Comment bien négocier son prêt immobilier ?

Quels sont les critères pour obtenir le meilleur taux pour votre prêt immobilier ?

Si négocier son taux d’emprunt immobilier est important pour financer l’achat de son logement, il est également essentiel de prendre en compte le crédit immobilier dans sa globalité. Sur quels critères les banques s’appuient-elles pour vous proposer le meilleur taux et les meilleures conditions ?

La stabilité des revenus 

Votre profession a certes son importance aux yeux des banquiers mais c’est surtout la pérennité de vos revenus dans le temps qui va convaincre votre créancier. Ainsi, un emploi en CDI ou un poste de fonctionnaire vous permet de mettre toutes les chances de votre côté. Pour les entrepreneurs et professions libérales, il suffit de fournir vos trois derniers bilans comptables à la banque.

L'apport personnel

Votre apport personnel vous permet de financer une partie de votre crédit immobilier en remboursant notamment les frais de notaire. Cet apport rassure les banques et réduit le risque pris pour financer votre crédit immobilier. Plus l’apport personnel est important, plus les conditions pour votre prêt immobilier seront avantageuses. Il est toutefois possible, selon les cas, d’emprunter sans apport, en justifiant par ailleurs d’un effort d’épargne.

Le taux d’endettement

Les banques sont très attentives à votre capacité d’endettement. Depuis le 1^er janvier 2022, votre taux d’endettement doit rester dans la limite des 35%, le "reste à vivre" entrant également en ligne de compte. Un des rôles du courtier est justement d’obtenir le bon alignement entre les échéances du crédit immobilier et vos revenus.

La capacité à épargner 

Les banques ont besoin de garanties en cas de non-remboursement du crédit immobilier. Ainsi, avoir une épargne depuis plusieurs années vous permet de prouver votre capacité à épargner et rassure la banque sur votre comportement bancaire. La banque peut elle-même vous proposer un produit d’épargne comme l’assurance-vie, un compte épargne-logement ou un livret.

La gestion de vos finances

Il est primordial d’avoir une bonne gestion de son compte courant. En effet, les découverts lui donnent grise mine, pour obtenir le meilleur taux d’emprunt immobilier mieux vaut donc porter une attention particulière à la gestion de ses comptes. De plus, réduisez si possible au maximum le nombre de crédits en cours (par exemple des crédits conso), car ceux-ci grignotent une part de votre endettement. Les solder vous permet alors d’augmenter votre capacité d’endettement.

Il est important de trouver la durée idéale pour votre prêt immobilier en fonction de votre profil d’emprunteur, de votre projet et de votre capacité de remboursement. Selon votre dossier, un courtier pourra négocier auprès des banques la formule la plus adaptée. Il saura également trouver les bons arguments pour négocier le meilleur prêt immobilier.

Que faut-il négocier pour son prêt immobilier ?

Pour obtenir le meilleur prêt immobilier plusieurs aspects du crédit doivent être négociés. Voici tout ce que vous devez prendre en considération lors de votre réflexion :

Le taux immobilier

Négocier le taux immobilier, c’est mettre toutes les chances de son côté pour obtenir la meilleure offre de crédit. Mais vous devez également porter une attention particulière aux conditions du prêt immobilier ! Le coût de votre crédit immobilier ne repose pas uniquement sur le taux d’intérêt. En fonction de votre profil d’emprunteur, d’autres exigences négociables par un courtier en crédit immobilier vont vous permettre de faciliter le remboursement du prêt immobilier ou de le modifier.

Modulation de crédit

Il est possible de demander à moduler vos mensualités à la hausse ou à la baisse selon les variations de vos revenus. La plupart des banques proposent cette modularité de prêt immobilier. Certaines banques limitent le délai / le nombre de modulation(s) du prêt immobilier. Il est donc important de consulter plusieurs banques pour connaître leur politique en la matière.

Le transfert du prêt 

La transférabilité signifie que l’on peut transférer le prêt immobilier initial aux mêmes conditions pour l’achat d’un nouveau logement. Ainsi, avec un transfert de prêt immobilier, la revente de votre bien immobilier sert à financer l’achat du second. Selon les cas, et la tendance des taux immobiliers (climat baissier ou haussier), le courtier en crédit immobilier peut négocier cette clause lors de la contraction du prêt initial avec la banque proposant le meilleur taux d’emprunt.

Remboursement anticipé et IRA

La souscription d’un crédit immobilier vous engage sur plusieurs années. Mais votre situation financière et professionnelle peut changer à tout moment et une rentrée d’argent significative peut intervenir. Votre contrat de prêt immobilier comprend la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé total ou partiel du capital restant dû, le courtier peut négocier pour vous le montant des indemnités liés à ces remboursements anticipés (IRA), en fonction des cas (par exemple, pas de négociation possible pour un cas de rachat de crédit immobilier par une autre banque).

L’assurance de prêt immobilier 

Votre banque va probablement vous proposer de souscrire automatiquement son assurance groupe. Néanmoins, le coût total du crédit pourrait être beaucoup plus important que si vous faisiez appel à un assureur externe. De plus, la délégation d’assurance vous offre un niveau de garanties équivalent à celui proposé par votre banque. Le rôle du courtier est justement de trouver le tarif d’assurance de prêt immobilier le plus bas en fonction de votre dossier. 

Vous l’aurez compris, trouver le meilleur taux et les meilleures conditions pour son crédit immobilier, c’est penser à diverses composantes. L’appui d’un expert s’avère alors des plus utiles afin de trouver le prêt immobilier sur-mesure et dans les délais.

Les frais de dossier

Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier, la banque va d’abord analyser votre dossier avant de statuer sur votre demande. Cette étude est souvent effectuée en contrepartie du paiement des frais de dossier. Ils varient généralement entre 500 et 1 000 euros ou peuvent s’établir à 1% du montant du crédit avec un minimum de 400 euros et un maximum de 1 000 euros. Sachez qu’il est possible de négocier vos frais de dossier. Votre courtier peut s’en charger et il a toutes ses chances d’obtenir leur réduction voire leur suppression puisqu’il s’occupe du montage de votre dossier, une tâche en moins que la banque aurait eu à réaliser. Cet expert du crédit saura également mettre en valeur vos atouts pour augmenter vos chances d’obtenir la suppression de ces frais.

Comment trouver le meilleur prêt immobilier ?

Faire appel à votre banque

Vous pouvez solliciter votre établissement prêteur pour qu’il revoit les conditions de votre crédit. Cette opération s’appelle la renégociation de prêt immobilier. Mais votre banque n’est pas tenue d’accéder à votre demande. Nous vous conseillons donc de faire jouer la concurrence. D’autant que les offres que vous proposent la concurrence font partie des arguments essentiels qui vous permettront de convaincre la banque de revoir votre contrat.

Faire le tour des banques

Trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier revient à faire le tour des établissements bancaires. Vous devrez alors déployer vos meilleurs arguments pour négocier les taux de crédit qu’on vous propose. Mais il n’y a pas que le taux qui pèse sur le coût d’un crédit. D’autres éléments sont à prendre en compte. Pour faciliter la comparaison, le taux effectif annuel global (TAEG) a été mis en place. Ce taux prend en compte tous les frais liés à votre crédit immobilier, à savoir :

• Les intérêts du crédit immobilier
• L’assurance de prêt immobilier
• Les frais de dossier de la banque
• Le montant de la garantie ou de la caution éventuelle
• Les autres frais éventuels

La recherche de la meilleure offre par ses propres moyens est toutefois chronophage et demande quelques connaissances afin de comprendre les subtilités et choisir l'offre de prêt qui correspond le mieux à sa situation. Pour aller plus vite et simplifier cette tâche, il est possible de la confier à un courtier en crédit immobilier.

Faire appel à un courtier

Vous pouvez vous appuyer sur l’expertise d’un courtier immobilier. En effet, vous ne disposez que de 45 jours pour faire le tour des banques et obtenir votre financement. Or l’accompagnement d’un courtier permet de faire le tour des banques rapidement , car celui-ci travaille avec de nombreux partenaires bancaires. C’est le cas d’Empruntis.com qui est partenaire de plus de 100 banques.

Concrètement, après avoir eu recours au comparateur de prêt immobilier en ligne afin de réaliser votre étude personnalisée, un courtier vous rappelle. Il analyse votre projet et met ses partenaires bancaires en concurrence afin de vous obtenir une offre sur mesure en fonction de votre projet, et de votre profil. En effet, il négocie votre taux immobilier mais aussi les conditions.

Ensuite, votre courtier vous présente les différentes offres et vous conseille (car une dimension très importante du courtier est ce devoir de conseil), dans le choix d’un crédit immobilier adapté à votre besoin. Son accompagnement s’étend jusqu’au déblocage des fonds.