Crédit immobilier : quel est votre projet ?

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Quelles sont les charges prises en compte dans le taux d'endettement ?

L'essentiel en quelques mots

Les banques appliquent un taux d’endettement maximal à chaque candidat emprunteur.
Il est très difficile d’obtenir un prêt si vous le dépassez. Lorsque vous envisagez l’achat d’un bien immobilier, vous devez pouvoir estimer votre taux d’endettement afin de vous assurer que vous pourrez concrétiser votre projet.

  • Le taux d’endettement maximum est de 35 % des revenus de l’emprunteur.
  • Pour déterminer ce taux d’endettement, les banques calculent vos charges et vos revenus.
  • Les charges prises en compte par les établissements bancaires correspondent aux mensualités de vos différents prêts en cours ainsi qu’à vos charges courantes.
  • Les dépenses du quotidien, même celles récurrentes, ne sont pas utilisées dans le calcul de vos charges. Les banques considèrent que votre reste à vivre doit permettre de payer ces dépenses.
  • Tous les revenus sont pris en compte par les organismes de crédit, les salaires ou toute autre source de revenus.
  • Lorsque les revenus ne sont pas stables, les banques appliquent un abattement.
  • Le cumul des charges va également permettre de calculer votre capacité d'emprunt
charges prises en compte pour le taux d'endettement
Quelles sont les charges prises en compte dans le taux d'endettement ?

Quelles sont les charges prises en compte dans le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement permet aux banquiers de déterminer si un potentiel emprunteur est éligible à un crédit immobilier. Les banques refusent, dans la grande majorité des cas, d’accorder un prêt aux personnes ayant un taux d’endettement supérieur à 35 %, c’est-à-dire un tiers de leurs revenus.

Les différents prêts en cours

La première information recherchée par les établissements bancaires concerne les différents prêts en cours qui vous ont été accordés. Tous les crédits que vous remboursez actuellement diminuent votre capacité d’endettement.

Chaque mensualité est prise en compte :

Les prêts à taux zéro sont aussi pris en compte par les banques puisqu’ils augmentent le montant de vos charges mensuelles, bien que vous ne remboursiez pas d’intérêts. Les prêts d’accession sociale sont également concernés, comme le prêt régional, le prêt Action Logement ou tous les prêts subventionnés.

Si vous estimez que votre taux d’endettement est trop élevé, alors vous pouvez tenter de restructurer votre dette grâce à un rachat de crédits. Cette opération permet de regrouper tous ces crédits sous une seule mensualité. En allongeant la durée du prêt, vous pouvez diminuer le montant de la mensualité générale. En revanche, un rachat de prêts conduit à augmenter le coût total de vos remboursements.

Les charges courantes

À côté de vos mensualités de crédit, les organismes bancaires prennent en compte certaines dépenses. Il s’agit notamment de votre loyer, si vous êtes locataire, ainsi que de vos charges éventuelles de parking.

Le versement d’une pension alimentaire est directement déduit de vos revenus et n’entre donc pas dans le calcul des charges.

Toutes les autres factures du quotidien ne sont pas du ressort du taux d’endettement. Les banques considèrent que ces factures sont payées grâce au reste à vivre :

Pour rappel, le reste à vivre correspond à la part de revenus restant à la disposition d’un emprunteur une fois soustraites les mensualités de ses prêts et les charges courantes. Plus le reste à vivre est élevé et plus vous bénéficiez d’un budget confortable pour votre train de vie et vos loisirs.

Comment le taux d’endettement est-il calculé ?

Le taux d’endettement est calculé grâce à la formule suivante :

[(montant total de vos prêts en cours + montant total de vos charges courantes) / montant total de vos revenus] x 100

Chaque banque dispose d’une formule différente et ne prend pas en compte de la même façon vos charges. La formule vous permettra toutefois de faire une première estimation de votre taux d’endettement, ce qui est indispensable pour monter votre projet immobilier.

Voici un exemple :

Madame X a souscrit deux emprunts : un prêt immobilier d’une mensualité de 450 € pour l’achat de sa résidence principale et un prêt auto d’une mensualité de 230 € pour l’achat de son véhicule.
Elle verse une pension alimentaire de 220 € chaque mois depuis son divorce.
Le revenu de Madame X est de 3 000 € net mensuel.

Le taux d’endettement de Madame X est donc de :

[(450+230+220) / 3000] x 100 = 30 %

Quels sont les revenus pris en compte dans le taux d’endettement ?

Vos revenus sont un critère primordial dans la prise de décision des banques. Elles préfèrent les revenus stables et récurrents. Les salariés en contrat à durée indéterminé sont des candidats idéaux. Toutefois, tous les revenus sont pris en compte par les banques :

Les aides sociales ne sont pas toujours prises en compte par les banques, car elles peuvent dénoter de difficultés financières. Les aides de l’Assurance chômage ne sont pas retenues, car elles ont, par définition, une durée maximum de deux ans.

Les établissements bancaires appliquent un abattement aux revenus qui ne sont pas récurrents ou stables.

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