainsi, certain de vendre son bien rapidement et d’éviter une éventuelle annulation de la vente en cas de clause suspensive à l’octroi d’un prêt lorsque celui-ci n’est pas obtenu.

Un coût d’achat minoré

Puisque l’achat comptant évite de recourir à un emprunt, elle évite également tous les frais qui y sont associés et qui peuvent très vite faire grimper le coût global de l’opération (intérêts de la banque, primes d’assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie etc.). Le coût de votre acquisition est donc optimisé.

Quels sont les inconvénients du paiement comptant en immobilier ?

Les inconvénients du paiement comptant sont relativement peu nombreux mais peuvent exister selon votre situation et vos objectifs.

Une épargne fortement mobilisée

À moins de disposer d’un patrimoine conséquent, il est fort probable que vous ayez à amputer une bonne partie de vos économies en achetant un bien immobilier comptant. Vous ne payerez certes plus de loyer, ni de crédit, mais vous aurez une capacité financière moindre pour vos futurs projets (travaux, achat de véhicule, etc.). Vous pourrez également plus difficilement faire face à un gros imprévu.

Il convient également de prendre en compte que le fait de devenir propriétaire implique malgré tout certaines charges parfois récurrentes (taxe foncière, charges de copropriété) et parfois imprévues (ravalement de façade, remplacement d’équipements). Vous pourrez néanmoins recourir à l’emprunt pour de nouveaux projets puisque vous aurez préservé votre capacité d’endettement (le taux d'endettement pouvant aller jusqu’à 35 %) et bénéficierez d’un bien pouvant être hypothéqué.

Une limitation dans le choix du bien

En ne mobilisant que votre épargne, vous vous privez de la possibilité d’acheter un bien plus cher et donc potentiellement plus grand, mieux situé ou mieux équipé. Il est en effet possible d’associer votre épargne avec un emprunt, même peu important pour bénéficier d’une enveloppe financière plus conséquente.

Une limitation des possibilités de rendement

En ayant recours à l’emprunt, vous pouvez faire financer presque intégralement votre achat par un crédit bancaire. Vous préservez ainsi votre épargne mobilisable et pouvez alors multiplier les opérations immobilières en ayant notamment recours à l'investissement locatif.

Vous pouvez ainsi profitez ainsi de l’effet de levier du crédit pour faire financer vos opérations immobilières par des revenus locatifs entrants.

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Les avantages de l’achat comptant

  • Aspect psychologique important avec la tranquillité d’esprit d’un bien possédé à 100 %
  • Rassurant pour le vendeur
  • Facilite la transaction qui a alors lieu plus rapidement
  • Nombreuses économies réalisées sur les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur
  • Simplification du processus d’achat
  • Permet de conserver sa capacité d’endettement pour d’autres projets
  • Permet d’accéder à l’achat immobilier pour les profils ne pouvant pas ou plus emprunter (seniors notamment)
👎

Les inconvénients de l’achat comptant

  • Risque de ne plus disposer d’une épargne suffisante pour faire face à un imprévu
  • Limite la surface d’achat ou le type de bien auquel vous pouvez prétendre
  • Plus de difficultés pour multiplier les opérations immobilières et se constituer un gros patrimoine
  • Ne permet pas de profiter d’un financement à faible coût lorsque les taux d’intérêt sont très bas
  • Limitation des possibilités de rendement
  • Permet moins de bénéficier des dispositifs de défiscalisation des revenus locatifs de type Pinel
  • La mobilisation de l’épargne empêche de placer ses économies dans d’autres placements financiers potentiellement rentables

Achat immobilier comptant : comment ça marche ?

L’achat immobilier comptant accélère la procédure d’achat puisqu’il faut généralement compter entre une semaine et un mois pour conclure la transaction, contre environ trois mois en cas d’emprunt. Cet aspect est particulièrement apprécié des vendeurs qui peuvent avoir besoin de liquidités très rapidement.

L’attestation de fonds

Dans la pratique, l’acheteur doit fournir une attestation de fonds permettant de justifier de sa capacité financière et de la présence des fonds sur ses comptes. Celle-ci est à joindre au moment de l’offre d’achat officielle. Cette attestation doit également être fournie au moment du compromis de vente. Elle doit notamment mentionner le montant ventilé par chacun des comptes utilisés pour l’achat s’il est besoin de recourir à différents comptes (compte courant, livret A, CEL, PEL, assurance-vie, PEA, etc.).

L’acte authentique de vente

Après que l’acquéreur se soit bien assuré que les fonds utilisés sont immédiatement disponibles (ou ait procédé à leur déblocage le cas échéant, notamment pour une assurance-vie ou un PEL), le notaire organise la vente finale pour entériner la transaction. L’acheteur et le vendeur procède à la signature de l’acte de vente final rédigé par le notaire.

Le paiement est effectué en une fois par l’acquéreur par virement ou par chèque via le notaire. Une quittance de paiement est alors remise au vendeur. Le notaire reverse ensuite au vendeur, par chèque ou virement également, le montant de la vente, après avoir déduit la part utilisée pour le paiement de ses honoraires ainsi que pour les droits d’enregistrement (publicité foncière).

Le paiement comptant est-il toujours la bonne option ?

Si le paiement comptant possède de nombreux avantages et est particulièrement tentant pour qui en a les moyens, il n’est pas toujours la meilleure solution. Tout n’est en fait question que des objectifs de l’acheteur et de potentielles opportunités.

Ainsi, par exemple, pour un acheteur qui ne projette pas d’investir outre mesure dans l’immobilier et souhaite se mettre à l’abri en achetant un bien sans contracter de dettes, le paiement comptant peut être un bon choix.

À l’inverse, un investisseur souhaitant acquérir plusieurs biens immobiliers à fort rendement pour financer le remboursement en grande partie par ses revenus locatifs aura besoin de solliciter des emprunts pour se constituer son patrimoine et faire jouer l’effet de levier. C’est d’autant plus le cas si celui-ci investit dans une optique de défiscalisation de ses revenus.

Le coût de l’emprunt est un autre critère important dans le choix de souscrire un emprunt ou non. Lorsque les taux d’intérêt sont très bas, l’acquéreur a tout intérêt à conserver son épargne le plus possible pour bénéficier de conditions d’emprunt particulièrement avantageuses.

L’acquéreur peut également, dans certains cas, profiter de prêts aidés qui lui permettent de financer une bonne partie de son achat et de conserver une part de son épargne. C’est par exemple le cas du prêt à taux zéro (PTZ) sans intérêts, ou du prêt Action Logement avec des intérêts très faibles (0,5 %).

Enfin, le paiement comptant peut toutefois s’avérer l’unique solution pour certains profils aux dossiers particulièrement compliqués (profils senior, revenus irréguliers, carrière tronquée ou longue maladie).

Immobilier : faut-il acheter comptant ou emprunter ?

Comme nous venons de le voir, le choix d’acheter comptant ou d’emprunter dépend du profil de l’acquéreur et doit être mûri bien en amont de l’achat. Parmi les critères à prendre en compte, il vous faudra notamment penser à :

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