Offre de prêt immobilier : tout savoir avant de signer votre contrat

L’offre de prêt immobilier : définition et contenu

Qu’est-ce qu’une offre de prêt ?

Une offre de prêt est un document officiel édité par la banque qui liste les obligations de l’emprunteur, mais aussi celles de l’organisme prêteur. C’est une étape primordiale dans l’obtention d’un crédit immobilier.

Concrètement, c’est le seul document qui formalise l’engagement ferme de la banque à vous financer pour l’acquisition d’un bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’un investissement locatif ou d’un projet avec travaux. Si elle est signée, elle devient alors un contrat de prêt et engage la banque et l’emprunteur.

Attention, une fois l’offre signée, vous ne pouvez plus en accepter une autre : d’où l’importance de tout analyser avant de vous engager.

Quelle est la différence entre accord de prêt et offre de prêt ?

L’offre de prêt est à distinguer de l’accord de principe ou accord de prêt. L’accord de principe vous donne une idée des conditions d’emprunt auxquelles vous pouvez prétendre. Il ne vaut pas engagement définitif et peut encore évoluer après étude complète de votre dossier.

L’offre de prêt est ainsi un document contractuel.  C’est seulement à ce stade que la banque confirme officiellement qu’elle accepte de vous prêter les fonds, selon les conditions indiquées.

Que contient une offre de prêt ?

Le contenu d'une offre de prêt est réglementé par la loi « Scrivener 2 » du 13 juillet 1979, qui a été amendée par la suite par la directive européenne sur le crédit immobilier. Au titre de cette loi, une offre de prêt immobilier doit absolument mentionner :

• l’identité et les coordonnées des parties (établissement prêteur et emprunteur) ;
• la situation familiale de l’emprunteur ;
• l’objectif du financement (acquisition d’un logement avec ou sans travaux, rachat de soulte, etc.) ;
• les modalités du crédit (montant du capital emprunté, durée du crédit, montant de l’apport personnel) ;
• le taux d’intérêt fixe ou variable, taux annuel effectif global ou TAEG, taux annuel effectif d’assurance ou TAEA ;
• le montant des mensualités, intérêts et assurances compris ;
• le coût total du crédit ;
• les conditions liées aux garanties (hypothèque, caution, etc.) ;
• le contrat d’assurance emprunteur ;
• la date de déblocage des fonds ;
• les modalités de remboursement (tableau d’amortissement détaillant chaque ligne de remboursement, date et mode de règlement, conditions de modulation ou de report des échéances, conditions de remboursement anticipé, etc.).

Depuis 2016, la banque doit également remettre une fiche d’information standardisée européenne (FISE). Cette fiche synthétise les éléments essentiels de votre crédit et facilite la comparaison entre plusieurs offres.

Les délais de l’offre de prêt à respecter

Plusieurs délais encadrent l’offre de prêt immobilier. Ils protègent l’emprunteur et sécurisent la transaction.

Le délai de réflexion de 10 jours

Le délai de réflexion de 10 jours calendaires est incompressible. Vous ne pouvez pas signer l’offre avant le 11^e jour suivant sa réception.

À titre d’exemple : si vous recevez l’offre le lundi 9 mai, vous pourrez la signer au plus tôt le vendredi 20 mai.

La durée de validité de l’offre

L’offre reste valable 30 jours calendaires à compter de sa réception. Pendant ce délai, la banque ne peut pas modifier les conditions de crédit indiquées.

La validité après signature

Une fois signée, l’offre de prêt reste valable jusqu’à 4 mois. Vous disposez donc de ce délai pour signer l’acte de vente chez le notaire.

Tableau récapitulatif des principaux délais liés au crédit immobilier

Phase	Délai	Modalités
Condition suspensive d'obtention du prêt	1 mois	Après la signature de l’avant-contrat de vente, vous disposez d’au moins 1 mois pour trouver un crédit
Validité de l'offre de prêt	30 jours	L’offre qui vous est transmise ne peut pas être modifiée pendant 30 jours calendaires* à compter de sa réception
Acceptation de l'offre de prêt	10 jours calendaire*	Avant de pouvoir accepter l’offre, vous devez observer un délai de réflexion obligatoire de 10 jours calendaires
Annulation de l'emprunt pour non-conclusion de l'achat	4 mois	Si, passé un délai de quatre mois, votre achat immobilier ne s’est pas réalisé, alors le contrat de crédit est annulé

*jour calendaire : tout jour du calendrier de l’année civile

La signature et le renvoi de l’offre de prêt

Au 11e jour après la réception de l’offre de prêt, vous pouvez enfin la parapher, la signer et la renvoyer par courrier postal recommandé avec accusé de réception à la banque.

Prenez le temps d’étudier attentivement tous les éléments du contrat avant de prendre votre décision. Une fois l’offre signée, celle-ci reste valable pendant 4 mois. Au-delà de ce délai et si la transaction immobilière n’a pas été concrétisée, le contrat est automatiquement annulé et les montants empruntés doivent être remboursés.

À l’inverse, si la vente est maintenue, vous pouvez alors signer votre contrat de vente chez le notaire.

Qui transmet l'offre de prêt au notaire ?

C’est la banque qui transmet le contrat de prêt signé au notaire chargé de la vente. Elle débloque ensuite les fonds à la date prévue pour régler le vendeur.

Comment trouver la meilleure offre de prêt immobilier ?

Faire appel à votre banque

Votre banque habituelle peut être un bon point de départ si vous cherchez une offre de prêt. Elle pourra vous donner une réponse rapide, puisqu’elle connaît bien votre historique bancaire et votre profil. Vous pourrez parfois négocier par exemple les frais de dossiers ou bien avoir des conditions particulières plus avantageuses qu’avec un organisme qui ne vous connaît pas du tout.

Faire le tour des banques

Pour trouver les meilleures conditions de financement, le mieux reste de comparer les offres disponibles. N’hésitez pas à faire le tour des banques et à en solliciter plusieurs pour votre projet. Chacun des établissements va alors réaliser une simulation de votre prêt en fonction des premiers éléments que vous lui fournirez (informations sur vos revenus, vos charges, votre situation familiale, vos garanties, etc.).

L’établissement analyse ensuite votre dossier et :

• vérifie la faisabilité de votre projet ;
• étudie votre solvabilité et vous transmet éventuellement une offre de crédit.

Durée, taux, mensualité : tout doit être étudié avant de faire votre choix.

Faire appel à un courtier immobilier

Parce qu’une offre de prêt peut paraître complexe, faire appel à un courtier en crédit immobilier peut faciliter vos démarches et vous faire gagner du temps. Ce spécialiste du crédit vous donne les clés pour comparer les propositions et choisir celle qui correspond à vos besoins.

Sa mission va même au-delà. Grâce à son expertise, il sait :

• optimiser votre dossier en vérifiant par exemple si vous êtes éligible à un prêt aidé comme le prêt PAS ou le PTZ, pour réduire le coût total de votre crédit ;
• maximiser vos chances d’être financé au meilleur taux, en négociant auprès des banques, selon votre profil.