Crédit immobilier : quel est votre projet ?

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Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?

L'essentiel en quelques mots

Les règles concernant les conditions d'octroi d'un crédit immobilier ont été modifiées au 1er janvier 2022. Désormais, les banques ne peuvent accorder un crédit que si le taux d'endettement ne dépasse pas 35 % de vos revenus maximum (contre 33 % précédemment). Dans cet article, répondons ensemble à la question "Combien puis-je emprunter en fonction de mes revenus ?”.

  • La banque prend en compte différents critères pour estimer combien vous pouvez emprunter : votre âge, le niveau et la stabilité de vos revenus, vos charges mensuelles, votre apport personnel et votre éligibilité ou non à des prêts aidés.
  • Pour savoir combien il est possible d’emprunter, vous devez estimer votre capacité d’emprunt en calculant votre capacité de remboursement et votre taux d’endettement.
  • Il existe des techniques pour augmenter sa capacité d’emprunt, par exemple réduire ses charges mensuelles, emprunter à deux, augmenter son apport ou encore allonger sa durée d’emprunt.
Combien puis-je emprunter ?
Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?

Combien puis-je emprunter ? Les critères de la banque

Votre âge

Votre âge au moment de la souscription du prêt est important. En général, plus vous êtes jeune et avez des perspectives d'amélioration de votre situation professionnelle et de vos revenus, plus la banque peut être intéressée par votre profil.

Vos charges mensuelles

Vos charges incluent toutes les dépenses récurrentes, comme le remboursement de prêts en cours (crédits auto, à la consommation, etc.) ou les pensions alimentaires versées en cas de séparation. Cependant, les dépenses variables mais régulières telles que l'alimentation, l'énergie ou les loisirs ne sont généralement pas prises en compte, bien que les règles puissent varier d'une banque à l'autre.

Votre éligibilité à un prêt aidé

Selon votre niveau de revenu, diverses aides sont disponibles pour réduire le coût total de votre projet (prêt Action Logement, prêt à taux zéro, prêt accession sociale, etc.). Ces prêts et aides sont soumis à des conditions strictes d'attribution.

Votre apport personnel

Le montant de votre apport personnel est un élément crucial pour évaluer votre capacité de remboursement, votre aptitude à épargner et votre capacité à contribuer pour au moins 10 % du coût total du projet. Les frais d'agence peuvent être inclus dans le prêt, mais vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie vous-même.

La stabilité et le niveau de vos revenus

Il s'agit d'un élément clé pour déterminer si la banque acceptera de vous accorder un prêt avec un taux d'endettement de 35 %. Si vos revenus sont variables ou incertains, la banque peut être plus prudente et réduire le taux d'endettement à 25 % ou même 20 %. En revanche, si vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, la banque peut estimer que vous êtes en mesure d'assumer un endettement plus élevé.

Combien peut-on emprunter selon son salaire ?

Pour savoir combien peut-on emprunter, il faut donc définir son niveau de revenus de prime abord. Pour évaluer la capacité d'emprunt immobilière d’un ménage, une institution bancaire exigera des documents (3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, 3 derniers relevés de comptes bancaires) pour identifier les critères suivants :

Capacité d'emprunt en fonction du revenu, de la durée et du taux moyen
 Salaire mensuel Crédit sur 15 ans Crédit sur 20 ans Crédit sur 25 ans
Entre 56 349 € et 84 524 €
Entre 67 804 € et 101 706 €
Entre 76 345 € et 114 517 €
Entre 93 916 € et 187 831 €
Entre 113 006 € et 226 013 €
Entre 127 241 € et 254 483 €
Entre 211 310 € et 281 747 €
Entre 254 265 € et 339 019 €
Entre 286 293 € et 381 724 €

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée en juin 2024 (taux immobiliers hors assurance)

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Estimer sa capacité de remboursement selon ses projets

Il est essentiel de réfléchir aux mensualités maximales que vous êtes prêt à rembourser, c'est-à-dire à votre capacité de remboursement. Vous pouvez calculer ces mensualités en prenant en compte les revenus de votre ménage sur les 2 ou 3 dernières années (selon les déclarations d'impôt) et en appliquant un pourcentage de 35 % de ces revenus, qui correspond au taux d'endettement maximal généralement accepté par les banques.

Toutefois, vous avez également la possibilité de décider que votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 25 %, ce qui vous permet de préserver certaines dépenses, comme les loisirs ou les voyages !

Pour estimer vous-même la mensualité de crédit maximale que vous pouvez supporter, vous pouvez utiliser la formule suivante : Mensualités maximales = (revenus nets × 35%) - (charge d'emprunt actuelle)

Une fois que vous avez estimé vos mensualités maximales, vous pouvez utiliser nos calculatrices financières pour déterminer le montant de prêt auquel ces mensualités correspondent. Vous avez également la possibilité d'ajuster la durée du prêt à 20 ou 25 ans si nécessaire.

Calculer son taux d’endettement maximal

Quoiqu’il en soit, il faudra respecter le taux d’endettement maximal qui se calcule sur la base du revenu. Afin de vous assurer que vous avez la capacité de faire face aux échéances de votre crédit immobilier, l'établissement de crédit procédera à une évaluation de votre profil financier et examinera votre taux d'endettement.

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a établi ce taux à 35 % de vos revenus, bien que certaines situations exceptionnelles puissent conduire la banque à vous accorder un prêt avec un taux d'endettement plus élevé (dans environ 20 % de leurs dossiers de financement).

Pour déterminer si votre taux d'endettement est inférieur au taux maximal autorisé, vous pouvez utiliser la formule suivante : Taux d'endettement = (charges fixes et dettes / total des revenus fixes nets) * 100

Par exemple, si vous gagnez 2 000 euros nets par mois et que vos charges fixes s'élèvent à 700 euros, votre taux d'endettement est à la limite des 35 % autorisés.

💡

Bon à savoir

Il est recommandé de faire appel à un courtier pour vous aider à constituer un dossier solide susceptible de convaincre une banque de vous accorder un crédit immobilier.

Nos conseils pour augmenter le montant que l’on peut emprunter

Si vous envisagez d'acquérir un bien affiché au prix de 300 000 euros, mais que votre capacité d'emprunt est limitée, il existe plusieurs solutions pour augmenter cette capacité :

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