⏱L'essentiel en quelques mots
Une transaction immobilière est une opération qui demande du temps. Il faut compter généralement quelques mois entre votre coup de cœur pour votre future habitation et l’installation en bonne et due forme.
Un investissement immobilier est une décision importante pour un foyer, mais aussi pour le vendeur, c’est pourquoi le processus d’acquisition est très encadré par la loi et impose des délais, parfois incompressibles, aux deux parties. Pour être bien préparé, il est important de connaître les étapes de vente, les obligations et les délais inhérents au processus d’achat. Voici ce qu’il faut retenir :
- un compromis de vente dure en général 45 jours ;
- il n’est pas soumis à un délai fixe légal à respecter ;
- les parties s’accordent sur une date butoir pour signer l’acte définitif ;
- un compromis commence par un délai de rétraction de 10 jours ;
- ce temps est nécessaire pour obtenir et signer une offre d’emprunt.
Sommaire
Quel est le délai d’un compromis de vente ?
Le délai habituellement accordé pour un compromis de vente est de 45 jours. Généralement, il ne dépasse pas les quatre mois. Toutefois, il n’existe aucun délai légal à respecter pour signer l’acte définitif. Les parties fixent ensemble la date butoir en fonction des clauses suspensives comme l’obtention d’un prêt bancaire.
Pour bien comprendre où se situe le compromis de vente dans votre futur parcours d’acquisition immobilière et connaître toutes les options que vous avez, il est important de comprendre comment se déroulent les trois étapes d’une vente immobilière classique.
La promesse de vente
Dans les faits, il n’y a aucune obligation à réaliser une promesse de vente entre le vendeur et l’acheteur potentiel. Dans la promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente »), le propriétaire (nommé le promettant) s’engage auprès de l’acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé.
Il lui donne ainsi en exclusivité une option pour un temps limité (généralement de trois mois). Durant cette période, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente ou proposer son bien à un autre acheteur potentiel. Une indemnité d’immobilisation est généralement demandée à l’acheteur, elle est en principe égale à 10 % du prix de vente.
Le compromis de vente
Dans le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique de vente »), vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc la vente.
Si l’une des parties renonce à la transaction et souhaite se rétracter, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice (hors le délai légal de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit par l’acquéreur).
Bon à savoir
La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s’impute sur le prix lors de la signature de l’acte notarié. Le compromis de vente peut être conclu sous seing privé, c’est-à-dire sans faire appel à un notaire, sauf si sa durée est supérieure à 18 mois.
L’acte définitif de vente
Il s’agit de la dernière étape de la vente. Contrairement à la promesse de vente ou au compromis de vente, l’acte définitif doit obligatoirement être réalisé par acte authentique, il doit donc être conclu devant un notaire. La signature de l’acte de vente définitif scelle la vente d’un logement : au moment de la signature chez le notaire, l’acheteur paie le prix, le vendeur lui remet les clés et le bien change de propriétaire.
Quel est le délai entre le compromis de vente et l’acte définitif ?
Le délai entre le compromis et la vente définitive d’un logement est généralement de trois mois, mais il peut être réduit ou allongé selon les circonstances. Ainsi, il peut être ramené à deux mois, en particulier si l’acheteur n’a pas besoin d’emprunt pour financer le bien, mais rarement à moins. En revanche, si le vendeur et l’acheteur le souhaitent, ce délai peut également être allongé.
Bon à savoir
Une fois le compromis de vente signé, les termes peuvent être amenés à changer. Dans ce cas, il est possible de faire un avenant, afin d'inscrire les nouveaux termes au contrat. Dans ce cas, les modifications entraînent un délai de rétractation de 10 jours.
Pour quelle raison le délai d’un compromis de vente est-il de 3 mois ?
Plusieurs raisons expliquent pourquoi un compromis de vente s’étale autant dans le temps. Cette durée est nécessaire pour la mise en place financière et administrative de votre futur acte de vente.
L’obtention du crédit immobilier
Trouver un accord avec un établissement bancaire et le finaliser nécessite plusieurs semaines pour vous et l’établissement. D’une manière générale, il faut compter quatre semaines à partir de votre premier contact avec votre conseiller bancaire. Les trois moments incontournables sont :
La négociation
Négocier sur le montant et les modalités de remboursement d’un emprunt immobilier se fait rarement lors du premier rendez-vous. Des propositions seront faites, des études de votre situation professionnelle, personnelle, et financière seront menées. Vous et votre conseiller serez amenés à échanger plusieurs fois pour trouver la solution de financement la plus cohérente et la mieux adaptée à votre situation.
La réception de l’offre de prêt
Une fois que les deux parties (emprunteur et banque) trouvent un accord définitif il faut compter deux à trois semaines avant de recevoir les documents relatifs à votre prêt. Selon les périodes, le flux des transactions immobilières est plus intense. En conséquence, ce délai est assez variable.
Le délai réglementaire de réflexion obligatoire est de 10 jours. Une fois que vous avez reçu votre offre de prêt, vous pourrez donner votre accord (ou non) seulement à partir du 11e jour calendaire. Ce délai est incompressible.
Dans le cas où l'acheteur ne trouve pas de financement, l'achat immobilier peut être annulé en activant les conditions suspensives de vente. Si c'est le vendeur qui ne souhaite plus vendre, la rétractation est impossible, sauf dans certains cas spécifiques.
La vérification du titre de propriété
Avant la vente, le notaire doit s’assurer que le vendeur est bel et bien propriétaire du bien qu’il s’apprête à céder. Un titre de propriété est un acte établi par notaire qui prouve une qualité de propriétaire sur une maison, un appartement ou sur un terrain. Il s’agit d’un acte authentique dont il garde une copie. Il est aussi possible d’en demander un duplicata au service des publicités foncières (SPF).
Pour être valable, il doit comporter les informations suivantes :
- la description du bien ;
- les références cadastrales ;
- la désignation des propriétaires ;
- la désignation du notaire ;
- le prix de vente ;
- l’historique du bien c’est-à-dire l’origine de propriété et les propriétaires précédents ;
- la date d’acquisition.
Bon à savoir
Lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, une attestation de vente sera remise pour prouver la propriété de l’acheteur. Le titre de propriété ne sera transmis qu’après enregistrement par le service de publicité foncière et authentification par le notaire.
La réalisation des diagnostics immobiliers
À l’occasion de la mise en vente ou en location d’un bien, procéder aux diagnostics immobiliers consiste à faire passer un contrôle technique à votre bien, qui sera évalué selon différents critères préétablis, notamment la performance énergétique (DPE) et le risque d’exposition au plomb.
L’ensemble de ces diagnostics doivent être regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé au bail pour une location ou à la promesse de vente lors de la cession d’un bien.
Est-il possible de réduire le délai entre compromis de vente et la signature de l’acte ?
Il est possible de raccourcir le délai entre le compromis de vente et la signature de l’acte définitif si vous obtenez de la part de l’établissement bancaire une offre de crédit rapidement.
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