Calculer le TAEG pour comprendre le coût de votre crédit

Qu'est-ce que le TAEG ?

Le taux annuel effectif global (TAEG) est un indicateur exprimé en pourcentage annuel. Il permet d'estimer le coût total d'un prêt immobilier. Obligatoire sur toutes les offres, il remplace désormais le TEG (taux effectif global) et garantit une transparence pour l'emprunteur.

Le TAEG intègre tous les coûts liés à l'obtention d’un crédit : intérêts, frais de dossier, assurance emprunteur, garanties, et autres frais annexes. Il constitue un outil fiable pour comparer les propositions de différentes banques.

Quelle est la différence entre TAEG et taux d'usure ?

Le TAEG représente le coût total d'un prêt pour l'emprunteur. Le taux d'usure, lui, correspond au plafond légal que ce TAEG ne doit pas dépasser. Il est fixé trimestriellement par la Banque de France et varie selon la durée du prêt, le montant emprunté, et le type d’emprunt (prêt immobilier, crédit à la consommation, découvert, etc.).

Que comprend le calcul du TAEG ?

Voici les principaux frais inclus dans le TAEG :

• le taux d’intérêt nominal, celui-ci sert de base au calcul des intérêts du prêt immobilier et celui sur lequel les banques communiquent. Le taux nominal peut être fixe ou variable ;
• les frais de dossier représentent la rémunération à verser à la banque en contrepartie de l’étude et du montage de votre dossier ;
• les frais de garantie. Pour obtenir un crédit immobilier, la banque exige généralement une garantie (hypothèque, caution Crédit Logement, etc.). Celle-ci permet à la banque de s’assurer de récupérer les sommes avancées en cas de défaillance de paiement de la part de l’emprunteur ;
• le coût de l’assurance emprunteur. L’assurance de prêt immobilier permet de protéger le remboursement de l’emprunt contre un éventuel accident de la vie (perte d’emploi, invalidité partielle ou totale, décès, etc.). Son coût est représenté par le TAEA (taux annuel effectif d’assurance). Selon la garantie, l’organisme d’assurance prend en charge les mensualités de votre emprunt selon la quotité assurée ou rembourse le capital restant dû.

TAEG fixe ou TAEG variable : quelle différence ?

Comme expliqué précédemment, le calcul du TAEG prend en compte plusieurs éléments. Si l’un d’entre eux varie, le TAEG est automatiquement impacté.

Le taux annuel effectif global fixe

Lorsque vous optez pour un prêt immobilier à taux fixe, le TAEG reste constant durant toute la durée de votre crédit.

L’avantage du taux fixe est qu’il vous permet de connaître d’avance le montant de vos mensualités. Grâce au tableau d’amortissement, vous savez quelle est la part du capital, des intérêts et de l’assurance de prêt à chaque mensualité de votre crédit.

Le taux annuel effectif global variable

Le taux variable ne permet pas le calcul du TAEG. En effet, il devient impossible pour les banques de définir avec exactitude le coût total de votre emprunt ainsi que le montant de vos futures mensualités. En effet, celles-ci peuvent augmenter ou baisser en fonction d’un indicateur de référence choisi par votre banque, généralement l’Euribor.

Ce dernier constitue le taux auquel les banques européennes se prêtent des liquidités entre elles. Pour aider les emprunteurs à avoir une idée de leurs futures mensualités, les établissements délivrent différents scénarios de mouvements de taux qui vont du plus pessimiste au plus optimiste. Pour vous faire une idée des variations possibles, vous pouvez aussi vous référer aux dernières évolutions des taux immobiliers.

L’avantage du taux variable est de permettre à l’emprunteur, lorsque les taux baissent, de profiter de la conjoncture favorable des taux. Par ailleurs, les banques proposent très souvent un taux variable plus bas en début de remboursement que pour un prêt à taux fixe. Toutefois, opter pour un taux variable rend difficile la projection sur le remboursement de votre crédit immobilier.

Il existe d’autres types de taux variables plus sécurisés : le taux semi-fixe qui reste figé durant 8 à 12 ans pour passer ensuite en taux variable et le taux variable capé dont les fluctuations sont limitées à +1, +2, voire +3 points maximum par rapport au taux de départ.

Toutefois, le taux fixe reste toujours plus sécurisé que toutes les catégories du taux variable précédemment citées. D’autant plus que lorsque les taux immobiliers baissent, vous pouvez tout de même profiter des conditions favorables si vous sollicitez une renégociation de crédit auprès de votre banque ou un rachat de votre prêt immobilier par un autre établissement.

Le TAEG ne prend pas tout en compte

Certains frais ne sont pas inclus dans le TAEG, bien qu'ils aient un impact sur le coût total du crédit :

• les frais de notaire ;
• les indemnités de remboursement anticipé (IRA) le cas échéant ;
• les coûts en cas de modulation ou de report d'échéance ;
• les frais de mainlevée d'hypothèque en cas de revente ou de remboursement anticipé.

Comment calculer le TAEG ?

La formule officielle du taux annuel effectif global est complexe, mais il est possible de calculer le TAEG ainsi :

➜ TAEG = [(total à rembourser - montant emprunté) / montant emprunté] x nombre de mensualités.

Comment réduire le TAEG de son crédit ?

Plusieurs leviers permettent d'abaisser le TAEG :

• faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur en optant pour une délégation d'assurance ;
• jouer sur la quotité assurée si vous empruntez à deux en limitant la couverture à 100 % et non pas 200 % (cette option impacte cependant fortement votre degré de protection) ;
• négocier les frais de dossier ;
• baisser le montant emprunté en augmentant votre apport personnel.

Comparer les TAEG pour obtenir un prêt immobilier au meilleur taux

Pour être financé aux meilleures conditions, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel vous accompagne dans l’ensemble de votre projet et se charge de soumettre votre demande de financement aux établissements bancaires.

À la réception de l’offre de prêt et de son TAEG, celui-ci peut vous aiguiller dans sa lecture et sa compréhension, et s’assurer avec vous que celui-ci correspond pleinement à votre projet.