Immobilier : est-ce plus avantageux de payer comptant ou d'emprunter ?

Payer comptant : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Pour les acheteurs qui en ont la possibilité, et malgré quelques exceptions, le paiement comptant pour l’achat d’un bien immobilier fait bien souvent figure de solution rêvée.

Les avantages du paiement comptant

Le paiement comptant est au premier abord et bien souvent très intéressant pour un acquéreur :

• il constitue un gage de sécurité et de simplicité puisqu’il évite toutes les démarches du recours à l’emprunt. Le vendeur est également particulièrement rassuré puisque la vente ne risque pas d’être annulée à cause d’un financement non-obtenu (clause suspensive) ;

• le paiement comptant est ainsi logement moins onéreux que le financement avec un emprunt car ce dernier augmente le coût global de l’achat (intérêts d’emprunt, frais divers) ;

• il fluidifie le processus de vente puisque les démarches se font beaucoup plus rapidement que dans le cadre d’un emprunt. L’acquéreur évite intégralement les formalités relatives au financement (sauf en cas de nécessité de débloquer des fonds sur un compte bloqué tels qu’une assurance vie, un PEL ou un PEA). La procédure peut ainsi se dérouler en seulement quelques semaines contre généralement trois mois avec un emprunt ;

• le paiement cash permet de préserver son taux d’endettement pour un projet futur tel que par exemple l’achat d’une résidence secondaire, le financement de travaux ou l’achat d’une véhicule ;

• le règlement comptant est parfois la seule solution pour certains profils d’acheteur dans l’impossibilité d’emprunter (profil senior, travailleurs aux revenus irréguliers, longue maladie, etc.).

Les inconvénients du paiement comptant

Malgré ses indéniables avantages, l’acquéreur a néanmoins dans certaines circonstances tout intérêt à éviter le paiement cash et à s’orienter vers l’emprunt :

• le paiement comptant correspond bien aux profils souhaitant sécuriser l’achat de leur résidence principale sans nécessairement vouloir se constituer un important patrimoine. Pour ceux souhaitant à l’inverse investir dans plusieurs projets afin de faire fonctionner l’effet de levier du crédit, le paiement au comptant mobilise trop d’épargne qu’ils ne peuvent ainsi pas investir dans d’autres investissements à fort rendement ;

• lorsque les conditions de marché sont particulièrement favorables aux acheteurs avec de très faibles taux d’intérêts (l’argent est “peu cher”), le paiement comptant se révèle peu opportun puisqu’il est alors possible “d’utiliser l’argent de la banque” sans pour cela supporter un surcoût très important ;

• utiliser une grande partie de son épargne pour procéder à un achat immobilier laisse peu de place à l’imprévu dans la période suivant l’achat, le temps de se reconstituer une épargne. Il existe alors un risque de se retrouver dos au mur en cas de dépenses ou de situations imprévues comme notamment une panne de véhicule, un remplacement d’équipements ou même des charges de copropriété non-budgétées.

Cela limite donc les projets à court terme, à moins cette fois d’avoir recours à un prêt pour par exemple réaliser des travaux, financer les études de ses enfants ou remplacer un véhicule.

Emprunter : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Quand bien même vous disposeriez des fonds suffisants pour acheter votre bien immobilier, il ne s’agit pas toujours de la meilleure option pour votre achat. L’emprunt constitue en effet dans certains cas une solution alternative plus intéressante.

Les avantages de l’emprunt

Recourir à l’emprunt est particulièrement avantageux dans plusieurs situations :

• en premier lieu, lorsque les conditions de marché sont favorables, c’est-à-dire en période de taux d’intérêt relativement bas qui n’ajoutent ainsi pas un gros surcoût pour l’acheteur. Celui-ci peut alors conserver son épargne sans pour autant s’endetter outre mesure ;

• l’emprunt est également la meilleure solution pour l’acheteur souhaitant réaliser différents investissements locatifs. Les profils investisseurs peuvent en effet acheter plusieurs biens afin de faire fonctionner l’effet de levier du crédit. Ils peuvent ainsi utiliser une faible partie de leur épargne pour financer l’apport personnel sur plusieurs biens. Les revenus locatifs issus de ces investissements permettent alors bien souvent de couvrir l’intégralité des mensualités de crédit à rembourser et donc de préserver son épargne. Ces revenus locatifs peuvent par ailleurs fournir des avantages fiscaux certains dans une optique de défiscalisation puisqu’il est possible de déduire les intérêts d’emprunt du montant des loyers perçus ;

• enfin, pour l’achat d’une résidence principale, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier de prêts aidés pour financer une partie de votre acquisition comme notamment le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt Action Logement. Ceux-ci permettent de profiter d’un financement avec des taux d’intérêt nuls (pour le PTZ) et très faibles (0,5 % pour le prêt Action Logement) offrant ainsi la possibilité de préserver en partie son épargne.

Les inconvénients de l’emprunt

Dans le prolongement des avantages mis en évidence avec le paiement comptant, l’utilisation de l’emprunt pour un achat immobilier soulève a contrario différentes problématiques pour un acheteur :

• l’emprunt est synonyme pour l’acheteur d’endettement sur une relativement longue période (quinze à vingt ans en général). Il l’oblige ainsi à en assumer le remboursement chaque mois (hors circonstances exceptionnelles prises en charge par l’assurance emprunteur) ;

• recourir à l’emprunt est factuellement plus coûteux que de payer le bien immobilier comptant puisque vous devez dans ce cas de figure également vous acquitter des intérêts d’emprunt, des primes d’assurance emprunteur, des frais de dossier ou encore des frais de garantie ;

• l’emprunt est également une démarche fastidieuse qui vous oblige à démarcher différents organismes, comparer leurs taux d’intérêt, constituer un dossier de financement et trouver une assurance emprunteur adaptée.

Pourquoi faut-il mieux emprunter pour un investissement locatif ?

Le motif de l’achat est un critère majeur dans le choix de payer comptant ou non.

Si dans le cas de l’achat d’une résidence principale, voire d’une résidence secondaire, l’achat au comptant peut être plébiscité, il est en revanche rarement opportun pour un investissement locatif.

Conserver son épargne pour en utiliser une partie pour chaque investissement en guise d’apport personnel est un choix judicieux. En effet, ainsi utiliser l’effet de levier de crédit. Cette possibilité lui est offerte tant qu’il bénéficie d’un apport personnel suffisant (10 % du prix d’achat) et tant que son taux d’endettement reste dans les standards admis par les banques (c’est-à-dire 35 % des revenus fixes mensuels).

L’emprunt est également plus opportun dans le cadre d’un investissement locatif car les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus locatifs au même titre que certains autres frais relatifs à l’achat (certaines dépenses d’entretien et de réparation, les primes d’assurance emprunteur, les charges locatives, etc.).

C’est donc là encore l’occasion d’utiliser l’argent de la banque à moindre coût et de conserver son épargne, notamment dans le cadre des dispositifs de défiscalisation spéciaux mis en place par les pouvoirs publics (loi Pinel, loi Denormandie par exemple).

Payer comptant ou emprunter : exemples

Pour juger de l’éventualité de procéder à un paiement comptant ou non d’un achat immobilier, comparons deux exemples différents dans les objectifs et les conditions d’achat.

1.Premier exemple : pour l'achat d'une résidence principale

Prenons l’exemple de l’achat d’un bien en tant que résidence principale mise à prix 130 000 euros (frais de notaire inclus).

Vous disposez des liquidités nécessaires pour effectuer l’achat et vous interrogez sur l’opportunité de réaliser malgré tout un emprunt. Vous effectuez alors une simulation pour un emprunt de 117 000 euros. Votre apport personnel serait dans ce cas de 13 000 euros (10 % minimum du prix d’achat). Pour un emprunt sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 2,65 %, les mensualités de crédit à rembourser sont alors de 664 euros chaque mois.

Le coût total du crédit s’élève lui à 42 360 euros.

Dans le même temps, les fonds que vous pouvez potentiellement utiliser pour l’achat sont pour le moment placés en assurance-vie avec un rendement annuel moyen de 1,6 % par an soit environ 34 837 euros d’intérêts sur la durée totale.

En faisant le différentiel entre les deux montants, on s’aperçoit que l’emprunt coûte alors 7 523 euros de plus (42 360 - 34 837). Etant donné qu’il s’agit d’une résidence principale, il n’y alors pas de loyer mensuel qui permettent de rattraper ce delta. Dans ce cas, le paiement comptant se justifie.

2.Deuxième exemple : pour des investissements locatifs

Vous vous interrogez sur l’opportunité d’utiliser cette enveloppe de 130 000 € pour réaliser des investissements locatifs. Vous envisagez ainsi d’acheter cinq petits lots pour les mettre en location en apportant à chaque fois 20 % d’apport personnel, soit 26 000 euros par lot.

Vos revenus relativement élevés de 3 500 euros et votre loyer modéré de 650 euros vous permettent de bénéficier d’un taux d’endettement inférieur à 35 %. Avec cette stratégie, vous pouvez ainsi acquérir cinq biens différents à 130 000 euros chacun (frais de notaire inclus) soit un investissement total de 650 000 euros, avec la même “mise” de départ que pour un achat comptant et donc des emprunts de 104 000 euros pour chaque bien (130 000 - 26 000 d’apport).

Le montant des différents crédits sur 20 ans vous revient alors chaque mois à 590 euros par lot soit 2 950 euros pour les 5 lots ce qui correspond à un coût total de 141 600 euros (104 000 + 37 600 d’intérêts) par lot (708 000 euros au total).

Une fois ces lots acquis, vous parvenez à les mettre en location pour 550 euros par mois, ce qui représente sur 20 ans, 132 000 euros de revenus locatifs par lot (660 000 euros au total) tout en étant désormais propriétaire de 5 biens entièrement payés. Cela signifie donc que dans ce cas de figure, pour acquérir 5 biens de 130 000 euros chacun, vous n’avez eu sur 20 ans, “que” 48 000 euros (708 000 - 660 000) à remettre de votre poche (soit 2 400 euros par an ou 200 euros par mois), le reste étant intégralement payé par les revenus locatifs. Un complément largement abordable compte tenu de vos revenus malgré votre loyer.

Ce dernier exemple nous montre bien que l’emprunt permet de se constituer un capital, parfois très important, puisqu’en l’espèce, vous devenez propriétaire d’un patrimoine conséquent de 5 lots, susceptible d’être revendu par la suite, alors qu’en utilisant toute votre épargne, vous n’auriez été propriétaire que d’un seul bien et aurez perdu du temps pour reconstituer votre épargne pour de futurs projets. Cette stratégie peut même justifier de rester locataire lorsque votre loyer est abordable.

Le choix d’emprunter ou non doit donc dépendre de différents facteurs comme vos objectifs futurs, vos revenus, votre épargne, vos charges ou encore de la situation du marché immobilier.